Vì sao lãi suất giảm vay mua nhà vẫn ế?

Tuy lãi vay mua nhà đã giảm, song do giá bất động sản ở mức cao nên tín dụng cho vay mua nhà tại ngân hàng khó tăng, thậm chí còn giảm ở một số nhà băng.

Tín dụng bất động sản kinh doanh tăng, cho vay mua nhà chậm

Dư nợ cho vay bất động sản tính đến cuối quý II/2024 đạt 3,083 triệu tỷ đồng, tăng 6,8% so với đầu năm, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Trước đó, tính đến 31/5/2024, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (chiếm khoảng 60% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 1,15% so với cuối năm 2023), còn dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 10,29% so với cuối năm 2023, chiếm tỷ trọng khoảng 40% trong tổng dư nợ.

Tuy nhiên, vốn tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản còn khá chậm dù đã tích cực hơn trong nửa đầu năm nay. Không ít ngân hàng cho biết, tín dụng nhà ở khó tăng, dù lãi suất giảm chỉ còn 5-6%/năm trong 6 tháng hoặc năm đầu tiên, sau đó cộng biên độ 3,5-4,5%/năm.

Theo dữ liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong 6 tháng đầu 2024, tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 1,2%, cho thấy dù các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà ưu đãi, nhưng người dân vẫn còn tâm lý thận trọng trong vay vốn.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, theo số liệu thống kê của NHNN, đến đầu tháng 7/2024, tỷ lệ giải ngân mới chỉ đạt 1%, trong đó, số tiền giải ngân cho chủ đầu tư là khoảng 1.202 tỷ đồng tại 12 dự án, còn người mua nhà chỉ vay 32 tỷ đồng tại 5 dự án. Nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ giải ngân khách hàng cá nhân thấp là do điều kiện mua nhà còn khắt khe, chưa có nhiều hộ đủ điều kiện để vay mua nhà.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35 - 40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng, song mức thu nhập này lại nằm ngoài điều kiện vay gói này (thu nhập một người dưới 15 triệu/tháng hoặc cả 2 vợ chồng dưới 30 triệu/tháng).

Thực vậy, theo kinh nghiệm và quan điểm của bản thân của TS Huỳnh Trung Minh, Chuyên gia tài chính, khi vay vốn mua nhà, trước hết người vay phải có thu nhập ổn định từ lương và có vốn tự có ít nhất 30%, phần còn lại nhờ ngân hàng hỗ trợ tài chính để có thể duy trì khả năng trả nợ, tránh nợ xấu. Vì vậy, bên cạnh việc so sánh lãi suất vay mua nhà giữa các ngân hàng để lựa chọn gói vay phù hợp, người mua nhà cần cân nhắc kỹ về dòng tiền và khả năng trả nợ.

Ông Minh cho biết thêm, thông thường, người mua nhà chỉ nên dành tối đa 40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở, để có thể đảm bảo các chi phí cho những nhu cầu cơ bản khác trong cuộc sống hàng ngày. Do đó, việc trả lãi vay và nợ gốc hàng tháng nếu không lên kế hoạch kỹ lưỡng, hợp lý có thể tạo ra gánh nặng tài chính và áp lực lớn cho cuộc sống.

Kỳ vọng thị trường hồi phục kích cầu tín dụng nhà ở

Với việc Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực, giới chuyên môn kỳ vọng tăng trưởng tín dụng sẽ an toàn, bền vững hơn khi các điều khoản tại luật hướng đến việc tạo thuận lợi cho người mua nhà. Một số quy định có thể kể đến như chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc…

VPBankS đánh giá, động lực tăng trưởng tín dụng bền vững chính đến từ nhu cầu vốn của người dân. Trong đó, chủ yếu phần lớn tín dụng được thúc đẩy bởi ngành bất động sản. Báo cáo của đơn vị này nhận định, bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn đối với hoạt động cho vay ngân hàng do nhu cầu cao và ổn định, cùng với tài sản thế chấp mạnh, giúp giảm rủi ro nợ xấu. Tuy nhiên, sự tăng trưởng của thị trường có thể không bền vững, gây ra rủi ro nếu giá trị tài sản giảm.

Ngoài ra, các khoản vay bất động sản là dài hạn, có thể ràng buộc vốn và hạn chế khả năng theo đuổi các cơ hội sinh lời khác của ngân hàng. Thực tế, nhu cầu vốn cho nhà ở là rất lớn nên còn rất nhiều dư địa cho vay cho ngành ngân hàng, tuy nhiên, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu gia tăng.

Đáng chú ý, dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm tích cực trong một năm qua, nhưng do giá nhà vẫn neo ở mức cao, chưa có nhiều dấu hiệu chuyển biến tích cực nên dù có nhu cầu về nhà ở cá nhân vẫn khó vay mua.

VPBankS ghi nhận, nhu cầu “an cư lập nghiệp”, tức có nhà ở vẫn là nhu cầu chủ yếu của người dân. Hiện tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập của người dân Việt Nam đã tăng và đang ở mức khá cao so với các nước phát triển, thậm chí so với nước đang phát triển như Indonesia. Đối với hầu hết khách hàng cá nhân và hộ gia đình, tỷ lệ này thường nên ở mức 3 - 5 lần. Tại Việt Nam, tỷ lệ này đang gấp khoảng 4-5 lần so với tỷ lệ khuyến nghị.

Vì thế, các chuyên gia phân tích VPBankS kỳ vọng, các chính sách, cơ chế điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội... sẽ hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững hơn. Ngoài ra, động lực tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế còn đến từ bất động sản khu công nghiệp. Đây là lĩnh vực được dự báo sẽ hưởng lợi từ đầu tư FDI và xuất nhập khẩu. Từ ngày 1/7, hệ số rủi ro tín dụng bất động sản khu công nghiệp giảm từ 200% xuống 160% (Thông tư số 22/2023/TT-NHNN).

Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay thị trường địa ốc cũng ghi nhận nhiều diễn biến tích cực dù tốc độ phục hồi còn khá chậm. Tuy nhiên, với những chính sách mới, đặc biệt là 3 Luật về bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, đang được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng nguồn cung. Song song đó, mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp sẽ kích thích nhu cầu vay của doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư/người mua nhà... Đây chính là nền tảng dự báo tín dụng bất động sản và xây dựng cũng sẽ tiếp tục tăng nhanh trong thời gian tới.

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục và mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp, sẽ kích thích gia tăng nhu cầu vay vốn của các chủ đầu tư và nhu cầu mua nhà của người dân. Theo đó, dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng 16-18% trong năm 2024.