Vì sao khối ngoại đặt niềm tin vào nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Dù xu hướng bán ròng đang chiếm thế thượng phong trên thị trường chứng khoán, nhưng khối ngoại vẫn mua ròng tích cực nhóm cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp. Đây cũng là nhóm cổ phiếu có chỉ số giá vượt trội hơn so với chỉ số VN-Index.

Từ phiên 27/12, khối ngoại đảo chiều mua ròng, chấm dứt chuỗi 20 phiên miệt mài bán ròng liên tiếp nhưng nhìn chung xu hướng năm 2023 của khối này vẫn là bán ròng triền miên.

Khối ngoại "ngược chiều" mua ròng

Tính từ đầu năm tới nay, khối ngoại bán ròng hơn 25.600 tỷ đồng trên thị trường chứng khoán Việt Nam, gồm cổ phiếu, chứng chỉ quỹ, ETF...

Đáng chú ý, ở chiều ngược lại, tính đến giữa tháng 12/2023, khối ngoại đã mua ròng tích cực 1.193 tỷ đồng nhóm cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp.

Khối ngoại vẫn đang trong xu hướng mua ròng tích cực 1.193 tỷ đồng nhóm cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp. (Ảnh minh họa: Int)

Từ đầu năm đến nay, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn đang ghi nhận vượt trội hơn so với chỉ số VN-Index. Trong đó, dẫn đầu là cổ phiếu SZC (Sonadezi Châu Đức) với thị giá tăng tới 100%. Tiếp theo là IDC (Idico) tăng 77%, ITA (Tân Tạo) tăng 60%, KBC (Đô thị Kinh Bắc) tăng 29%...

Còn nếu tính từ đáy tháng 11/2022, giá cổ phiếu nhóm ngành này đã tăng 46%, trong khi chỉ số VN-Index tăng 23%.

Có thể thấy, so với mặt bằng chung, nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp là một trong số ít nhóm ngành có kết quả kinh doanh duy trì ở mức tích cực trong năm 2023.

Cụ thể, trong quý III/2023, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết chỉ giảm nhẹ 0,17% so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu do giảm doanh thu từ mảng bất động sản dân cư. Dù vậy, lợi nhuận của nhóm này vẫn tăng trưởng tích cực, lên tới 33%, nhờ giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp tăng cũng như quản lý tốt các khoản chi phí.

Trong bối cảnh lạc quan như vậy, dòng tiền thông minh, trong đó có dòng tiền của khối ngoại có xu hướng đổ vào cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, nhất là những doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh cao, làm cho cổ phiếu nhóm ngành này tăng giá là điều dễ hiểu.

Chẳng hạn, quý III/2023, Sonadezi Châu Đức ghi nhận lãi 55,09 tỷ đồng, 9 tháng đầu năm hoàn thành 77,4% kế hoạch lợi nhuận năm. Hay như quý III, Tân Tạo lãi sau thuế 78,2 tỷ đồng, tăng gấp 3,2 lần so với cùng kỳ, hoàn thành 43% kế hoạch doanh thu và 55% chỉ tiêu lợi nhuận năm…

Vẫn có lợi thế trong năm 2024

Trong năm 2024 sắp tới, Chứng khoán Yuanta nêu ra 4 động lực tăng trưởng tích cực cho ngành bất động sản khu công nghiệp.

Trước hết là tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn tăng tích cực. Cụ thể, đối với các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với thuê đất trong quý III/2023 là 80,2%, tăng 0,44 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái. Giá cho thuê vẫn cao, trung bình 131 USD/m2/chu kỳ, tăng 2% so với quý liền trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai là 2 tỉnh có nguồn cung khu công nghiệp lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thuê đất cao, trung bình 91%. Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An là 2 tỉnh tiềm năng mới đối với mảng khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức trên 80% nhưng nguồn cung đất khá hạn chế. Giá cho thuê đất trung bình là 189 USD/m2/chu kỳ, tăng 1% so với quý liền trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, nguồn cung suy giảm hỗ trợ giá thuê tăng, nhất là phía Nam. Diện tích hấp thụ và nguồn cung khu công nghiệp phía Bắc giảm mạnh trong quý I/2023 nhưng đã hồi phục trong quý II và quý III.

Đối với thị trường phía Nam, nguồn cung đất khu công nghiệp giảm mạnh từ năm 2022 và hiện chưa hồi phục như năm 2020-2021 do nhiều nguyên nhân: Thủ tục giải phóng mặt bằng chậm; các tỉnh phía Nam đa phần đều vừa thông qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 nên việc phê duyệt các khu công nghiệp mới/mở rộng đa phần là đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp; giá đất hiện tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn. Tuy nhiên, có thể kỳ vọng các thủ tục pháp lý sẽ tiến triển khả quan hơn từ năm 2024 khi các vấn đề về quy hoạch từ chính quyền địa phương đã được thông qua.

Đặc biệt, dòng vốn FDI diễn biến tích cực nhờ các lợi thế ngoài việc ưu đãi thuế. Tổng vốn FDI đăng ký 11 tháng năm nay đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm ngoái, tăng trưởng dương lần thứ 5 liên tiếp kể từ đầu năm. Vốn giải ngân đạt 20,25 tỷ USD, tăng 2,9% so với cùng kỳ.

“Vốn đăng ký mới tiếp tục đi vào ngành sản xuất - chế biến - chế tạo; hạ tầng giao thông cải thiện tích cực nhờ đầu tư công; các tỉnh thành, địa phương đang có xu hướng thi đua thu hút các công ty lớn nước ngoài là 3 yếu tố mang tới triển vọng cho dòng vốn FDI. Điều này có lợi cho thị trường bất động sản khu công nghiệp”, Chứng khoán Yuanta đánh giá.

Đáng chú ý, chỉ số năng lực quốc gia về logistics (LPI) do WB công bố cho thấy chỉ số LPI của Việt Nam có xu hướng tăng, cải thiện mạnh trong giai đoạn 2016 đến nay.

Kết quả này một phần lớn là nhờ tình hình đầu tư công được thúc đẩy mạnh. Theo số liệu mới công bố, ước tính giải ngân đầu tư công 11 tháng năm nay đạt khoảng 462.860 tỷ đồng, tăng 6,77% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 65,1% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao năm 2023.

Ngoài ra, các tỉnh thành cũng có các chương trình, chiến lược riêng để thi đua thu hút FDI gần đây. Chẳng hạn, Hải Phòng thúc đẩy phát triển cảng nước sâu Lạch Huyện - Cảng Hàng không quốc tế Cát Bi, thành lập Ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng; Bắc Ninh đề ra chính sách 4 “sẵn sàng” (mặt bằng khu công nghiệp được phê duyệt sẵn; thành lập Khu đô thị đại học cung cấp nhân sự cho các khu công nghiệp; cắt giảm 30 thủ tục, 900 quy trình, thực hiện nhanh 458 quy trình; tổ chức lắng nghe các doanh nghiệp FDI); Bình Dương đưa ra đề án chuyển đổi công năng phát triển năng lượng xanh cho khu công nghiệp, tổ chức Hội nghị xúc tiến đầu tư, thành lập các tổ công tác cho các doanh nghiệp FDI.

Đáng chú ý, Phú Thọ đã và đang hình thành các khu công nghiệp quy mô lớn nhằm tạo bước đột phá đối với sự phát triển của tỉnh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, nhằm đón đầu dòng vốn đầu tư nước ngoài đang chảy mạnh vào lĩnh vực sản xuất công nghiệp ở Việt Nam và những tỉnh thành đất rộng, giá thuê đất rẻ, nhân lực dồi dào cũng như ngày càng thuận tiện hơn về giao thông.

Trong đó, “đại bàng” BYD - - đối tác lắp ráp máy tính bảng cho tập đoàn Apple, đã chính thức về "làm tổ" tại Phú Thọ. Hiện, Phú Thọ cũng đang tích cực xúc tiến thu hút đầu tư của các tập đoàn lớn từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Úc như Sojitz, Wingtec, Foxconn, Blackstone Minerals.

Dự báo về triển vọng thị trường nhà xưởng xây sẵn, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng phân khúc khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho cho thuê sẽ tăng trưởng ít nhất 2 lần trong 10 năm tới. Do đó, nhà đầu tư ngoại đang nhắm vào phân khúc này…

“Thị trường sẽ tiếp tục sôi động với khoảng 2,5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào thị trường trong khoảng cuối năm 2023 đến năm 2026 với sự tham gia của cả các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong các quý tiếp theo, nhờ thị trường hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam”, theo Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.