Vì sao KBC của đại gia Đặng Thành Tâm liên tục tăng giá dù mục tiêu lợi nhuận khó đạt?

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 10/11, cổ phiếu KBC của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP tăng giá phiên thứ 5 liên tiếp, đạt 50.900 đồng/cp, và là phiên tăng giá thứ 12 trong 14 phiên giao dịch gần nhất.

Như vậy, KBC đã tăng giá 19,34% trong chuỗi các phiên giao dịch nói trên, thậm chí tăng 108% kể từ đầu năm cùng với việc pha loãng cổ phiếu từ đợt phát hành riêng lẻ gần đây.

Trong khi đó, báo cáo kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2021 của KBC cho thấy doanh thu và lợi nhuận đều còn khá xa kế hoạch năm. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế 9 tháng lần lượt đạt 3.077 tỷ đồng và 733 tỷ đồng. Dù tăng mạnh so với cùng kỳ do mở rộng diện tích cho thuê đất KCN, nhưng doanh thu và lợi nhuận 9 tháng mới chỉ đạt 47% và 37% kế hoạch của cả năm.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, doanh thu từ cho thuê đất KCN đạt 2,1 nghìn tỷ đồng, đóng góp 68,7% vào tổng doanh thu và tăng 306,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, KBC đã bàn giao 82,6 ha đất KCN, bao gồm KCN Quang Châu (40,7 ha), KCN Tân Phú Trung (22 ha) và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (18,5 ha).

Trong số 3 KCN kỳ vọng sẽ đóng góp lợi nhuận chính cho công ty trong năm 2021, KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung đã hoàn thành 83% và 79% kế hoạch bàn giao trong 3 quý đầu năm. Trong khi đó, KBC mới chỉ bàn giao 18,5 ha đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, thấp hơn đáng kể so với kế hoạch là 118 ha.

Như vậy, khả năng hoàn thành kế hoạch năm trở nên tương đối thách thức đối với KBC và phụ thuộc vào tiến độ bàn giao tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong quý 4.

Đối với mảng chuyển nhượng đất ở, doanh thu từ mảng này đạt 408 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, đóng góp 13,3% tổng doanh thu, tăng 235,6% so với cùng kỳ với tổng cộng 4,5 ha đất tại KĐT Tràng Duệ được ghi nhận.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, các mảng kinh doanh khác đóng góp 18% tổng doanh thu. Trong đó, doanh thu bán nhà xưởng đạt 263 tỷ đồng, phần lớn đến từ KCN Quang Châu. Doanh thu dịch vụ quản lý KCN vẫn duy trì tăng trưởng đều theo tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang hoạt động, đạt mức 9,8% trong kỳ. Hoạt động cho thuê nhà xưởng là trường hợp ngoại lệ, ghi nhận mức giảm 20%, chỉ đóng góp 2,2% trong tổng doanh thu.

Trong khi đó, chi phí lãi vay của KBC đã tăng 144% so với cùng kỳ do nợ vay tăng đáng kể. Mặc dù vậy, lợi nhuận ròng vẫn đạt mức tăng trưởng 629,4% lên 733 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm.

Tại thời điểm 30/9/2021, tổng tài sản của KBC đạt hơn 27,5 nghìn tỷ đồng, tăng 42% do hàng tồn kho tăng 44%, chiếm 41% tổng tài sản. Mức tăng này là do công ty đã thanh toán tiền sử dụng đất tại KĐT Tràng Cát tại Hải Phòng vào cuối năm 2020. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu tăng 21% lên 12,6 nghìn tỷ đồng, nợ vay tăng 160% lên 7,5 nghìn tỷ đồng.

Hiện tại, KBC sở hữu trực tiếp và gián tiếp khoảng 4,7 nghìn ha đất KCN, chiếm khoảng 6% tổng diện tích đất KCN đã thành lập trên cả nước.

Ngoài quỹ đất khu công nghiệp, KBC cũng sở hữu khoảng 918 ha đất nhà ở với 88% diện tích đã được giải phóng mặt bằng. Hai dự án sinh lời chính là KĐT Phúc Ninh tại Bắc Ninh và KĐT Tràng Cát tại Hải Phòng.

Cụ thể, KĐT Phúc Ninh có diện tích khả dụng là 44,5 ha, trong đó Công ty đã bán 28,3 ha. Giá bán trước đây dao động từ 15 -18 triệu đồng/m2 thì giá thị trường hiện tại đã tăng lên khoảng 35 triệu đồng/m2.

Về KĐT Tràng Cát, đây là dự án nhà ở quy mô lớn tại TP Hải Phòng, với diện tích 585 ha, trong đó 511 ha đã giải phóng mặt bằng và KBC đã nộp hết tiền sử dụng đất. Tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 11,3 nghìn tỷ đồng, tương ứng chi phí trên diện tích thương phẩm là 4 triệu đồng/m2, tương đối thấp so với mức giá bán của khu vực này hiện tại đang vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Tại KBC, ông Đặng Thành Tâm – Chủ tịch HĐQT – hiện đang sở hữu hơn 85,250 triệu cổ phiếu, chiếm tỷ lệ 14,96% vốn điều lệ. Với mức giá hiện tại, giá trị cổ phiếu KBC do ông Tâm nắm giữ đạt 4.340 tỷ đồng. Ngoài ra, ông Đặng Thành Tâm còn sở hữu 3,1% vốn điều lệ tại CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) và 23,69% tại CTCP Công nghệ Viễn thông Sài Gòn (SGT). Tổng giá trị cổ phiếu KBC, ITA và SGT do cá nhân ông Tâm nắm giữ hiện đạt 5.182 tỷ đồng, qua đó giúp ông đứng thứ 38 trong danh sách những người giàu nhất sàn chứng khoán.