Vì sao giá nhà tăng cao trong khi thị trường bất động sản tĩnh lặng?

Thời gian qua, giá nhà tăng rất cao giữa khung cảnh thị trường bất động sản tĩnh lặng. Vậy nguyên nhân đến từ đâu?

Đầu cơ khiến giá tăng phi lý

Thời gian qua, mặc dù giá nhà đang ở mức cao nhưng giao dịch thực tế không nhiều. Ngoài các nguyên nhân về thiếu nguồn cung, biến động chi phí liên quan đến đất đai, Bộ Xây dựng cũng xác định, một số hội nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", "tạo giá ảo" cao hơn giá thực tế, đồng thời lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng, có 2 nguyên nhân chính là do tình trạng đầu cơ và tâm lý thị trường. Đó là đầu cơ khiến giá tăng phí lý và người mua nhà thì có tâm lý mua nhà để chờ tăng giá, điều này khiến giá nhà càng tăng mạnh, theo VTCNews.

Giá nhà tăng rất cao giữa khung cảnh thị trường bất động sản tĩnh lặng là nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc giá bất động sản bị tác động tiêu cực có dấu hiệu tác động từ nhiều nhóm động cơ không lành mạnh. Từ việc chung cư tăng giá, đến các phiên đấu giá bị lợi dụng để làm cho giá cả tăng lên bất thường, gây ảnh hưởng đến thị trường, khiến sự phát triển của thị trường bất động sản bị lệch lạc.

"Giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng", ông Nguyễn Văn Đính nói.

"Giá nhà tăng rất cao giữa khung cảnh thị trường bất động sản tĩnh lặng là nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay", GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm và cho rằng, bỏ tiền đầu tư nhưng không bán được hàng khiến những người kinh doanh bất động sản có nguy cơ bị lỗ, do đó, họ tìm mọi cách để tăng giá.

Nguồn cung bất động sản hạn chế

Lý giải thêm, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết, giá nhà biến động mạnh thời gian qua là do nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất là do chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất, nhân công,...Thứ hai là do nguồn cung bất động sản hạn chế. Mặc dù nguồn cung trong quý II đã được cải thiện nhưng cũng không đáng kể. "Khi nguồn cung hạn chế, giới đầu cơ và môi giới sẽ có tác động kích giá, thổi giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường khiến giá tăng thêm ", ông Dũng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo ông Dũng, hoạt động đầu tư các lĩnh vực khác của nền kinh tế chưa thuận lợi nên nhà đầu tư đổ tiền vào một số phân khúc bất động sản an toàn để đầu tư và giữ tiền. Việc dịch chuyển dòng tiền vào bất động sản cũng khiến giá nhà biến động.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh tình trạng đầu cơ khiến giá nhà tăng phi lý. (Ảnh minh hoạ: Minh Đức).

Cũng theo ông Dũng, Bộ Xây dựng đã đưa ra nhiều giải pháp để hạ nhiệt thị trường thời gian qua. Trong đó có triển khai thực hiện sớm các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để các luật sớm đi vào cuộc sống.

Bên cạnh đó, thời gian qua biến động giá còn do hoạt động đấu giá, vì vậy cần rà soát hướng dẫn các quy định pháp luật, điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đảm bảo quyền lợi của người dân và nhà đầu tư.

Đồng thời quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp chủ đầu tư, sàn bất động sản, môi giới bất động sản, hướng tới đưa các giao dịch qua sàn và có sự quản lý của nhà nước, nhằm hoạt động giao dịch minh bạch, tránh hiện tượng thổi giá.

Chiêu trò "thổi giá"

Về những chiêu trò thổi giá thường được giới đầu cơ bất động sản sử dụng, GS. Đặng Hùng Võ cho hay, thông qua các địa điểm như quán cafe, trà đá, các trang mạng xã hội... những người này đồn thổi tin tức về giá bất động sản sẽ lên cao trong thời gian tới. Tin đồn thổi đi khắp nơi, tạo ra tình trạng người có bất động sản sẽ dừng lại không bán nữa để chờ giá lên. Điều này dẫn đến tính thanh khoản của thị trường rất thấp.

Một chiêu trò nữa cũng được nhóm này sử dụng, đó là thông qua những cuộc đấu giá đất. Cụ thể, khi tham giá đấu giá các lô đất, nhóm đầu cơ thường đặt mức giá cao hơn nhiều so với giá thực tế của thửa đất để trúng thầu, đến thời hạn nộp tiền các đối tượng này sẽ bỏ cọc để tạo lên mặt bằng giá đất mới cho khu vực này, ví như phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội diễn ra ngày 10/8 vừa qua, có những thửa đất có giá lên tới hơn 100 triệu đồng, gấp 8 lần so với giá khởi điểm.

Cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn, nhờ đó thị trường mới phát triển thực chất và ổn định

Bộ Xây dựng đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, môi giới có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, đã đến lúc cần cải cách thuế bất động sản để giải bài toán giá nhà đất tăng quá cao. Để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới, theo Thị trường tài chính tiền tệ.

Để chấm dứt nạn đầu cơ tăng giá ảo, hướng đến thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và minh bạch, theo ông Nguyễn Văn Đính, chính sách điều tiết thị trường bất động sản thời gian tới cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn, nhờ đó thị trường mới phát triển thực chất và ổn định. Hiện nay trên thị trường, phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Vì vậy, cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó. Việc thực thi khuôn khổ pháp lý mới, phổ biến các quy định mới cũng cần đẩy nhanh.