Vì sao giá bất động sản tăng nóng nhưng không có "bong bóng"?

Sự điều tiết kịp thời của chính quyền các địa phương cũng như các chính sách dành cho thị trường bất động sản đã giúp thị trường không hình thành bong bóng diện rộng dù giá liên tục tăng nóng trong 2 năm vừa qua.

Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo thị trường quý 2/2022 tại TP.HCM và Hà Nội. Trong phiên tọa đàm với chủ đề "Gạn đục khơi trong thị trường BĐS" tại Hà Nội, các chuyên gia cùng thảo luận về các yếu tố tác động đến sức khỏe của thị trường, những việc cần phải làm từ phía cơ quan chức năng, doanh nghiệp, đơn vị phát triển dự án, môi giới... để thị trường phát triển minh bạch và lành mạnh hơn. Ngoài ra, các chuyên gia cũng đề cập câu chuyện bong bóng bất động sản khi giá tăng nóng trong 2 năm dịch bệnh.

Cụ thể ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn chia sẻ, giá bất động sản trong 2 năm dịch đã tăng rất cao, lan sang cả 3 tháng đầu năm 2022. Khi giá bất động sản tăng nóng sẽ có nguy cơ gây bất ổn cho thị trường cũng như hiện tượng bong bóng cục bộ. Thời gian qua miền Bắc ghi nhận một số địa phương có mức giá tăng 50%, như Ba Vì 52%, Hòa Bình 47% hay Bắc Giang 38%. Nếu không có công cụ điều tiết chắc chắn thị trường sẽ có sự lũng đoạn, làm giá, đặc biệt giữa các nhóm đầu cơ, bong bóng giá có thể xảy ra. Tuy nhiên Chính phủ đã có tác động rất kịp thời: điều tiết kinh tế vĩ mô, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa... Gần đây là nghị quyết 18 cũng giúp hạ nhiệt thị trường, như quy định giao dịch qua sàn, không dùng tiền mặt, bắt buộc chuyển khoản ngân hàng, đánh thuế người có nhiều bất động sản... Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua và là niềm hi vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn.

Ở một góc nhìn khác, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, thực tế suốt 2 năm qua giá bất động sản đã tăng nóng không riêng Việt Nam mà toàn thế giới. Năm 2020, giá bất động sản trên thế giới tăng bình quân 6,5%, năm 2021 là 6-7% tùy thị trường. Nguyên nhân tăng giá do dòng tiền rẻ, lãi suất thấp, cơ hội sản xuất kinh doanh ít nên nhiều người quay về bất động sản. Không ít người đầu tư chứng khoán thắng đậm cũng chốt lời chuyển sang bất động sản để đầu tư. Tuy nhiên năm 2022 đã có nhiều diễn biến khác. Nếu giá bất động sản đâu đó còn tăng thì chắc chắn đó là hiện tượng thổi giá. Năm 2022, đặc biệt nửa cuối năm đã không còn các yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản tăng như 2 năm qua, trừ thông tin pháp lý được điều chỉnh, công bố quy hoạch, cơ sở hạ tầng được đầu tư... Chưa kể động thái chính sách điều tiết của Chính phủ, cơ quan bộ ngành các địa phương, như đánh thuế bất động sản, nộp tiền thuế trước bạ, thậm chí chưa cho nộp nếu giá chưa phù hợp... Những động thái đó giúp thị trường bất động sản lành mạnh hơn, trở về giá trị thực hơn. Như vậy nhìn về lâu dài thì thị trường đang diễn biến tích cực, dần trở về trạng thái cân bằng hơn, khó hình thành bong bóng.

Đối với sự tác động của lạm phát, ông Lực nhận định tác động tiêu cực sẽ nhiều hơn tích cực. Khi lạm phát tăng buộc các nước phải can thiệp bằng cách tăng lãi suất. Hiện khoảng 80 quốc gia khác nhau đã và đang tăng lãi suất, mặt bằng lãi suất bị đẩy lên, nghĩa vụ trả nợ của người đang vay tăng lên, tỉ giá tăng lên, nội tệ các nước mất giá... Nếu vay ngoại tệ sẽ bị thiệt 2 lần: lãi suất tăng, tỷ giá tăng. Khi lạm phát tăng phải tăng lãi suất thì đầu tư tiêu dùng sẽ bị giảm, kinh tế giảm đà phục hồi, hiện nay một số chuyên gia, nhà phân tích còn lo ngại suy thoái. Ông Lực khẳng định tuy không xảy ra suy thoái toàn cầu nhưng cục bộ ở một vài quốc gia nếu làm quá đà, ứng xử thiếu linh hoạt. Khi lạm phát tăng giá cả sẽ tăng theo, tâm lý "té nước theo mưa" đẩy giá cả tăng, tâm lý phòng thủ xuất hiện, người dân sẽ bớt ăn tiêu, dừng đầu tư... Nhìn về mặt tích cực thì giá bất động sản sẽ thực hơn, nhiều người nghĩ đến việc mua bất động sản, cho rằng kinh tế suy thoái, thị trường chững là cơ hội mua vào. Ngoài ra, trong bối cảnh lạm phát thì bất động sản cũng là một kênh tạm thời trú ẩn khi rủi ro để chờ thời, nhưng thời điểm này chỉ thuận lợi cho đầu tư dài hạn, khó lướt sóng.

Ông Lực đánh giá, lạm phát không còn nằm ở dự báo mà thực tế đã và đang xảy ra, nhưng quan trọng là điều tiết ở mức độ nào. Tại Việt Nam, Chính phủ đang cố gắng điều tiết lạm phát ở mức 3,8-4,2%, là mức chấp nhận được, không gây rủi ro cho nền kinh tế. Việt Nam cũng là nước hiếm hoi duy trì tốc độc GDP tăng trưởng cao hơn lạm phát.