Vì sao giá bất động sản ở Hà Nội tăng cao?

Khi dư luận cảm thấy “choáng váng” về lô đất được đấu ở mức giá kỷ lục 133 triệu đồng/m2 ở huyện Hoài Đức, Hà Nội gần đây, tôi cũng đồng tình lúc đầu.

Nhưng rồi tìm hiểu thêm, so sánh với các khu vực khác, quan điểm của tôi đã thay đổi. Mức giá đó chẳng có gì “sốc”, chỉ là nó nằm ngoài tầm với nếu so với thu nhập của nhiều người, nhất là người làm công ăn lương.

Xin lấy trục Văn Cao, Trần Duy Hưng, Đại lộ Thăng Long nối xuống Ba Vì dài hơn 40 km làm ví dụ. Ở phố Văn Cao gần hồ Tây, giá đất được giao dịch từ 500 – 900 triệu đồng/m2; phố Trần Duy Hưng, giá đất được bán 400-600 triệu đồng/m2; trong khu Vinhomes gần Big C thậm chí có biệt thự được rao tới 1 tỷ đồng/m2.

Quanh khu đất đó ở đê Song Phương, giá đất cũng được giao dịch hơn 120 triệu/m2. Ở đường Liên khu 8, đối diện với Học viện Chính sách Phát triển, cách lô đất đó chỉ 3km, giá đất cũng được giao dịch gần 200 triệu đồng/m2.

Tuyến Đại lộ Thăng Long, Hà Nội. Ảnh: Đình Hiếu

Vì vậy, lô đất ở Hoài Đức được đấu giá 133 triệu đồng/m2 chẳng có gì bất ngờ vì vị trí của nó gần sát đường Vành đai 4 đang triển khai, gần trục Đại Lộ Thăng Long và cách Big C chỉ 11km.

Thị trường luôn vận hành theo quy luật của nó mà nhiều khi sự xúc cảm, ý chí chủ quan của con người rất khó tác động vào.

Điều này cũng diễn ra ở thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội, nơi không còn có giá 40 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực giá đã tăng gấp 2-3 lần so với vài năm trước, ở mức 80 triệu đồng/m2, có nơi giá lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phải thốt lên: “Tôi cho rằng sự gia tăng về giá này đang diễn ra với tốc độ chóng mặt”.

Câu hỏi đặt ra, vì sao giá đất, giá nhà ở Hà Nội tăng chóng mặt như vậy trong khi nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn đang rất khó khăn?

Ông Đính lý giải: “Khan hiếm nguồn cung ở Hà Nội làm giá leo thang không ngừng”.

Thực tế này được thể hiện rất rõ. Nhiều năm nay số dự án được phê duyệt, triển khai, bán hàng ở Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay trong bối cảnh tình trạng sợ trách nhiệm đang diễn ra.

Ví dụ, từ đầu năm đến tháng 9/2024 trên địa bàn thành phố có 9 dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Dự kiến, sau năm 2025, Hà Nội có 26 dự án sẽ hoàn thành với khoảng 9.900 căn. Ngoài ra, còn có 36 dự án (khoảng 49.000 căn) đang làm thủ tục đầu tư ở các huyện Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng và Thường Tín, theo Sở Xây dựng Hà Nội. Tình trạng này có lẽ sẽ kéo dài lê thê nhưng đã từng.

Trong khi đó, trung bình mỗi năm dân số Thủ đô dự kiến tăng thêm khoảng 200.000 người, tương đương một huyện lớn. Theo một thống kê năm 2019, chỉ trong giai đoạn 2014-2019, Hà Nội thêm 1,3 triệu người, trong đó 1,2 triệu ở khu vực nội thành.

Trong khi đó, dù Hà Nội mở rộng được 16 năm, đã có quy hoạch, phân khu rõ ràng, nhưng việc thực hiện rất chậm chạp. Mật độ dân số ngày càng nén chặt trong các quận nội thành. Mật độ dân số trung bình ở Hà Nội là 2.398 người/km2, cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số cả nước. Còn tại khu phố cổ, mật độ dân số là 39.830 người/km2, gấp 138 lần mật độ dân số toàn quốc.

Xin trích vài số liệu như vậy để thấy tình trạng “người đẻ nhưng đất không đẻ” ở Hà Nội là vậy. Ai cũng muốn có mảnh đất, căn hộ ở Thủ đô cho mình, cho con cháu mà không có cung, thì giá đất tất nhiên là tăng.

Rất lâu trước khi ba luật liên quan đến đất đai, bất động sản có hiệu lực hồi tháng 8 năm nay, tôi đã viết bài dự đoán là, giá bất động sản ở Thủ đô nói riêng, ở cả nước nói chung sẽ tăng cao.

Lý do khi được xác định theo nguyên tắc thị trường thì giá đất chỉ tăng chứ không giảm. Vì sao? Vì làm gì có giá thị trường mà chỉ có giá sốt mà thôi. Bán đấu giá đất là cách công khai, minh bạch nhưng lại lựa chọn ra những người mua trả giá cao nhất. Hơn nữa, chỉ có 1 người bán trong khi có cả ngàn người mua.

Ở nước ta, thị trường đất đai mới manh nha, thiếu vắng các quy định về thuế, nên thị trường khá méo mó, đầy hứa hẹn với người này, nhưng lại là quả đắng với đa số người khác.

Giải pháp là gì?

Tôi tin là cần phát triển thủ đô theo các quy hoạch đã được phê duyệt, phát triển nhanh hai thành phố trực thuộc gồm ở phía phố Bắc sông Hồng (gồm Mê Linh – Sóc Sơn – Đông Anh) và thành phố phía Tây Hà Nội (gồm Hòa Lạc – Xuân Mai).

Cần sớm xây dựng các đường sắt đô thị nối liền các thành phố này với nhau để người dân di chuyển thuận tiện. Trên trục đại lộ Thăng Long, đất để xây đường sắt đô thị đã được chuẩn bị, không phải giải phóng mặt bằng thì cần chọn các nhà đầu tư tư nhân trong nước để thực hiện dự án. Như vậy, chúng ta vừa có các thành phố kết nối với nhau, vừa trao cơ hội để họ tăng cường năng lực để chuẩn bị cho dự án đường sắt cao tốc Bắc Nam.

Bên cạnh đó, cần nhanh chóng tăng cung cho thị trường bằng cách phê duyệt sớm các dự án mới, xử lý pháp lý cho các dự án đang ách tắc và nhất là thực hiện chương trình nhà thu nhập thấp theo hướng thị trường hơn là hành chính để cả doanh nghiệp, ngân hàng và người dân tìm được đến nhau.

Tất nhiên, còn nhiều giải pháp khác, nhưng nhất thiết phải theo tinh thần thị trường dưới sự hỗ trợ của Nhà nước.

Như vậy, mới làm cho thị trường bất động sản không bị quy là “giá bất thường”, và người dân, doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận đất đai để cải thiện cuộc sống và kinh doanh.