Vì sao doanh nghiệp BĐS hay 'cầm đèn chạy trước ô tô'?

Thời gian gần đây, hàng loạt lãnh đạo doanh nghiệp BĐS bị cơ quan công an khởi tố tội lừa dối khách hàng. Trong những vụ án xảy ra, có những hành vi sai phạm rất rõ, nhưng cũng có những hành vi “cầm đèn chạy trước ô tô” - làm trước rồi xin hoàn thiện thủ tục sau.

Liệu những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được thông qua, cũng như việc các cơ quan chức năng siết chặt, tình trạng trên có chấm dứt?

Khổ vì thủ tục kéo dài

Ngày 29-11 vừa qua, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai ra quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt bị can để tạm giam đối với Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT, người đại diện theo pháp luật của CTCP Đầu tư LDG về “Tội lừa dối khách hàng”, xảy ra tại dự án khu dân cư Tân Thịnh thuộc xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.

Theo hồ sơ, dự án nói trên chưa được chuyển mục đích sử dụng đất, chưa được cấp phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng hàng trăm căn nhà phố, biệt thự, ký hợp đồng thu tiền của khách hàng…

Về vụ việc này, có lần ông Hưng chia sẻ với phóng viên, doanh nghiệp đã từng triển khai nhiều dự án, và với cách làm lâu nay là cùng lúc triển khai nhiều hạng mục, mà lẽ ra theo quy định phải làm theo trình tự.

“Nhưng làm theo trình tự sẽ rất mất thời gian, cơ hội kinh doanh sẽ mất, chi phí tăng lên… Có nghĩa khi bắt đầu có đất làm dự án, chủ đầu tư cùng lúc triển khai các thủ tục cho dự án và lên kế hoạch bán nhà hình thành trong tương lai. Nhưng khổ nỗi thủ tục kéo dài, khách hàng mất niềm tin cho đến khi doanh nghiệp không kiểm soát được dòng tiền… sẽ dẫn đến tội lừa đảo" - ông Hưng cho biết.

Trước đó, Viện kiểm sát nhân dân TP Hà Nội ban hành cáo trạng truy tố đối với ông Lê Thanh Thản, Tổng giám đốc Công ty Bemes, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh, cũng về tội “Lừa dối khách hàng”.

Theo cáo trạng, năm 2008 UBND tỉnh Hà Tây (cũ) ra quyết định phê duyệt chi tiết 1/500 dự án CT6 Kiến Hưng, gồm 2 tòa nhà 31 tầng làm trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ (tòa CT6A có 231 căn hộ và tòa CT6B có 459 phòng); khu thấp tầng gồm 15 căn nhà 3 tầng và khu nhà trẻ, mẫu giáo, cây xanh, đường giao thông…

Công ty Bemes được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 tại Quyết định 1610/2011. Tuy nhiên, từ tháng 10-2010, ông Thản đã chỉ đạo tổ chức thi công xây dựng dự án CT6 Kiến Hưng vi phạm nghiêm trọng quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 đã dược phê duyệt.

Đến tháng 11-2012, công trình hoàn thành và từ tháng 1-2013 bàn giao cho các hộ dân vào sinh sống. Theo cáo buộc, ông Thản đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng sai phạm nghiêm trọng quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ông Thản đã bán 488 căn hộ cho 488 khách hàng không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, thu lời bất chính hơn 481 tỷ đồng.

Một số vụ việc khác cũng cho thấy nhiều dự án nhà ở chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, nhưng chủ đầu tư hoặc công ty môi giới đưa ra thông tin không chính xác, đến lúc cơ quan chức năng phát hiện mọi việc đã muộn.

Giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ, cách đây chừng 10 năm hầu như chủ đầu tư nào cũng triển khai dự án theo kiểu, vừa “chạy” thủ tục vừa xây dựng. Thậm chí, mới có quy hoạch, chưa đền bù giải tỏa, chưa có quyết định giao đất… nhưng chủ đầu tư đã tổ chức thu tiền của khách hàng.

Và rủi ro phải đến

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc CTCP BĐS DHR Holdings, cho rằng các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã chọn lựa những đường đi ít gập ghềnh nhất. Tuy nhiên, những khó khăn về chính sách cho thị trường BĐS không thể lường trước được, và thực sự trở thành rủi ro rất lớn cho đầu tư phát triển BĐS.

Ông Sơn cho biết: “Doanh nghiệp phát triển dự án có khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% vốn vay. Trường hợp dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, với chi phí bình quân 15% vốn, mỗi năm sẽ thiệt hại 6% tổng mức đầu tư dự án. Như vậy, trong 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ lỗ lũy kế 30% tổng mức đầu tư. Đây là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp, xem như bị mất hết”.

Có phải vì thủ tục đầu tư kéo dài và chưa biết khi nào xong, nhiều chủ đầu tư đã “tranh thủ” vừa làm vừa chạy? Thực tế, nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, làm dự án nếu hồ sơ pháp lý kéo dài 3-5 năm khó có lợi nhuận. Đó cũng là lý do các doanh nghiệp chủ đầu tư phải “cầm đèn chạy trước ô tô” nếu không muốn bị lỗ nặng.

Cuộc đua nào cũng cần có sự hợp sức và chung sức Nhà nước và doanh nghiệp cùng làm mới thành công được. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng thủ tục chặt chẽ và buộc mọi tổ chức, cá nhân phải tuân thủ là điều cần thiết.

Vấn đề là các thủ tục đó cần minh bạch, rõ ràng để tạo môi trường đầu tư lành mạnh cho doanh nghiệp. Lúc đó ai vi phạm sẽ mạnh tay xử lý.

Quy định mới sẽ chặt chẽ hơn

Luật Kinh doanh BĐS 2023 (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội thông qua vào cuối tháng 11 vừa qua, và sẽ có hiệu lực từ ngày 1-1-2025. Luật quy định, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng, khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2023 (sửa đổi).

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Quy định này khá chặt chẽ, chủ đầu tư chỉ nhận cọc khi dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và phải cụ thể giá bán. Như vậy, chủ đầu tư sẽ không còn cơ hội “bán lúa non” khi dự án chưa đủ thủ tục.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS 2023 (sửa đổi) cũng siết điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Cụ thể, luật quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), để dự án nhà ở vận hành trơn tru, cần phải khơi thông những ách tắc, quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, thậm chí xung đột giữa các bộ luật liên quan với nhau, như Luật Đất đai, Luật Đầu tư…