Vì sao đề xuất đánh thuế bất động sản 'vẫn trên giấy'?

Chính sách thuế bất động sản được đưa ra nhiều lần nhưng vẫn dừng lại ở đề xuất, do chưa đúng thời điểm, lo ảnh hưởng thị trường, thậm chí "thiếu quyết tâm chính trị".

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Thực tế, đề xuất đánh thuế nhà từng được Bộ Tài chính nêu tại dự thảo Luật Thuế nhà, đất 2009, mức 0,03% với nhà trên 500 triệu đồng. Mười năm sau, nhà chức trách lấy ý kiến dự thảo Luật Thuế tài sản với 2 phương án về ngưỡng đánh thuế nhà, trên 700 triệu hoặc 1 tỷ đồng, tương ứng thuế 0,3% hoặc 0,4%. Song, các đề xuất này đều vấp phải phản ứng trái chiều từ dư luận ngay khi công bố, nên được gác lại.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nói "thiếu quyết tâm chính trị" là nguyên nhân cốt yếu khiến chính sách thuế bất động sản "vẫn nằm trên giấy". Ông Võ nhìn nhận việc áp thuế bất động sản gặp thách thức bởi "rơi vào thế giằng co" nhiều năm qua. Theo ông, đối tượng bị đánh thuế là người sở hữu nhiều bất động sản, thường là nhà đầu tư, đầu cơ, chủ đầu tư - vốn là nhóm có nguồn lực tài chính lớn hoặc quyền lực. Nhóm này luôn ở thế xung đột với những người "vất vả để mua nhà", hay số đông người lao động tài chính ít, không có khả năng mua.

Hệ lụy là từ năm 2018 đến nay, thị trường địa ốc xuất hiện nhiều dấu hiệu tiêu cực, bất cập khi giá nhà leo thang và lệch pha cung - cầu nghiêm trọng. Việc này ảnh hưởng đến phát triển bền vững của thị trường.

Khu đất đấu giá tại xã Tiền Yên, Hoài Đức (Hà Nội) có hàng chục lô trúng trên 100 triệu đồng một m2, tháng 8/2024 Ảnh: Phạm Chiểu

Ở góc độ cơ quan quản lý thuế, điều khiến họ lo ngại là việc áp thuế này có thể tác động mạnh tới thị trường bất động sản. "Việc này sẽ kéo theo nhiều hệ lụy, có thể khiến nền kinh tế rơi vào ảm đạm", một lãnh đạo Bộ Tài chính chia sẻ bên lề cuộc họp tuần trước.

Năm ngoái, Bộ Tài chính cho biết đã nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10, thông qua vào tháng 5/2025. Song, tại một báo cáo gửi Chính phủ cuối tháng 7, cơ quan này đánh giá thời điểm này "chưa phù hợp". Lý do là kinh tế thế giới còn phức tạp, khả năng phục hồi chưa rõ. Ở trong nước, doanh nghiệp và một bộ phận người dân vẫn khó khăn. Những yếu tố này tác động tiêu cực lên triển vọng phục hồi kinh tế Việt Nam, khó đảm bảo chỉ tiêu tăng trưởng GDP bình quân 5 năm khoảng 6,5-7%. Cùng với đó, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô trong bối cảnh niềm tin người tiêu dùng chưa phục hồi.

Giám đốc một công ty bất động sản đang phát triển dự án tại khu Tây Hà Nội cho rằng thuế bất động sản hướng đến chống đầu cơ, tránh lãng phí đất đai. Song theo ông, chính sách này cần tính toán kỹ để không triệt tiêu cơ hội phát triển của thị trường bất động sản - lĩnh vực vốn ảnh hưởng trực tiếp đến hàng chục ngành nghề liên quan.

Lo ngại không đảm bảo công bằng giữa các đối tượng sở hữu nhà, cũng là nguyên nhân khiến chính sách thuế bất động sản vẫn dừng lại ở nghiên cứu. Cách đây hai năm, TP HCM đề xuất thí điểm áp thuế với nhà, đất thứ hai, nhưng không thành cũng bởi lý do này. Góp ý tại thời điểm đó, Bộ Kế hoạch & Đầu tư lo ngại người có một nhà, đất ở diện tích, giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế. Ngược lại, người sở hữu hai nhà, đất với diện tích, giá trị nhỏ lại chịu thuế cao.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, lo ngại tình trạng thuế chồng thuế nếu chính sách này áp dụng. Theo ông, hiện người mua nhà đất phải đóng tiền sử dụng một lần, khoảng 10-50% giá trị tài sản. "Nếu đánh thuế nhà, đất hằng năm nhưng vẫn thu tiền sử dụng đất một lần sẽ khiến người dân "kiệt quệ", họ không đủ sức mua nhà. Trong khi, người giàu có thể lách bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản cho người thân", ông nói.

Trong khi đó, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc nhìn nhận đánh thuế bất động sản có thể đẩy giá nhà, đất tăng lên. Bởi, chi phí thuế sẽ cộng vào giá thành sản phẩm, người mua sau cùng phải chịu khoản này. Khi đó, giấc mơ sở hữu nhà của phần đông người dân sẽ càng khó khăn.

Khu trung tâm TP HCM, quận 1, tháng 11/2022. Ảnh: Quỳnh Trần

Ngoài ra, theo các chuyên gia đánh thuế bất động sản không dễ do thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản. Theo GS. TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), chỉ số giá chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố, chưa hoàn chỉnh tất cả phân khúc nhà đất. Thậm chí mỗi báo cáo của các đơn vị đưa ra lại có dữ liệu khác nhau. Cùng với đó, phần lớn các giao dịch địa ốc có tình trạng hai giá, tức giá mua thực tế chênh cao so với kê khai trong hợp đồng để nộp thuế. "Điều này không phản ánh chính xác các giao dịch, ảnh hưởng đến dữ liệu, gây thất thu ngân sách", ông Thịnh nói.

Do đó, theo ông Đặng Hùng Võ, Việt Nam cần áp dụng công nghệ trong xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu bất động sản, cải thiện nghiệp vụ định giá. "Từ đó, việc xác định nhà thứ hai, ba và giá trị bất động sản mới minh bạch", ông nói.

Dù chưa có sắc thuế tài sản riêng, thực tế các loại thuế về sử dụng đất phi nông nghiệp, nông nghiệp cũng có tính chất và đặc điểm tương tự. Tuy nhiên, số thu hàng năm của hai khoản này chỉ chiếm 0,03% GDP. Mức này khá khiêm tốn so với các nước khác. Chẳng hạn, quy mô thu thuế bất động sản ở hầu hết các quốc gia khoảng 0,1-3% GDP, riêng các nước châu Phi dưới 0,5%, theo số liệu từ Bộ Tài chính.

Giới chuyên môn nhiều lần khẳng định nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản là cần thiết, góp phần cơ cấu lại ngân sách nhà nước theo hướng an toàn, khuyến khích sử dụng bất động sản hợp lý, phù hợp thông lệ quốc tế. Song, việc này cần có lộ trình, tránh gây cú "sốc" cho thị trường.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh gợi ý giai đoạn đầu có thể áp thuế suất vừa phải, sau đó tăng dần để người dân làm quen. Chẳng hạn, Singapore áp thuế 16% khi chủ sở hữu bán nhà trong năm đầu sau khi mua. Mức thuế giảm về 12% và 8% vào hai năm tiếp theo. Họ không phải chịu thuế này khi bán nhà sau năm thứ 4. Nước này cũng có nhiều đợt điều chỉnh thuế với người mua bất động sản thứ hai trong nhiều năm qua.

"Cơ quan quản lý nên nghiên cứu kỹ cách thu thuế tài sản nhà ở tại nhiều nước phát triển để áp dụng thận trọng với Việt Nam", ông nói.

Ngoài ra, để giải quyết lo ngại về thiếu công bằng giữa các chủ thể sở hữu, ông Đặng Hùng Võ cho rằng nhà điều hành nên bổ sung thêm căn cứ về diện tích nhà, đất khi nghiên cứu áp thuế. Việc này nhằm tránh trường hợp người sở hữu nhiều nhà diện tích nhỏ bị đánh thuế, nhưng có căn hộ hàng trăm m2 lại không bị thu. Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, để chính sách được đồng thuận cao, việc áp thuế ngoài tính dựa trên số lượng nhà, đất sở hữu, cần tính trên giá trị tài sản.

Về phía cơ quan quản lý, Thứ trưởng Tài chính Nguyễn Đức Chi nói mục tiêu của nhà điều hành là tạo thị trường bất động sản minh bạch, ổn định. Ông khẳng định Bộ Tài chính đồng tình đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, đất. Song, theo ông, các chính sách đưa ra cần mang tổng thể. "Nếu riêng thuế sẽ không đáp ứng được hết, mục tiêu cuối cùng không đạt được. Các chính sách về đất đai, quy hoạch cũng phải đồng bộ", ông Chi nói.