Vì sao đất đấu giá hút khách?

Dòng tiền đầu tư bất động sản đang hướng vào đất nền đấu giá được cho là “sạch” về pháp lý.

Từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới với tần suất cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước.

Hoạt động đấu giá đất diễn ra sôi động và không chỉ có số lượng hồ sơ tăng vọt mà mức đấu giá thành công cũng cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Số lượng hồ sơ tăng vọt

Theo ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, xu hướng dòng tiền đang và sẽ "chảy mạnh" vào loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư. Lý giải nguyên nhân, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng đất đấu giá có ưu điểm là “sạch” về mặt pháp lý, không dính đến tranh chấp kiện tụng; một số bất động sản đã có sổ đỏ và hạ tầng. Đây là yếu tố quan trọng lấy được niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh vấn đề pháp lý là rào cản khiến nhiều dự án đình trệ.

Ông Đính dẫn chứng, hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt. Bên cạnh đó, việc giá căn hộ chung cư tăng cao và nguồn cung được dự báo khan hiếm thì dòng tiền đầu tư có thể chuyển hướng sang đất đấu giá như một lựa chọn khác.

Nhất là với các lô đất đã tách thửa, nằm ở những khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao... sẽ tiếp tục trở thành đích ngắm của nhà đầu tư thời gian tới, ông Đính phân tích.

Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, thì đất đấu giá lại ngày càng hấp dẫn.

Cũng theo TS KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, từ góc độ quy hoạch, việc các địa phương mở các cuộc đấu giá đất, mở rộng thu hút đầu tư, trải thảm đỏ mời gọi nhà đầu tư... là điều hết sức bình thường và hợp lý. Khi quỹ đất trong nội thành không còn nhiều và việc mở rộng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giảm áp lực cho nội đô đã là ý tưởng, mục tiêu từ hàng chục năm qua.

Kiểm soát tình trạng thổi giá

Tuy nhiên, hoạt động đấu giá đất vừa qua cũng tồn tại không ít vấn đề. Hai phiên đấu giá đất mới đây tại Hà Nội đã chứng kiến mức giá cao đột biến, thậm chí gấp rất nhiều lần giá khởi điểm. Ngoài ra cũng đã có hiện tưởng bỏ cọc đấu giá ở những lô đất này.

Hiện tượng này khiến các chuyên gia phải cảnh báo về hệ lụy đằng sau những phiên đấu giá đất bị lợi dụng để “thổi giá” như đã từng diễn ra.

Trong bối cảnh dòng tiền được dự báo tiếp tục chảy mạnh vào đất đấu giá, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, cần phải có những điều chỉnh về mặt kỹ thuật để quản lý, làm sao để việc đấu giá đất này không gây ra những hệ lụy cho xã hội.

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc liên tục đấu giá đất và giá trúng bị đẩy lên quá cao có thể khiến giá đất ở các địa phương này thiết lập một mặt bằng giá đất mới. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định hàng năm các tỉnh, thành đều phải xây dựng bảng giá đất mới sát giá thị trường.

Ông Đào Ngọc Nghiêm cũng chỉ rõ, việc giá đất trúng đấu giá quá cao bên cạnh sự tích cực là giúp tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương thì ẩn sau đó là rủi ro có thể xảy ra.

Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Những giải pháp này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần đáng kể vào việc kiểm soát tình trạng thổi giá và đầu cơ trên thị trường bất động sản.

Thứ nhất, cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch.

Thứ hai, theo kinh nghiệm quốc tế thì một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị bất động sản cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần quy hoạch và phát triển đồng bộ các khu vực đất khác nhau. Việc phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững.