Vì sao căn hộ trên đất vàng đấu giá mãi vẫn ế?

Sau nhiều năm bán không ai mua, trong tháng 6/2021, TP.HCM sẽ tiếp tục đấu giá lại 3.790 căn hộ tái định cư trên đường Mai Chí Thọ, phường Bình An, thành phố Thủ Đức (liền kề khu đô thị mới Thủ Thiêm).

Sau nhiều năm bán không ai mua, trong tháng 6/2021, TP.HCM sẽ tiếp tục đấu giá lại 3.790 căn hộ tái định cư trên đường Mai Chí Thọ, phường Bình An, thành phố Thủ Đức (liền kề khu đô thị mới Thủ Thiêm).

Mức giá được đề xuất cho đợt đấu giá này là 9.900 tỉ đồng, cao hơn mức khởi điểm lần đầu 900 tỉ đồng. Sở Tài nguyên và Môi trường được giao nhiệm vụ hoàn chỉnh hồ sơ trình UBND TP.HCM phê duyệt mức giá khởi điểm lần này trước ngày 20/5.

Số lượng 3.790 căn chung cư sắp đấu giá lại này thuộc khu tái định cư 38,4 ha, phường Bình Khánh, quận 2 cũ, nay thuộc Thành phố Thủ Đức.

Đây là số căn hộ nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đã hoàn thành từ năm 2015 nhưng đã để hoang gần nửa thập niên qua.

Các căn hộ này có vị trí đắc địa khi nằm bên đại lộ Mai Chí Thọ, tuyến đường đã hoàn chỉnh và có giá đất đắt đỏ và đẹp nhất Thủ Thiêm hiện nay.

Trước đó, phiên đấu giá đợt 1 vào tháng 2/2018 đã thất bại vì không có ai mua. Đến năm 2019, 3.790 căn hộ tái định cư này tiếp tục được mang đấu giá lần thứ 2, nhưng cũng không thành.

Với mức giá đề xuất cho đợt đấu giá này là 9.900 tỉ đồng, tính bình quân mỗi căn hộ khoảng 2,6 tỉ đồng. Trong khi đó, khảo sát sơ bộ một số dự án chung cư hoàn thiện có vị trí gần với khu tái định cư này cho thấy giá chào bán trên các trang rao vặt cũng giao động từ 63-75 triệu đồng/m2, tùy theo diện tích.

Như vậy, giá bán 2,6 tỉ đồng/căn hộ ở khu tái định cư này được cho là khá mềm nhưng lại xảy ra nghịch lý đấu giá mãi không ai mua.

Giới quan sát thị trường lý giải, sở dĩ có nghịch lý này bởi tổng mức giá của lô căn hộ chung cư quá lớn, trong khi giá khởi điểm cao chính là rào cản chính khiến khu tái định cư này khó thu hút nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Trao đổi với CafeLand, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết mặc dù đây là lần đấu giá thứ 3 nhưng có thể xem là đấu giá đầu tiên. Bởi vì cùng một rổ hàng nhưng các đợt đấu giá cách nhau quá xa nên tình hình thị trường đã hoàn toàn thay đổi.

Theo ông Châu, trong lần đấu giá này nhiều khả năng thành phố sẽ tổ chức hai cuộc đấu giá với “rổ hàng” có giá trị rất lớn, nhằm mời gọi các nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh tham gia đấu giá.

Do vậy, sẽ không đấu giá một số căn hộ theo phương thức đấu giá từng căn hộ cho cá nhân có nhu cầu như hiệp hội đã đề xuất trước đây.

Tuy nhiên, vì có giá trị lớn nên cũng hạn chế khách mua vì chỉ thu hút các nhà đầu tư tổ chức có vốn lớn tham gia. Hiện số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính cỡ này không nhiều.

Trong khi đó, việc đấu giá từng căn cho người tiêu dùng thực cũng rất khó. Bởi lẽ, khi đấu giá lẻ từng căn cần lưu ý đến việc xác định giá bán đã bao gồm 2% quỹ bảo trì hay chưa. Ai chịu trách nhiệm nâng cấp cải tạo vì dự án đã bỏ hoang nhiều năm, khó tránh khỏi căn hộ đã xuống cấp.

Trong văn bản gửi UBND TP.HCM và lãnh đạo các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản mới đây, HoREA cho biết sau khi được cơ quan có thẩm quyền ban hành “Quy chế cuộc đấu giá”, thông tin về cuộc đấu giá sẽ được niêm yết công khai và công bố theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, mời gọi các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đấu giá 3.790 căn nhà này.

Sau khi trúng đấu giá, các căn hộ này trở thành nhà ở thương mại. Nhà đầu tư có quyền bán căn hộ cho người mua, hoặc cải tạo nâng cấp rồi bán lại, hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư xây dựng dự án mới tại khu đất này thì phải đề xuất dự án lên UBND thành phố và thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư, về xây dựng, về quy hoạch, về kinh doanh bất động sản và phải làm nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước theo quy định (nếu có).

Theo HoREA, dự án có ưu thế tọa lạc tại vị trí đắc địa. Nhà đầu tư trúng đấu giá sẽ có cơ hội nâng tầm uy tín thương hiệu. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu đầu tư dự án mới tại vị trí này sẽ được UBND thành phố xem xét chấp thuận.

Tuy nhiên, HoREA cũng lưu ý một số mặt hạn chế do có nguồn gốc là dự án nhà tái định cư. Chẳng hạn như có ý kiến quan ngại về chất lượng công trình; chất lượng vật tư, vật liệu xây dựng, trang thiết bị so với các dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, có ý kiến quan ngại về chất lượng công tác quy hoạch, thiết kế toà nhà cũng như căn hộ và các tiện ích phục vụ cư dân. Do vậy, hiệp hội đề nghị nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ và có kế hoạch cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp và bổ sung thêm các tiện ích, dịch vụ.

Ngoài ra, hiệp hội đề nghị các nhà đầu tư nên nghiên cứu thêm các yếu tố như tính hiệu quả đầu tư trong trường hợp giá khởi điểm đấu giá là khá cao. Thứ hai là sự cạnh tranh trong quá trình đấu giá nếu thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Cùng với đó, các doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn đầu tư khá lớn, nên vấn đề mấu chốt là đánh giá mức độ hiệu quả của việc đấu giá này.

Theo quy định, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm. Nếu đơn vị trúng đấu giá thì trong vòng 1 tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày.