Vì sao BĐS được coi là "tài sản an toàn" còn "cổ phiếu BĐS" được coi là "tài sản rủi ro"

Trước đây đại gia BĐS số 1 của VN là Tăng Minh Phụng bị toi thì sau đó thị trường BĐS có toang ko? Hay là giá nhà đất chỉ giảm trong 1 năm rồi vẫn tăng tiếp. Tương lai các công ty BĐS của Trung Quốc và Việt Nam chắc chắn cũng sẽ trên bờ vực phá sản (ở VN có Vin, Sun, FLC, DIG, CEO, DXG.. cũng giống như Evergrande & Dailian Wanda bên TQ).

Tuy nhiên việc phá sản của CĐT ko liên quan đến giá BĐS tăng hay giảm mà bởi vì 04 nguyên nhân sau:

1- bản chất của các cty BĐS cũng giống như doanh nghiệp BOT đường bộ: đều dựa vào vốn của ngân hàng, nếu lỗ thì ngân hàng thiệt chứ ông chủ cty BĐS đã ăn đủ từ giai đoạn đầu tư rồi (nhờ ăn bớt phần xây dựng, kê chênh giá trị dự án...); nhóm lợi ích CĐT BĐS + Ngân Hàng luôn đi đôi với nhau để biến 1 dự án lởm thành 1 dự án khả thi, đẩy giá trị dự án lên cao quá mức trung bình để vay tối đa (VN cũng có nhiều đại gia bds sở hữu ngân hàng).

2- Tiền mặt mà ông chủ cty BĐS thu về ko phải từ bán cổ phiếu cho người dân; càng có nhiều dự án, bong bóng nợ càng lớn thì công ty bds đó lại càng "hấp dẫn" trên thị trường chứng khoán (vì danh mục đầu tư nhiều, tài sản lớn, doanh thu kỳ vọng cao ...) Vì thế kể cả trong trương hợp cty bds phá sản, cổ phiếu giá trị như trà đá thì ông chủ cũng kiếm bộn tiền rồi.

3- Trước đây chính sách lỏng lẻo nên đất dự án được cấp với giá rẻ (với cơ chế xin cho) nên chủ đầu tư mua 2 đồng, xây dựng 2 đồng nhưng bán 10 đồng thì lãi quá khủng, nhưng sau này TQ và sắp tới là VN áp dụng chính sách đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư nên ưu thế đất rẻ ko còn nữa, dự án xây xong thì lại phải cạnh tranh với đất phân lô đấu giá của nhà nước nên nếu bán gía cao thì ko ai mua, ế hàng nên phá sản

4- Vì nhiều lý do chính trị (và được cơ chế ưu đãi vay vốn của ngân hành) nên một số dự án của các ông lớn TQ như Evergrande, Dailian Wanda buộc phải xây ở các vùng đồng không mông quạnh, tạo nên các thành phố ma: không ai về ở, ko có khách mua: đây chính là quả bom nợ lớn nhất mà ngân hàng phải gánh .

(vì làm sao cạnh tranh được với các bds ở vị trí gần trung tâm do nhà nước thu hồi GPMB rồi đấu giá lựa chọn nhà đầu tư phát triển dự án)

Chính vì 4 lý do ấy nên các cty bds mới chết.

Còn BĐS tăng giá hay giảm giá thì ngoài yếu tố thị trường và chính trị thì còn phụ thuộc 2 yếu tố của bản thân BĐS : đó là 1-loại hình BĐS và 2-vị trí BĐS (chứ không thể nói rằng các cty BĐS phá sản thì thị trường BĐS sẽ vỡ: ví dụ như vụ Tăng Minh Phụng phá sản bị tử hình: nhưng sau đó nhà đất ở VN vẫn tăng khủng gấp mấy lần)

VIN sẽ chết sau khi triển khai các đại dự án là Hạ Long Xanh, Cần Giờ, Cam Lâm và Chu Lai (toàn các dự án 3000-5000 ha) (giống như Evergrande và Dailian Wanda chết sau khi xây xong 1 loạt thành phố ma ở các vùng hoang mạc không người.

Đứt thanh khoản, dòng tiền bị cắt đột ngột sẽ tạo nên hiệu ứng domino làm người khủng lồ gục ngã.

Tuy nhiên người khổng lồ chết sẽ là cơ hội để các mầm xanh BĐS lớn dần lên. Sẽ có các doanh nghiệp BĐS mới được thành lập.

Vì bản chất "Đểu Cáng" của các người khổng lồ BĐS là mô hình kim tự tháp tài chính để hút vốn bằng quá trình thực hiện thêm nhiều dự án; và ông chủ của cty BĐS thu lợi từ tiền bán "giấy" tức là bán cổ phiếu thu tiền mặt: đây chính là những con đỉa khổng lồ đang hút máu nền kinh tế:

Công ty BĐS có thể chết, ông chủ có thể bị truy tố nhưng giá BĐS tăng hay giảm còn tuỳ theo luật Cung - Cầu và nhu cầu đảm bảo tài sản bằng đất để tránh lạm phát của con người.

Tăng minh phụng cũng đã bị xử, công ty BĐS số 1 của VN thời đó của TMP cũng đã phá sản vì vỡ nợ, nhưng sau đó BĐS VN lại tăng lên nhiều lần vì nhu cầu của nhân dân cần có nhà đẹp, phòng rộng, chứ ko thể chui rúc cả nhà mấy người trong diện tích vài chục mét vuông được. Tiền in thêm được còn đất không đẻ được nên vì thế đất mới tăng.

99% đại gia ở VN đều là các tù nhân dự bị, nếu ko lách luật thì đã ko trở thành đại gia. Ranh giới giữa tỷ phú và tù nhân ở VN rất mong manh, nếu 1 ngày nào đó đại gia vì 1 lý do nào đó bị truy tố, dự án bị thu hồi thì cổ phiếu chỉ còn là tờ giấy.

Không nên đánh đồng việc phá sản của doanh nghiệp BĐS và sự giảm giá của bds các cụ ạ: vì Đất được coi là "tài sản an toàn" còn "Cổ Đất" được coi là "tài sản rủi ro".