Vì đâu ngân hàng “đại hạ giá” bất động sản nhưng vẫn ế?

Việc phải rao bán tài sản thế chấp là phương án mà các ngân hàng thực hiện để giảm thiểu ảnh hưởng từ các khoản nợ xấu. Tuy nhiên, việc rao bán "ế" hơn do bối cảnh thị trường còn khó khăn.

Trong thời gian qua, các ngân hàng đã tích cực tiến hành rao bán bất động sản và các tài sản khác nhằm xử lý nợ xấu. Mặc dù nhiều tài sản đã giảm giá tới 50%, nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút sự quan tâm từ phía người mua.

Làn sóng “đại hạ giá”

Mới đây, ngân hàng BIDV tổ chức đấu giá quyền sử dụng hơn 1.130m2 đất có thời hạn sử dụng đến tháng 7/2058, với mục đích là xây dựng khu thương mại, dịch vụ (tại phường 12, Q.6, TP.HCM). Giá khởi điểm của khu đất này là hơn 72,8 tỷ đồng, và là lần thứ 14 tài sản này được rao bán.

Ngoài ra, BIDV cũng đang rao bán đấu giá đất ở, căn hộ là tài sản đảm bảo của khách vay cá nhân. Bất động sản này được rao bán tại nhiều khu vực như Hà Nội, Nam Định, TP.HCM, Bình Định với giá khởi điểm từ vài tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) cho biết sẽ tổ chức đấu giá căn nhà hơn 100m2 tại số 110 Hàng Buồm (Hoàn Kiếm) vào ngày 24/11 tới đây, với mức giá khởi điểm là 30,6 tỷ đồng. Trước đó, vào tháng 8, căn nhà phố cổ này từng được Agribank đấu giá lần đầu với giá 60,5 tỷ đồng. Sau 7 lần đấu giá bất thành, ngân hàng đã phải giảm 50% giá ban đầu.

Trước đó, Agribank cũng đã tìm kiếm chủ mới cho căn nhà 160m2 tại 19 phố Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm) với giá khởi điểm 64,29 tỷ đồng, thấp hơn 43 tỷ đồng so với lần đấu giá cách đây một năm.

Vào tháng 3/2023, Vietcombank cũng rao bán ngôi nhà tại 29 phố Hàng Thiếc (Hoàn Kiếm) với giá khởi điểm là 52 tỷ đồng trên thửa đất có diện tích 154m2. Theo đó, tài sản gắn liền với đất là nhà ở riêng lẻ với diện tích sàn khoảng 230m2 và diện tích xây dựng là 103,4m2.

Để thu hút các bên mua nợ hoặc tài sản, một số ngân hàng đã tổ chức ngày hội thanh lý tài sản để giới thiệu các loại tài sản cần bán, bao gồm nhà đất, đất nền, ô tô các loại...

Ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT chỉ ra nhiều nguyên nhân dẫn đến việc rao bán tài sản vẫn gặp khó khăn. Đầu tiên, trong bối cảnh kinh tế suy giảm như hiện nay, việc phát mại vốn đã trở nên khó khăn hơn. Cùng với đó, khả năng tiếp cận vốn cũng gặp khó khăn, khiến dòng tiền bị "nghẽn" lại, làm cho những nhà đầu tư muốn mua tài sản cũng gặp khó trong việc huy động vốn từ ngân hàng.

Tiếp đến, nhiều tài sản trong khối nợ xấu liên quan đến các dự án du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn,... Việc vận hành các dự án này đòi hỏi một lượng tiền lớn, trong khi nguồn thu nhập từ loại hình kinh doanh này đang còn nhiều thách thức.

Hơn nữa, vấn đề về giá cũng được ông Tuấn nhấn mạnh. Việc ngân hàng rao giá bao gồm cả lãi và gốc đã tạo ra một khoản tiền lớn, điều này có thể gây khó khăn trong việc tìm giá trị thật khiến cung cầu không đồng đều.

Xử lý tài sản thế chấp không dễ

Theo VARS, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Thậm chí, tỷ lệ này tại một số ngân hàng còn lên đến 80 - 90% tổng dư nợ cho vay. Do vậy, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tín dụng đem ra phát mãi nhiều nhất trong trường hợp khách hàng không trả được nợ vay.

Để tránh những rủi ro tiềm ẩn, VARS cho rằng, người mua cần lưu ý đến việc định giá lại bất động sản bởi nhiều tài sản thường được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay.

Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu rõ nguyên nhân tài sản bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời, cần lập kế hoạch tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư để tránh rơi vào tình trạng "ham rẻ" mà không để ý đến nguy cơ dính vào vấn đề nợ nần.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, bên cạnh việc đẩy mạnh rao bán đấu giá tài sản thế chấp, trích lập dự phòng rủi ro để xử lý nợ xấu, điều quan trọng nhất vẫn là phục hồi nền kinh tế để hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trở lại. Khi đó, các ngân hàng mới có thể xử lý triệt để bài toán nợ xấu.

Mặt khác, nhiều ý kiến của các chuyên gia cho rằng, việc mua bất động sản phát mãi có thể là cơ hội để sở hữu món "hời", đồng thời cũng tiềm ẩn những rủi ro về chuyển nhượng, tuy nhiên rất khó để các nhà băng thanh lý những tài sản bất động sản có giá trị lớn. Do cá nhân hoặc tổ chức đăng ký mua phải có lĩnh vực và điều kiện tài chính phù hợp mới có thể tiếp nhận tài sản mà ngân hàng đấu giá.