"Vết thương" chưa lành, BĐS Trung Quốc "gánh thêm" "búa" thương mại.

Giữa "vòng xoáy" thương chiến Mỹ - Trung, thị trường bất động sản Trung Quốc, tựa như con tàu vừa "neo đậu" sau cơn bão, lại phải hứng chịu một "đợt sóng" mới đầy thách thức.

Năm 2015, Kong Jiongjiong, một nhà báo, đã dùng toàn bộ số tiền tiết kiệm 1,5 triệu nhân dân tệ (khoảng 206.289 USD) để sở hữu một căn hộ 50m2 tại quận Hồng Khẩu, Thượng Hải. Chỉ vài tháng sau, khu đất liền kề được bán với mức giá kỷ lục 70.000 nhân dân tệ/m2, gấp đôi mức giá mà cô đã chi trả. Dù vậy, cô vẫn do dự không bán, tin tưởng vào sự tăng trưởng không ngừng của thị trường.

Tuy nhiên, con sóng tăng giá ấy không kéo dài. Vào năm 2018, trước lo ngại về bong bóng bất động sản, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã triển khai các biện pháp kiềm chế giá. Chưa kịp phục hồi, thị trường tiếp tục chịu tác động mạnh mẽ từ đại dịch Covid-19, đẩy giá bất động sản Trung Quốc vào đợt suy thoái tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ qua và đến nay, chưa thấy dấu hiệu hồi phục. "Tôi thực sự không biết đáy nằm ở đâu. Sau khi chứng kiến thời kỳ thịnh vượng của thị trường, tôi cảm thấy khó có thể tin rằng giá sẽ tiếp tục giảm," Kong chia sẻ.

Một thời gian dài, bất động sản Trung Quốc từng là trụ cột tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế. Nhưng kể từ cuối năm 2020, thị trường này đã bước vào vòng xoáy suy giảm suốt gần 5 năm và chưa có dấu hiệu phục hồi đáng kể.

Chập chững những bước phục hồi đầu tiên

Thời gian gần đây, một số ngân hàng toàn cầu đã nhận thấy sự ổn định dần quay trở lại trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Các chỉ số như lượng nhà tồn kho giảm và các cuộc đấu giá đất đạt kỷ lục phản ánh sự hồi sinh niềm tin từ cả nhà đầu tư và người mua. Một ví dụ điển hình là vào tháng 3, tập đoàn bất động sản nhà nước China Overseas Land & Investment đã giành được một lô đất tại quận Hải Điến, Bắc Kinh với mức giá 7,5 tỷ nhân dân tệ sau 240 vòng đấu giá – một kỷ lục về giá trị giao dịch tại đây.

Đồng thời, chính phủ Trung Quốc đã cam kết ổn định thị trường bất động sản và chứng khoán, coi đây là ưu tiên hàng đầu trong năm nay. Các biện pháp kích thích tiêu dùng, bao gồm việc hỗ trợ tài chính cho người mua nhà, đã giúp tăng trưởng tín dụng trong quý I/2025, với khoản vay mua nhà tăng thêm 883,2 tỷ nhân dân tệ so với quý IV/2024.

"Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua một đợt điều chỉnh mạnh mẽ, có thể là khắc nghiệt nhất trong 2 thập kỷ. Sau khi vượt qua cơn bão, thị trường đang bước vào một trạng thái bình thường mới, và sẽ không còn là gánh nặng cho nền kinh tế như trong 4 năm qua," nhà kinh tế học Hoàng Kỳ Phàm nhận định.

Tâm lý e ngại trước làn sóng mới

Tuy nhiên, trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, thị trường bất động sản Trung Quốc lại đối mặt với một làn sóng nguy cơ mới. Sự leo thang căng thẳng thương mại đã làm suy yếu bức tranh kinh tế chung của Trung Quốc, khi xuất khẩu và đầu tư đang gặp khó khăn. "Triển vọng kinh tế Trung Quốc vẫn u ám, với căng thẳng gia tăng với Mỹ khiến xuất khẩu và đầu tư suy yếu. Điều này tạo ra sự bất ổn và khiến tâm lý người dân lo ngại, khiến sự phục hồi của bất động sản trở nên bấp bênh và không đồng đều," nhà kinh tế học Sarah Tan nhận xét.

Tại Thâm Quyến, doanh số bán nhà trong hai tuần đầu tháng 4 giảm gần 40% so với tháng 3. Tâm lý lo ngại từ chiến tranh thương mại và thuế quan đã khiến các giao dịch chững lại. "Khi căng thẳng leo thang, chỉ những dự án có nền tảng vững chắc mới thu hút sự chú ý, trong khi thị trường cao cấp gần như tê liệt," ông Wei Kai, giám đốc kinh doanh Centaline Thâm Quyến, cho biết.

Những biện pháp kích thích mạnh mẽ từ chính quyền Trung Quốc có thể được triển khai trong tháng này nhằm thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giảm thiểu tác động từ thuế quan Mỹ. Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo rằng sự leo thang của rủi ro địa chính trị có thể làm suy yếu niềm tin tiêu dùng và trì hoãn các quyết định mua sắm lớn.

"Cuối cùng, thị trường bất động sản phụ thuộc vào cầu, mà cầu lại gắn liền với việc nền kinh tế có đủ sức mạnh để phục hồi hay không," nhà kinh tế Raymond Yeung nhận định. "Thành thật mà nói, thị trường bất động sản vẫn còn cách đáy khá xa."

Thời kỳ hoàng kim đã qua

Các chuyên gia dự đoán nhu cầu nhà ở hàng năm ở Trung Quốc có thể giảm xuống còn khoảng 8 tỷ m2 trong giai đoạn 2024-2040, giảm 33% so với giai đoạn 2011-2020. Ông Lữ Đình, chuyên gia tại Nomura, nhận định: "Thời kỳ hoàng kim của thị trường bất động sản đã qua và sẽ không bao giờ quay lại."

Đặc biệt, thị trường này sẽ không còn đóng góp nhiều vào GDP Trung Quốc như trước. Dự báo bất động sản chỉ còn đóng góp khoảng 10% vào GDP, giảm mạnh từ mức 20–25% trong thời kỳ đỉnh cao. Cuộc khủng hoảng thanh khoản kể từ cuối năm 2020 đã làm bộc lộ sự bất ổn, với hơn 200 tỷ USD giá trị trái phiếu bị thổi bay và 20 triệu căn hộ không được hoàn thiện xây dựng.