“Vẽ” bức tranh thị trường bất động sản quý II

Thị trường quý I/2019 diễn ra tương đối giống với các dự đoán của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp trước đó, nhưng cũng xuất hiện nét lạ so với mọi năm.

Nhìn từ nhà, ra phố

Quan sát diễn biến thị trường bất động sản quý I/2019, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, có một sự hào hứng hơn đang lên ở thị trường bất động sản. Mua bán, chuyển nhượng (M&A) mạnh mẽ, bất động sản công nghiệp đang nổi lên và nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.

“Theo tôi, có thể do họ có tầm nhìn dài hạn, tầm nhìn tốt hơn so nhà đầu tư trong nước vốn thích thu lợi trong ngắn hạn, thời gian quay vòng vốn nhanh”, ông Thành nhận định.

Sự kiện Hội nghị thượng đỉnh Mỹ - Triều lần 2 tổ chức tại Việt Nam cuối tháng 2/2019 đã biến Việt Nam thành quốc gia được quan tâm bậc nhất trên thế giới. Theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Hà Nội, đây được coi là sự kiện marketing cho cả nền kinh tế và đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Trong đó, phân khúc được hưởng lợi nhất là phân khúc bất động sản du lịch. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp cũng được chú ý, nó sẽ tạo đà cho cả năm 2019 và những năm tiếp theo.

Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, Hội nghị thượng đỉnh Mỹ - Triều lần 2 là sự kiện chính trị có sức thu hút lớn với truyền thông trên phạm vi toàn cầu. Việt Nam vốn đã và đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, nay lại có được cơ hội truyền thông rất lớn, sẽ đ đến tác động tích cực cho nền kinh tế nói chung và các ngành, từ công nghiệp sản xuất chế tạo, đến du lịch nói riêng. Những tác động tích cực này sẽ lan tỏa đến cả thị trường bất động sản.

Nhìn lại diễn biến chung, ông Thành cho rằng, kinh tế năm 2018 tăng trưởng ấn tượng, cùng với kết quả khả quan trong quý đầu năm nay, là nền tảng tốt cho sự ổn định của thị trường bất động sản năm 2019, vốn được nhìn nhận sẽ phải đối mặt với không ít thách thức.

Rộng hơn trên bình diện toàn cầu, ông Thành cho rằng, năm 2019, kinh tế thế giới có thể sẽ giảm tốc, nhưng chúng ta cũng có thể kỳ vọng thế giới đã nhận ra thực tế này và có những nỗ lực hạn chế đà suy giảm. Đã có những chính sách kích thích tăng trưởng, giảm siết chặt tiền tệ được các quốc gia thực hiện. Kinh tế Việt Nam hiện mang độ mở cao, trong đó Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTTP) tác động đến thương mại chưa nhiều, nhưng tác động đầu tư đã bắt đầu có. Tuy nhiên, với mục tiêu tăng trưởng có thể đạt được ở mức từ 6,6 - 6,8% của Việt Nam, thì đây vẫn là mức cao trên thế giới.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, với việc tăng trưởng kinh tế Việt Nam thường xuyên duy trì quanh mức 6 - 7%, sẽ mang đến những tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản vốn đang phát triển nhanh, cùng nhịp với nền kinh tế.

Nét lạ năm nay

Thị trường bất động sản quý I/2019 được nhiều chuyên gia đánh giá có sự sôi động ở một số phân khúc như căn hộ tầm trung, đất nền, bất động sản công nghiệp.

Riêng phân khúc căn hộ, theo bà An, điều hiếm gặp đã xảy ra, đó là nhịp tương đồng giữa quý IV/2018 và quý I/2019, khi mà cả hai quý này, thị trường Hà Nội đều có nguồn cung và thanh khoản lớn. Khác với việc trước đây các chủ đầu tư thường bung hàng mạnh vào quý IV và găm hàng vào quý đầu tiên của năm tiếp theo.

Cũng không khó để nhận ra, trong “nét lạ” của thị trường địa ốc quý I ở Hà Nội, chủ đầu tư Vingroup là đơn vị đóng vai trò quan trọng khi chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ mới từ hai dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) và Vinhomes Sportia (Nam Từ Liêm).

Ở một góc nhìn khác, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thực ra, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng rất sôi động và không hề thua kém phân khúc tầm trung. Tuy nhiên, dù cầu rất lớn, nhưng cung lại hạn chế khiến cho phân khúc này không gây ấn tượng mạnh và hiệu ứng lớn như phân khúc tầm trung.

Về sự sôi động của thị trường đất nền, phần nhiều các chuyên gia đều cho rằng, đó là sự tiếp nối mạch cảm hứng từ năm 2018. Việc tắc các dự án căn hộ vô hình trung đã khiến đất nền có cửa sáng. Trong đó, một trong những nguyên nhân chủ yếu được cho là bởi mức đầu tư cho đất nền thấp và cơ hội sinh lời khá cao. Tuy nhiên, không ít ý kiến cho rằng, thực chất, sự sôi động của phân khúc này chỉ là bề nổi.

Theo ông Khởi, việc có quá nhiều thông tin về đất nền, về các thị trường đất nền theo khu vực đã tạo nên hiệu ứng đám đông, chứ số lượng giao dịch đất nền thành công không nhiều. Căn bản vẫn là câu chuyện của những người làm môi giới và sự minh bạch về mặt thông tin. Chỉ khi nào những thông tin về quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, thông tin chỗ này lên quận, chỗ kia lên quận rõ ràng thì tình trạng này mới được hạn chế.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc không kiểm chứng được thông tin đã dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư trót đầu tư vào đất nền ở khu vực nào đó phải đẩy hàng bằng mọi cách để thu hồi vốn, cắt lỗ, nên đã đưa ra những thông tin dày đặc.

Văn phòng sáng cửa top đầu

Quý I/2019, hiệu suất văn phòng cho thuê của 2 thị trường chủ lực là Hà Nội và TP.HCM đều rất ấn tượng. Theo báo cáo “Lợi suất văn phòng toàn cầu” do Savills công bố hồi tháng 3/2019, Hà Nội là thành phố dẫn đầu trên toàn thế giới về lợi suất văn phòng với mức lợi suất thị trường đạt 8,57%.

Đây là lần thứ ba, kể từ tháng 1/2017, Hà Nội xếp hạng đầu tiên trên thế giới về lợi suất văn phòng hạng A ở khu thương mại trung tâm, với mức lợi suất 8,57%.

Cũng theo bảng xếp hạng này, TP.HCM, thị trường từng xếp hạng 2 trong năm 2017, đã tụt xuống vị trí thứ 4 với lợi suất thị trường ở mức 7,36%.

Hiệu suất cao vào top đầu thế giới đang khiến cho phân khúc văn phòng tại Việt Nam nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Netland cho biết, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ nhiều vào Việt Nam mang theo nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm các dự án đầu tư trong nước. Netland đã tiếp xúc với 3 nhà đầu tư đang tìm kiếm địa điểm để triển khai dự án văn phòng cho thuê tại TP.HCM và Đà Nẵng.

“Các nhà đầu tư ngoại còn nhìn nhận tiềm năng phân khúc văn phòng lạc quan hơn cả những nhà đầu tư trong nước”, ông Quang nhấn mạnh.

Nhìn nhận về xu hướng này, ông Nguyễn Việt Quang, Giám đốc Công ty Chứng khoán Yuanta - Chi nhánh Hà Nội cho rằng, sở dĩ khối ngoại quan tâm đến phân khúc văn phòng cho thuê là bởi họ muốn đầu tư vào sản phẩm có mức giá thấp, nhưng có mức độ sinh lời cao. Phân khúc văn phòng cho thuê đến từ doanh nghiệp ngoại đầu tư vào Việt Nam là rất lớn. Đặc biệt, trong tương lai, khi văn phòng cho thuê gắn với khu dân cư, khu công nghiệp, khắc phục được hạn chế hiện tại là các văn phòng cho thuê thường xa khu dân cư, khu công nghiệp.

Quý bản lề của năm

Khác những năm trước đây, thị trường bất động sản dường như đã bắt đầu nhập cuộc ngay từ đầu năm. Qua trao đổi với các chuyên gia, doanh nghiệp, bước sang quý II, bức tranh thị trường năm nay đang dần “lộ sáng”.

Theo ông Khởi, quý II, chung cư bình dân, nhà ở xã hội, hay nhà ở thương mại giá thấp vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm. Ngoài ra, đất nền vẫn đang được quan tâm nhiều, nhiều chủ đầu tư đang tập trung đầu tư và phát triển để cho ra hàng các dự án đất nền mới.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven sẽ ngày càng rõ rệt. Sau khi các thị trường quen thuộc trở nên bão hòa, các nhà đầu tư tìm đến các vùng đất mới là điều hoàn toàn dễ hiểu. Đây cũng là một phương án mạo hiềm, có thể đầu tư sẽ thất bại, nhưng có thể lãi và sẽ lãi rất lớn, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

“Thậm chí, ngoài các yếu tố thị trường, chính sách, thì cũng cần x xét thêm yếu tố phong thủy”, ông Võ cho biết.

Đồng quan điểm, theo chuyên gia Võ Trí Thành, xu hướng ly tâm sẽ còn kéo dài không chỉ trong quý II/2019, mà trong những năm tiếp theo. Tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa tốt khiến mỗi tỉnh đều muốn mời chào các con “Phượng Hoàng” về làm tổ để phát triển kinh tế, thu ngân sách.

Tuy nhiên, ông Thành cũng cảnh báo, do sức ép cạnh tranh thu hút đầu tư, nhiều địa phương đã có những ưu đãi vượt khung, bị cơ quan chức năng tuýt còi. Việc ưu đãi vượt mức này cũng có thể làm mất tính đồng bộ, lan tỏa và kết nối của các đô thị. Không cẩn thận sẽ làm méo mó quy hoạch, làm hại cả địa phương và nhà đầu tư.

Trong khi đó, theo ông Khởi, thị trường bất động sản gắn bó mật thiết và chịu tác động trực tiếp từ chính sách chung. Xu hướng phát triển của thị trường cũng gắn với xu hướng điều chỉnh chính sách của Nhà nước, có những chính sách dự kiến để điều chỉnh, có chính sách để theo thị trường. Đây là điều mà cả các cơ quan nhà nước và doanh nghiệp cần quan tâm.

Cổ vũ cho xu hướng ly tâm và dịch chuyển ra ngoài các thị trường truyền thống như Hà Nội, TP.HCM, ông Nguyễn Mạnh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thanh Hóa cho biết, hiện địa phương này đang thực hiện chính sách thu hút các nhà đầu tư. Đã có nhiều nhà đầu tư có công nghệ, con người và nguồn cung tìm đến Thanh Hóa. Do giá đất tương đối rẻ, nên nhiều nhà đầu tư đến và thị trường khá sôi động. Thanh Hóa cũng đã đưa ra những chính sách hỗ trợ các nhà đầu tư để thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Trong một khảo sát nhanh với các chuyên gia, nhà đầu tư tại một hội thảo về bất động sản mới đây, khi được hỏi về sức hấp dẫn của các thị trường khác nhau, tỷ lệ đánh giá cụ thể được đưa ra như sau: Hà Nội: 8%; TP.HCM: 18%; Đà Nẵng: 26%; Quảng Ninh: 34%; Khánh Hòa: 8%; Khác: 6%.

Nhìn nhận về sự thay đổi khẩu vị, địa điểm đầu tư, ông Đặng Văn Quang cho rằng, việc các nhà đầu tư lựa chọn các địa phương như Quảng Ninh, Đà Nẵng là điều dễ hiểu, vì đây là các địa phương có chỉ số cạnh tranh cấp tỉnh cao và được duy trì trong nhiều năm. Một trong số các chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chỉ số cạnh tranh này đó là khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Tỉnh nào có xếp hạng chỉ số tốt, cũng đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư bất động sản được chào đón.