VCCI: Khó chặn giao dịch bất động sản hai giá

Cách định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai khi đi vào hiệu lực không thực tế vì tình trạng giao dịch hai giá chưa chặn được ngay, theo VCCI.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa góp ý cho Ủy ban Kinh tế Quốc hội về Dự thảo Luật đất đai. Cơ quan này nhìn nhận, quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá vẫn còn nhiều điểm chưa thực tế.

Theo dự thảo, thông tin đầu vào gồm: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến; giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia, giá đất được thu thập qua điều tra, khảo sát.

Theo VCCI, quy định trên áp dụng ngay khi luật có hiệu lực sẽ khó khả thi. Yếu tố giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực - chưa phù hợp với thực tế. Hiện các giao dịch bất động sản vẫn là hai giá và để thay đổi tình trạng này cần một khoảng thời gian nhất định.

Mặt khác, rất khó để xác định thế nào là giá chịu tác động của các yếu tố gây tăng giá đột biến, trong khi việc đấu giá do Nhà nước thực hiện và vẫn phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Quy định cứng với những trường hợp chưa có thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia thì thu thập qua điều tra, khảo sát cũng có thể gây khó khăn khi áp dụng. Giả sử người thực hiện thấy giá đất có trong cơ sở dữ liệu nhưng lại không sát với thị trường, họ không thể điều tra, khảo sát để đưa ra mức chuẩn xác nhất.

Do đó, việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng thầu sẽ giảm sự linh hoạt của các phương pháp định giá đất cũng như các nguyên tắc thị trường. VCCI đề nghị với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia hoặc người thực hiện định giá đất thấy giá trong dữ liệu chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường, được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.

Ngoài ra, về phương pháp định giá đất, VCCI đề nghị ban soạn thảo cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành (tức lấy doanh thu giả định của dự án trừ đi chi phí ước tính, từ đó, cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp, người dân phải nộp).

Dự thảo đang thu hẹp các trường hợp áp dụng phương pháp này, dẫn đến việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội cho ý kiến tại hai kỳ họp 4, 5. Quốc hội sẽ biểu quyết, thông qua dự án luật vào sáng 29/11, ngày cuối cùng của kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa 15.