#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Vay mua nhà ở xã hội: Mức 4,8% là tối ưu?

Thị trường nhà ở xã hội đang chuyển mình mạnh mẽ về thủ tục và chính sách, song vẫn mắc kẹt trong nút thắt tài chính. Mức lãi suất vay hiện hành 6,6% không chỉ làm "nguội lạnh" nhu cầu, mà còn vô tình đẩy giấc mơ an cư ra xa tầm với của hàng triệu người thu nhập thấp. Theo giới chuyên gia, hạ lãi suất về mốc 4,8% không phải là ưu đãi, mà là điều kiện tối thiểu để chính sách an sinh không bị đánh tráo mục tiêu.

Lãi suất 6,6%: Rào cản vô hình đẩy người nghèo ra khỏi giấc mơ an cư

Chính sách phát triển nhà ở xã hội đang chứng kiến nhiều bước tiến vượt bậc về thể chế và thủ tục hành chính, nhưng một trong những “gót chân Achilles” lớn nhất hiện nay lại nằm ở khâu tài chính. Mức lãi suất vay 6,6% bị xem là quá cao, đến mức có thể triệt tiêu hoàn toàn động lực của người dân – đối tượng chính của chính sách an sinh này.

Tại toạ đàm "Đột phá để phát triển nhà ở xã hội", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định thẳng thắn: “Làm sao cho người mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất 4,8% như trước đây, chứ 6,6% hiện nay là quá cao”. Đây không chỉ là một kiến nghị tài chính, mà là lời cảnh báo về nguy cơ đánh mất bản chất nhân văn của chính sách an cư cho người thu nhập thấp.

Khơi thông pháp lý – Kẹt lại ở vốn

Mặc dù Nghị quyết 201 đã mở đường cho hàng loạt cơ chế đặc thù, từ việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia cho tới rút ngắn mạnh mẽ thủ tục hành chính (giảm 350 ngày theo lý thuyết, và thực tế có thể rút ngắn đến hơn 1.000 ngày), nhưng những chuyển biến tích cực đó vẫn chưa đủ để tạo ra một thị trường nhà ở xã hội thật sự sôi động, nếu không gỡ được “nút thắt vốn”.

Nghị quyết cho phép đổi mới sâu rộng quy trình phê duyệt đầu tư, bỏ yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500 đối với nhà ở xã hội, thậm chí mở cơ chế giao chủ trương đầu tư không qua đấu thầu – một bước đột phá chưa từng có. Nhưng chủ đầu tư vẫn chưa được tiếp cận nguồn vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội. Chính sách có cho, nhưng thực thi không tới – luật thì đã có, mà vốn thì vẫn... chờ.

Về phía người dân, mức lãi suất vay nhà ở xã hội 6,6% hiện nay được cho là đã vượt quá khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp – những người lẽ ra phải được bảo vệ trong chính sách này. Trước đây, mức 4,8% từng được xem là hợp lý, và việc nâng lãi suất mà không có giải pháp bù đắp đang khiến người dân “quay xe” khỏi giấc mơ sở hữu nhà ở.

Cơ chế đã sẵn, liệu có kịp về tay người cần?

Những cải cách gần đây, như việc cho phép chủ đầu tư tự phê duyệt dự án khả thi, hay lồng ghép các thủ tục cấp phép xây dựng với phòng cháy chữa cháy và tĩnh không, đang chuyển chính quyền địa phương từ vai trò "quản lý" sang "phục vụ" doanh nghiệp – một thay đổi đáng giá về tư duy điều hành.

Điểm sáng khác là cơ chế chốt giá bán nhà ở xã hội: nếu quyết toán cuối cùng thấp hơn giá hợp đồng, chủ đầu tư buộc phải hoàn lại phần chênh lệch cho người mua. Một cơ chế kiểm soát minh bạch, hạn chế tối đa tình trạng đội giá và đảm bảo người dân không bị “móc túi” ngược trở lại.

Tuy nhiên, tất cả những đột phá thể chế ấy sẽ chỉ dừng ở mức “cải tiến hành lang” nếu cánh cửa tài chính vẫn đóng chặt. Mọi cuộc cải cách cần có một trụ cột là khả năng tiếp cận vốn dễ dàng, minh bạch và hợp lý. Không ai có thể mượn một chính sách để an cư, khi khoản vay đi kèm lại là gánh nặng suốt hai thập kỷ.

Thời điểm bản lề: Không thể chỉ đổi mới trên giấy

Bộ Xây dựng cho biết đã hoàn thiện dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Nghị quyết 201, dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2025. Các địa phương cũng được yêu cầu sớm ban hành các quy định chi tiết để triển khai, từ điều kiện sở hữu nhà đến tiêu chí về khoảng cách địa lý khi xét duyệt hồ sơ.

Một triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 là mục tiêu lớn, nhưng muốn đạt được thì phải bắt đầu từ một điều rất nhỏ: trả lại lãi suất 4,8% – mức độ “chịu đựng” cuối cùng của người lao động phổ thông. Nếu chính sách không về đúng tay người cần, thì mọi cải cách dù hoành tráng đến đâu cũng chỉ là bước đi hình thức.

Chính sách nhà ở xã hội không thể là một chiến dịch chính trị nhất thời – nó phải là một cam kết dài hạn, có trách nhiệm và mang tính người. Và để cam kết đó thành hiện thực, chính sách tài chính phải đi cùng niềm tin, chứ không phải nỗi lo.