Vay cả chục tỷ đồng để 'ôm hàng', nhà đầu tư shophouse triệu đô 'sống dở, chết dở' vì ế dài đợi khách

Sau thời “gà đẻ trứng vàng”, loại hình shophouse thời gian qua rơi vào cảnh ế ẩm, giá đi ngang, lợi nhuận cho thuê chỉ 1-2%/năm, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “trở đi mắc núi, trở lại mắc sông”, bán không được, để cho thuê cũng không xong.

Năm 2020, giữa lúc thị trường bất động sản nóng hầm hập, ông Trần Bá Cường rót tiền mua vào một căn shophouse (nhà phố thương mại) 3 tầng, diện tích 7x24m2/sàn, trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai (Hà Nội), giá 15 tỷ đồng, trong đó có 9 tỷ đồng đi vay. Sau 2 năm ưu đãi, hơn 1 năm rưỡi qua, bình quân mỗi tháng ông phải trả lãi và gốc nhà băng gần 160 triệu đồng.

Bán không được, để không yên

Mục tiêu ban đầu khi đầu tư của ông Cường là “mua kỳ vọng bán tương lai”, tức là mua để cho thuê trong thời gian ưu đãi lãi suất, sau đó khi giá nhà tăng thì bán lại để ăn chênh lệch. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lao dốc quá nhanh khiến mọi kế hoạch của ông bị phá sản.

Hiện, theo ông Cường, căn nhà đang được cho thuê với giá “siêu rẻ” 15 triệu/tháng, tương đương khoảng 180 triệu đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức hơn 1%/năm. Giá căn nhà tăng khoảng 20%, tuy nhiên, vấn đề là ông Cường không thể tìm được khách mua để chốt lời, thoát hàng.

“Mặt bằng chung giá shophouse khu này hiện vào khoảng 17-19 tỷ đồng, tức là tăng hơn 2 tỷ đồng, nhưng thị trường ế ẩm, tôi không thể bán được vì cung quá nhiều. Trong khi lợi nhuận cho thuê hiện tại mỗi tháng chỉ thu về khoảng 15 triệu đồng, không đủ bù lãi”, ông Cường chia sẻ.

Sức hút của loại hình shophouse đang giảm sút so với thời hoàng kim.

Cũng đang trong cảnh thảm hại không kém, anh Phạm Đông, chủ căn shophouse tại Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội), cho biết trong năm 2021 và 2022, vì ảnh hưởng của dịch Covid-19, anh chấp nhận mức giá ưu đãi 20 triệu đồng/tháng cho khách thuê mở siêu thị mini.

Bước sang năm 2023, hết dịch, vừa có ý định tăng giá thì khách buôn bán khó khăn nên trả mặt bằng. Kể từ đó đến nay anh chưa tìm được khách thuê mới dù chấp nhận giữ nguyên giá cũ.

“Để đầu tư căn này, tôi vay ngân hàng hơn 3 tỷ, giờ mỗi tháng trả lãi và gốc gần 50 triệu đồng. Thu không đủ bù chi, nhưng hiện muốn bán lại rất khó. Vừa qua, có khách hỏi mua nhưng đòi giảm gần 2 tỷ đồng. Khó khăn chồng chất, giờ bán không đành mà để cũng không xong”, anh Đông nói.

Khảo sát của VnBusiness cho thấy, tình cảnh “ế ẩm” đang diễn ra tại nhiều khu shophouse có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ ở các quận như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm… Giới chủ mòn mỏi đợi khách buộc phải treo biển “đại hạ giá”, lợi suất cho thuê thua gửi ngân hàng 6-7 lần.

Đơn cử, tại một khu đô thị trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai, dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng đến nay còn không ít căn shophouse vẫn để trống, mòn mỏi đợi khách thuê. Theo thông tin rao bán, mỗi căn tại đây có giá dao động 16 – 35 tỷ đồng, giá thuê 30 – 45 triệu đồng/tháng.

Shophouse đã “hết thời”?

Có thể thấy, bất chấp việc thị trường bất động sản liên tục có chính sách gỡ vướng, loại hình shophouse vẫn chưa thể lấy lại ánh hào quang trong quá khứ. Nguyên nhân, trước hết, là bởi lợi suất cho thuê quá thấp trong khi tiền đầu tư ban đầu cao.

Cụ thể, theo Cushman & Wakefield, sản phẩm shophouse triển khai từ năm 2017 - 2018, giá thứ cấp hiện đã tăng ít nhất 200%. Đặc biệt, trong giai đoạn đỉnh sốt, nhiều khu vực tăng gấp 2, gấp 3. Tuy nhiên khi đi vào vận hành, lợi nhuận khai thác cho thuê của nhà phố thương mại lại rất thấp.

“Tỷ suất lợi nhuận thực tế của phân khúc nhà phố thương mại chỉ đạt 1-1,5%. Một số ít khu vực sầm uất hơn, hiệu suất khai thác shophouse cũng chỉ đạt 2-3% trên tổng giá trị tài sản”, báo cáo của Cushman & Wakefield nêu.

Shophouse triệu đô rõ ràng đang giảm sức hút so với thời hoàng kim, tuy nhiên, theo giới phân tích, đây vẫn là phân khúc tiềm năng và rất khó để kỳ vọng có một làn sóng giảm giá hay bán tháo diện rộng trong thời gian tới.

Ở nhiều mặt, phân khúc này vẫn luôn có sức hấp dẫn với những nhà đầu tư có tiềm lực, tầm nhìn dài hạn. Những người có tiền vẫn đang chờ để “săn” các sản phẩm tốt ở phân khúc cao cấp này.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Nguyễn Hoàng Nam, một môi giới chuyên nhà phố tại Hà Nội, cho hay thời đỉnh cao, nhà đầu tư chọn shophouse với tiêu chí “mua kỳ vọng bán tương lai”. Nghĩa là lợi nhuận chỉ là yếu tố phụ, khách kỳ vọng giá sẽ tăng sau 3-5 năm để chốt lời.

“Đa phần người đầu tư shophouse là những người trường vốn, họ ít quan tâm đến dòng tiền cho thuê, mà quan tâm đến giá trị tài sản khi bán. Đơn cử, tại Hoàng Mai, năm 2020, một căn shophouse trị giá 15 tỷ đồng, đang cho thuê khoảng 20-30 triệu đồng/tháng, tức lợi suất âm so với gửi ngân hàng. Nhưng giá hiện tại vào khoảng 20-25 tỷ đồng, tức tăng 5-10 tỷ đồng so với cách đây 3 năm. Đây rõ ràng là con số không tệ, khó khăn có chăng chỉ đến với các nhà đầu tư đi vay quá nhiều”, anh Nam phân tích.

Trong khi đó, ở góc nhìn chuyên gia, bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận xét, nhìn chung với loại hình shophouse nếu đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì vẫn có tỷ suất sinh lời, dù ở thời điểm hiện tại khá thấp.

Trong khi đó, các chuyên gia từ CBRE Việt Nam khuyến cáo, shophouse hiện chỉ thực sự có tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn.