Vật vã mặt bằng bán lẻ cho thuê

Mong chờ một khởi đầu tích cực trong năm 2021, nhưng làn sóng Covid lần thứ 4 bùng phát đã giáng thêm một đòn mạnh vào thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê.

Khó cả đôi bên

Giảm giá thuê gần như là giải pháp tốt nhất mà các chủ nhà đang thực hiện để tìm kiếm khách thuê trong mùa dịch Covid-19 này. Tuy nhiên, chưa kịp phục hồi thì thị trường cho thuê mặt bằng lẻ chứng kiến một đợt suy giảm mới khi làn sóng Covid thứ tư xuất hiện vào đầu tháng 5/2021.

Là một môi giới địa ốc, nhưng nhận thấy tiềm năng từ thị trường nhà phố cho thuê, đầu năm 2019, anh Phạm Văn Uynh “chân ướt, chân ráo” chuyển hướng săn tìm các mặt bằng nhà phố đẹp để thuê dài hạn rồi cho các bên thứ ba thuê lại kiếm lời.

Hoạt động kinh doanh diễn ra suôn sẻ cho đến giữa năm 2020, trước tác động mạnh mẽ của đại dịch Covid-19, hàng loạt doanh nghiệp giải thể, hàng quán đóng cửa và chuyển sang mô hình kinh doanh trực tuyến, điều này khiến anh Uynh điêu đứng khi khách hàng đồng loạt ngừng thuê, trả lại mặt bằng.

Cố cầm cự, anh vẫn nuôi hy vọng sẽ kiếm được khách thuê mới, nhưng đợt bùng phát dịch lần này giáng thêm một đòn đau đớn. “Không thể làm gì hơn, tôi chấp nhận thanh lý hợp đồng thuê, trả lại mặt bằng cho chủ nhà và chịu mất trắng hơn một tỷ đồng phí thuê và số tiền cọc ứng trước cho chủ nhà do đơn phương chấm dứt hợp đồng”, anh Uynh nghẹn ngào kể lại.

Giá thuê mặt bằng tiếp tục lao dốc khi những khảo sát của Savills gần đây cho thấy, để giữ chân khách thuê hiện tại, chủ nhà phải giảm giá thuê, trong khi với các mặt bằng đang chào thuê, chủ nhà phải đối mặt với yêu cầu giảm từ 20-40% so với giá chào thuê hiện tại.Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM

Trên thực tế, những người kinh doanh mặt bằng cho thuê gặp khó khăn vì dịch bệnh như anh Uynh không hiếm. Hiện nay, không khó để nhận thấy tình trạng nhiều chủ nhà phố đang gian nan tìm khách thuê mặt bằng, thậm chí một vài mặt bằng thuê đã dựng vách thi công cũng chấp nhận chịu lỗ và trả lại mặt bằng do những thay đổi trong chiến lược của các nhà bán lẻ nhằm thích ứng với đại dịch và đẩy mạnh bán hàng qua thương mại điện tử.

Mặc dù nhiều chủ nhà chia sẻ rằng đã giảm giá thuê, nhưng có một nghịch lý là mang câu chuyện này trao đổi với một số doanh nghiệp kinh doanh theo chuỗi cửa hàng tại TP.HCM thì câu trả lời phóng viên nhận được là giá thuê vẫn rất “chát”, cho dù đã giảm.

Ông Trần Đình Huy, nhà sáng lập chuỗi nhà hàng Secret Garden và chuỗi cà phê Góc cho rằng, ảnh hưởng của dịch bệnh là rõ ràng, nhưng nhiều mặt bằng kinh doanh vẫn không giảm giá thuê, nếu có thì cũng không đáng kể, bởi với các chủ mặt bằng kinh doanh, họ biết khách thuê đã đầu tư rất nhiều tiền cho mỗi cửa hàng nên không thể bỏ được.

“Nếu tham chiếu lượng khách hàng ở một số cửa hàng mà chúng tôi đang có thì với mức giá thuê cao như hiện nay sẽ không thể có lời”, ông Huy nói và cho hay, chỉ khi tình hình kinh doanh của quán tốt thì mới kham nổi giá thuê mặt bằng hiện tại, còn với tình hình bây giờ, “người thuê bỏ công, bỏ tiền ra đi làm nhưng lợi nhuận thu về chỉ đủ để nuôi chủ mặt bằng”.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM, thị trường đang chuyển sang hướng khách thuê dẫn dắt thị trường, trong khi chủ nhà đang giảm dần sự lạc quan và đã bắt đầu tiếp nhận việc thương lượng để có thể cho thuê mặt bằng. Thời hạn hợp đồng vẫn duy trì ở mức 3-5 năm, nhưng khách thuê đề xuất không tăng giá thuê trong suốt thời hạn thuê mặt bằng.

“Một số chủ nhà cho biết, nếu đợt giãn cách quá dài và mức giảm tiền thuê không được thống nhất bởi hai bên, họ sẽ ưu tiên cho khách thuê văn phòng, trụ sở công ty vì nhóm khách hàng này ít bị ảnh hưởng hơn so với ngành bán lẻ”, bà Trang nói.

Chuyển hướng để sinh tồn

Khó khăn của thị trường không chỉ khiến các doanh nghiệp nội điêu đứng, mà nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế tại Việt Nam cũng phải tính đường lui, như trường hợp đại siêu thị E-mart Hàn Quốc đang tiến hành chuyển nhượng toàn bộ cổ phần E-mart Việt Nam cho Tập đoàn Ô tô Trường Hải (Thaco) để phát triển chuỗi siêu thị này theo hướng nhượng quyền thương hiệu.

Thực tế, việc E-mart Hàn Quốc rời bỏ cuộc chơi bán lẻ tại Việt Nam đã được dự báo trước, bởi sau hơn 6 năm, thương hiệu này vẫn chưa thể mở rộng quy mô, nguyên do một phần đến từ mô hình đại siêu thị đòi hỏi diện tích mặt bằng lớn.

Đây không phải lần đầu tiên một thương hiệu bán lẻ ngoại gặp khó tại Việt Nam. Trước đó, chuỗi siêu thị Auchan từ Pháp được chuyển nhượng cho nhà bán lẻ nội là Saigon Coop, hay những tập đoàn bán lẻ lớn như Casino Group, Metro Group... cũng phải rút lui khỏi thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, nhiều doanh nghiệp vẫn xem thị trường bán lẻ Việt Nam là miền đất hứa cần được khai phá. Câu chuyện của Tập đoàn Masan và thương hiệu Cafe Phúc Long cùng hợp tác phát triển mô hình kiot Phúc Long tại VinMart+ là một minh chứng tiêu biểu cho chiến lược “dìu nhau vượt dịch”.

Với sự hợp tác này, Phúc Long sẽ tiết kiệm được các chi phí thuê mặt bằng, nhanh chóng mở rộng được chuỗi hệ thống theo các điểm bán có sẵn của Vinmart+ để chiếm lĩnh thị phần, tăng cường sức cạnh tranh với các đối thủ, còn VinMart+ thì đa dạng hóa được tệp khách hàng, đặc biệt là giới trẻ khi đây là nhóm khách hàng chính của Phúc Long.

Ngoài việc tối ưu hóa diện tích thuê để duy trì hoạt động bán lẻ, thương mại điện tử đang được xem là mô hình “cứu cánh” cho lĩnh vực này. Chỉ một ngày trước khi thông tin về thương vụ của E-mart và Thaco được đăng tải, “gã khổng lồ” thương mại điện tử Alibaba và Baring Private Equity Asia (BPEA) đã đạt được thỏa thuận chi 400 triệu USD mua 5,5% tỷ lệ sở hữu sau phát hành tại The CrownX - nền tảng tiêu dùng bán lẻ hợp nhất của Tập đoàn Masan tại Masan Consumer Holdings và VinCommerce (sở hữu chuỗi bán lẻ VinMart và VinMart+). Sau giao dịch này, VinCommerce là nhà bán lẻ nhu yếu phẩm hàng đầu trên nền tảng thương mại điện tử Lazada (cũng thuộc sở hữu Alibaba).

Có thể nói, khi ranh giới giữa mua sắm online và offline ngày càng bị xóa mờ, sự kết hợp của các nhà bán lẻ hàng đầu đang vẽ nên một sân chơi mới cho thị trường bán lẻ Việt Nam. Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý mặt bằng thương mại bán lẻ của Savills TP.HCM, nhờ tích cực đầu tư cho kênh online, tỷ lệ doanh thu bán trực tuyến của một số doanh nghiệp đã bù đắp được sự thiếu hụt doanh thu từ cửa hàng vật lý, nhất là ngành ăn uống với tỷ trọng kênh online chiếm từ 20-60% tổng doanh thu.

“Đây là thời điểm thích hợp để các doanh nghiệp bán lẻ có tiềm lực về tài chính đánh giá lại kết quả kinh doanh của các cửa hàng vật lý và có thể thay đổi các mặt bằng tốt hơn với giá thuê tương đồng, hoặc thuận lợi thuê được các nhà phố với các điều khoản thuê tốt hơn”, bà Quyên nhìn nhận.