VARS: Khó xác định hành vi đầu cơ trong đấu giá đất

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), rất khó xác định hành vi thổi giá, đầu cơ đất nền đấu giá dù người mua bỏ cọc hay không.

Quan điểm này được VARS đưa ra trong bản tin hôm 24/8, sau các phiên đấu giá đất nền ở hai huyện Thanh Oai, Hoài Đức gây xôn xao thị trường vài tuần qua. Gần nhất, hàng trăm người xuyên đêm đấu giá 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, với giá trúng lên tới 133,3 triệu một m2, cao hơn 18 lần mức khởi điểm.

Theo VARS, giá lô đất tại vùng ven, hạ tầng, tiện ích không nổi bật lại có giá hơn 100 triệu đồng một m2 - bằng đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư - là bất bình thường, có thể xuất phát từ động cơ không lành mạnh. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tham giá các phiên đấu giá này là những những người có nghề, thường tham gia với mục đích lướt sóng.

Tuy nhiên, theo Hội môi giới Bất động sản, ngay cả khi nhà đầu tư bỏ cọc, vẫn khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Việc này cũng giống với diễn biến của tình trạng sốt giá chung cư ở Hà Nội thời gian qua.

Đơn vị này lập luận, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch theo nguyên tắc thuận mua vừa bán. "Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi", VARS nêu.

Hội môi giới Bất động sản cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này. Trước tiên, dòng tiền đổ về loại hình đất đấu giá trong bối cảnh các địa phương đẩy mạnh tổ chức hoạt động này để tăng thu ngân sách. Loại sản phẩm này cũng sạch về pháp lý, không lo dính đến kiện tụng tranh chấp, đã có sổ đỏ và sẵn hạ tầng. Cùng với đó, nguồn cung đất nền cũng được dự báo hiếm hơn do ba luật mới liên quan bất động sản (Luật Đất đai 2024, Nhà ở 2023 và Kinh doanh bất động sản 2023) có hiệu lực từ 1/8 đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền.

Tiếp đó, giá khởi điểm thấp, dẫn tới số tiền đặt cọc để tham giá đấu giá cũng ít (100 - 200 triệu đồng một lô). Hiện tượng trúng đất giá đất cao gấp nhiều lần khởi điểm không mới. Bởi nửa đầu năm nay khi thị trường đất nền vẫn trầm lắng, một số phiên đấu giá ở các địa phương đã thu hút nghìn người tham gia, chủ yếu là nhà đầu tư. Tuy nhiên, mức giá trúng cao đến hàng chục lần khởi điểm cũng phần nào phản ánh chênh lệch về cung - cầu khi lượng hồ sơ tham gia quá lớn so với số lô đất được bán.

Hôm 21/8, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu các địa phương chấn chỉnh việc tổ chức đấu giá, nhằm tránh ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh và thị trường nhà ở, bất động sản. Bên cạnh việc lập đoàn kiểm tra để làm việc với huyện Thanh Oai và Hoài Đức, Bộ Tài nguyên và Môi trường hôm 23/8 cũng yêu cầu các tỉnh, thành phố điều chỉnh bảng giá đất sát thực tế để tránh trục lợi trong đấu giá.

Tuy vậy, VARS dự báo sức nóng của các cuộc đấu giá đất sẽ tiếp tục trong thời gian tới, ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực. Bởi, các địa phương có thể vẫn áp dụng giá khởi điểm ở mức thấp, do bảng giá đất được tiếp tục sử dụng đến hết năm 2025.

Hồi tháng 4, sau giai đoạn giá căn hộ chung cư cũ và mới tại Hà Nội liên tục tăng mạnh, Bộ Xây dựng từng đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Tuy nhiên, khi đó, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư bởi các luật liên quan đến thị trường bất động sản không xác định hay mô tả cụ thể hành vi này.

Trước đó, trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất bổ sung hành vi lũng đoạn thị trường, thổi giá bất động sản vào danh mục bị cấm, giống hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, vì khó mô tả và không có tiêu chí xác định nên đề nghị này đã bị loại bỏ khi luật được thông qua.