Vào “mê trận” giá bất động sản Thủ Đức

Mỗi ngày một giá, thậm chí mỗi cuộc điện thoại lại có một mức giá khác nhau, cơn sốt tâm lý và bàn tay đạo diễn của nhiều môi giới tay to đang khiến bất động sản ở những khu vực được quy hoạch trở thành TP. Thủ Đức trở thành một… ma trận.

Nóng hơn lửa

Gần 10 năm làm nghề môi giới, nhưng anh Nguyễn Văn Uynh vẫn không hiểu lý do tại sao giá đất ở khu vực TP. Thủ Đức lại tăng không có quy luật như vậy. Trò chuyện với phóng viên, Uynh kể rằng, do không có nguồn hàng để bán, cuối năm 2020, anh được giới thiệu một lô đất trên đường Trương Văn Bang ở quận 2 được rao với giá 140 triệu đồng/m2 nhưng còn ngần ngại vì giá đã tạo khá cao so với mặt bằng chung vài tháng trước đó. Sau đó, anh đi tìm hiểu thêm một vài mảnh đất khác, hai tuần sau quay lại thì mảnh đất đó đã được đẩy lên 220 triệu đồng/m2.

“Chỉ trong vòng 2 tuần, giá đã tăng 80 triệu đồng/m2. Thị trường tăng một cách điên rồ, bất chấp quy luật”, Uynh than thở.

Nguyên nhân khiến giá nhà đất khu vực này “nóng hơn lửa”, theo môi giới nói trên, là do ngay từ khi có chủ trương thành lập TP. Thủ Đức, những người thạo tin và các môi giới “tay to” đã nhanh chân tỏa khắp hang cùng ngõ hẻm của khu vực này để tìm mối gom đất rồi “ủ sẵn” chờ dịp bung hàng.

Đến khi TP. Thủ Đức chính thức được thành lập, làn sóng thông tin chính thức cộng với những tin tức kiểu rỉ tai về việc lô này lô kia lên giá bằng lần và không loại trừ việc các nhà đầu tư cá mập “mua tay trái, bán tay phải” khiến tất cả các khu vực thuộc thành phố tương lai nóng lên từng ngày.

Trong đó, nóng nhất vẫn phải nói đến phường Trường Thọ, nơi được quy hoạch thành trung tâm hành chính của TP. Thủ Đức. Theo một số nhà quan sát, ngoài việc tăng giá theo quy luật của thị trường, không loại trừ có tình trạng cả chủ đất và doanh nghiệp “làm giá” để thăm giò phản ứng của giới đầu tư. Chẳng hạn như trường hợp của một nhà đầu tư tên Tuấn, mua lô đất 100 m2 gần ngã tư MK, phường Trường Thọ từ năm 2018 với giá 50 triệu/m2, ngay sau đó, ông Tuấn đã đưa ra giá chuyển nhượng 65 triệu đồng/m2 và mức giá này khiến lô đất vẫn thuộc về ông đến tháng 9/2020.

Tuy nhiên, chỉ 1 tháng sau khi đề án thành lập TP. Thủ Đức chính thức được Quốc hội “bấm nút” thông qua, ông Tuấn đã điều chỉnh giá khu đất lên 95 triệu đồng/m2.

"Việc bán ra được hay không trong giai đoạn này không quan trọng, cái chính là tăng giá trị cho đất khi thông tin đang nóng và xem phản ứng của thị trường", ông Tuấn nói.

Chính bởi không có nhu cầu bán, nên chủ đất này đã rất thoải mái đẩy giá lên cao, dù biết nhu cầu mua của thị trường không lớn và đây là tâm lý phổ biến của rất nhiều chủ lô đất tại Thủ Đức. Tất nhiên, nói đi cũng phải nói lại, việc bất động sản nóng lên vì TP. Thủ Đức là có thật, nhiều người đã lãi đậm từ sóng tăng này và sức hút từ lực đẩy của các công trình hạ tầng giao thông, quy hoạch cũng là thật nên giá đất tăng tịnh tiến chỉ là chuyện sớm hay muộn, nhưng sự tăng giá không phanh thời gian qua khiến không ít nhà đầu tư có “máu mặt” trên thị trường cũng khiếp sợ.

Số liệu thống kê mới được công bố của trang Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất trung bình quận 2 ở thời điểm đầu năm 2020 từ mức 55 - 60 triệu đồng/m2 hiện đã tăng lên mức từ 60 - 70 triệu đồng/m2; khu vực phường Trường Thọ, nơi được quy hoạch để trở thành trung tâm của thành phố tương lai, các trục đường chính nhà đất tự do tăng đột biến, đạt ngưỡng 70 - 100 triệu đồng/m2.

Còn tại các dự án dân cư hiện hữu, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, thị trường cũng chứng kiến sự tăng vọt về giá của các sản phẩm như nhà phố, biệt thự. Đơn cử, một căn nhà phố thương mại diện tích 140 m2 trong Khu đô thị Vạn Phúc (quận Thủ Đức) có giá bán 24 tỷ đồng/căn đã tăng lên gần 33 tỷ đồng/căn vào tháng 12/2020.

Với phân khúc chung cư, dự án căn hộ King Crown Infinity mới diễn ra buổi kick-off rầm rộ với khoảng 739 căn hộ được đưa ra thị trường và mặc dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán chính thức, nhưng giá rumor đang được môi giới chào khách lên đến 80 - 90 triệu đồng/m2, mức giá kỷ lục của phân khúc chung cư tại khu vực Thủ Đức từ trước đến nay.

Giá cao… có bàn tay đạo diễn?

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều nhà đầu tư tự tin tận dụng lợi thế TP. Thủ Đức để tạo lập mức giá mới cho khoản đầu tư nhà đất trước đó của mình, lý do mà nhiều người thường đưa ra là “nước lên thuyền lên”, thị trường đang xác lập mặt bằng mới nên lô đất của họ không thể bán giá. Để minh chứng, nhiều môi giới đưa ra sự chênh lệch trong giá chào bán trước và sau khi có thông tin thành lập thành phố và dự báo xu hướng tăng của nhà đất các khu vực khác khi có biến động hạ tầng.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giám đốc một sàn môi giới chuyên về thị trường khu Đông TP.HCM cho biết, những tháng cuối năm 2020 và đầu năm 2021, không ít chủ đất và môi giới đã đã "ảo tưởng" về giá trị của bất động sản mình sở hữu mà đưa ra những mức giá trên trời.

“Tâm lý chúng ta thường lấy mức giá rỉ tai, đồn thổi để định giá tài sản của mình, nhưng đối với bất động sản, đây lại chính là cái 'bẫy tâm lý’, lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư”, vị này nói.

Nhìn nhận về việc thị trường bất động sản TP.HCM nói chung và khu vực Thủ Đức nói riêng tăng giá “sốc” trong thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhà ở ngày càng thiết lập mặt bằng giá cao một phần do có hiện tượng nâng giá để tối ưu hóa lợi nhuận từ phía các nhà phát triển dự án.

Không loại trừ yếu tố khách quan khi thủ tục bê trễ, dự án khó ra hàng và chi phí tăng cao, nhưng tâm lý “hàng đang ít, tội gì không tăng” là có thực. Điều này không chỉ khiến đa số người mua nhà khó với tới mà còn có nguy cơ gây rủi ro cho chính các nhà phát triển dự án, bởi khi đã neo giá ở mức cao rất khó đưa xuống mức thấp hơn vì ảnh hưởng đến khách hàng trước đó, đồng thời khi thủ tục khơi thông, nhiều dự án ra hàng thì các chủ đầu tư này dễ lâm vào cảnh “chết trên đống của” vì neo giá cao.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, giá trị bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố vị trí, chất lượng công trình, uy tín của chủ đầu tư…chứ không chỉ là chuyện tăng giá.

“Giá cả bất động sản phải phản ánh đúng giá trị bất động sản đó mang lại cho khách hàng, và cũng không thể tăng mãi được mà chỉ đến một ngưỡng nào đó thị trường chấp nhận”, ông Phúc nói.