Vấn nạn “ôm đất” và câu chuyện “kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra” trên thị trường bất động sản

Dự án “ôm đất” rồi bỏ hoang nhiều năm, thậm chí hàng chục năm đã trở thành “chuyện thường” trong quá trình đô thị hóa, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm nham nhở bộ mặt đô thị và gây nhiều hệ lụy cho thị trường.

Phát biểu tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2021 và triển khai nhiệm vụ năm 2022 của ngành tài nguyên và môi trường, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành cho biết, hiện nay, số lượng dự án tồn đọng cần xử lý ở các địa phương rất lớn. Phó Thủ tướng đề nghị năm 2022, Bộ Tài nguyên và Môi trường rà soát kỹ, phân nhóm dự án, “dự án vi phạm pháp luật thì xử lý nghiêm minh đúng quy định, tránh tình trạng vụ việc kéo dài, khắc phục không được, khiến hàng ngàn héc-ta đất ở các khu đô thị nằm chờ hàng chục năm, gây lãng phí rất lớn”.

SỞ THÍCH "ÔM ĐẤT" CỦA NHỮNG CHỦ ĐẦU TƯ THIẾU NĂNG LỰC

Đi dọc các huyện vùng ven Hà Nội hay các huyện mới lên quận, không khó để bắt gặp những dự án bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, cây dại cao quá đầu người. Ngay cả trong khu vực nội thành cũng không khỏi xót xa khi chứng kiến những khu đất quây tôn, bên trong là rừng cỏ dại, cả chục năm không thấy dự án “động đậy”.

Tại Kỳ họp thứ 3, HĐND TP. Hà Nội khóa XVI, nhiệm kỳ 2021 - 2026 diễn ra đầu tháng 12/2021, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội - ông Bùi Duy Cường cho biết, Hà Nội hiện có 379 dự án chậm triển khai đã có kết luận cụ thể, đề xuất xử lý.

Điều đáng nói, con số gần 400 dự án này vẫn duy trì từ nhiều năm nay và được ghi nhận tại không ít cuộc họp cũng như văn bản báo cáo của thành phố nhưng vẫn chưa được xử nghiêm. Nhiều dự án dù đã được chỉ rõ sai phạm đất đai, chậm tiến độ nhưng vẫn tiếp tục nằm im, không có dấu hiệu triển khai.

Đơn cử như dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai). Dự án có quy mô 35ha, do Công ty TNHH MTV Nhà ở và Đô thị Licogi, thuộc Tổng công ty Xây dựng và Phát triển Hạ tầng (Tổng công ty Licogi) làm chủ đầu tư. Theo phê duyệt, thời gian thực hiện dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt được chia thành 2 giai đoạn từ năm 2004 - 2011. Đến nay, đã 17 năm, dự án này vẫn chỉ là bãi cỏ hoang hóa đầy rác và không ít diện tích sử dụng sai mục đích. Hàng chục hộ dân sống trong vùng quy hoạch dự án rơi vào cảnh bấp bênh khi không được sửa chữa, xây dựng nhà cửa.

Cơ quan chức năng xác định, dự án được phê duyệt từ năm 2004 nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng quá chậm, nguyên nhân chính là nhà đầu tư - Công ty TNHH MTV Nhà ở và Đô thị Licogi chưa chủ động trong triển khai thực hiện dự án. Tuy nhiên, TP. Hà Nội sau đó vẫn để nhà đầu tư này tiếp tục thực hiện dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt, trong điều kiện chủ đầu tư phải quyết liệt giải phóng mặt bằng và sớm đầu tư xây dựng dự án. Và đến thời điểm này, chủ đầu tư dự án vẫn tiếp tục “ôm đất” không triển khai.

Tình trạng chủ đầu tư ôm đất, chây ì triển khai cũng diễn ra tương tự tại dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai (Hà Nội Westgate). Dự án có quy mô diện tích khoảng 52,5ha thuộc thị trấn Quốc Oai và xã Ngọc Mỹ (huyện Quốc Oai, Hà Nội). Tại Quyết định số 2006/QĐ-UBND ngày 3/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) giao CTCP Tài chính và Phát triển doanh nghiệp, thành viên của GamiLand, làm chủ đầu tư dự án. Hơn một thập kỷ trôi qua, mặc dù dự án đã nhiều lần được điều chỉnh, gia hạn thời gian để thực hiện nhưng đến nay, dự án vẫn chỉ là một bãi đất hoang để chăn thả trâu, bò...

Dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai (Hà Nội Westgate) nhiều năm vẫn là bãi chăn thả bò

Một dự án “ôm đất” khác vừa được HĐND TP. Hà Nội đề nghị UBND TP chỉ đạo rà soát, xem xét thu hồi dự là Khu nhà ở Văn La - Văn Khê của Sudico.

Theo phản ánh của báo chí, dự án được UBND tỉnh Hà Tây cũ giao cho Sudico làm chủ đầu tư từ năm 2006 và được giao 10,61ha đất tại quyết định ngày 21/11/2007. Đến tháng 11/2015, dự án lại được UBND TP. Hà Nội phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy mô 12ha.

Theo kế hoạch ban đầu, dự án hoàn thành năm 2009 với tổng vốn đầu tư 1.300 tỷ đồng. Thế nhưng, sau hơn thập kỷ, khu nhà ở của Sudico vẫn là bãi đất trống. Hiện chủ đầu tư mới chỉ san nền, triển khai một số hạng mục giao thông, thoát nước và ép cọc công trình nhà ở thấp tầng. Phía Sudico đang xin điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Tại huyện Mê Linh, qua kiểm tra, rà soát của cơ quan chức năng, đến giữa năm 2021 có 60 dự án được giao, cho thuê, sử dụng đất đang chậm triển khai với tổng diện tích 2.140ha. Trong số này có đến 47 dự án đô thị và 13 dự án phát triển hạ tầng khác. Theo khảo sát của phóng viên, hầu hết các dự án tại Mê Linh được phê duyệt từ vài thập kỷ trước đã biến đất ruộng của người dân thành những bãi đất hoang. Nhiều người dân xót xa, tiếc rẻ cảnh đất để hoang cho cỏ mọc, trong khi không còn đất trồng trọt, đành phải “canh tác trộm” trên chính mảnh ruộng ngày xưa của mình. Hai chữ “dự án” đối với họ, dường như đã trở thành hình ảnh ví von của một lời hứa suông, nói dối. Rằng thấy bảo thế, thấy có tên dự án nhưng rồi hình hài dự án ra sao thì không thể hình dung bởi dự án vẫn là bãi đất nằm im lìm qua các năm.

Theo đánh giá của cơ quan chức năng, việc các dự án không triển khai hoặc triển khai nhưng chậm tiến độ là do nhiều nguyên nhân, trong đó, khách quan là bởi các quy định của pháp luật còn chồng chéo, vấn đề giải phóng mặt bằng khó khăn. Tuy nhiên, đa phần vẫn xuất phát từ chính các chủ đầu tư dự án. Cụ thể, việc chấp hành Luật Đất đai, chấp hành chế độ báo cáo giám sát đầu tư theo quy định của một số nhà đầu tư chưa tốt; cố ý sử dụng đất sai mục đích để thu lời bất chính hoặc chây ỳ triển khai dự án dẫn đến chậm tiến độ.

Nhiều trường hợp chủ đầu tư lợi dụng việc điều chỉnh quy hoạch để tối đa hóa lợi nhuận và kéo dài thời gian để chuyển nhượng dự án; năng lực thực hiện dự án còn hạn chế, năng lực tài chính không đạt yêu cầu, không thực hiện kịp thời nghĩa vụ tài chính; cố tình né tránh, không hợp tác với Nhà nước theo yêu cầu của đoàn thành tra; một số dự án chính quyền địa phương không liên hệ được với nhà đầu tư...

Các chuyên gia cũng nhận định, việc có hàng trăm dự án chậm triển khai, "ôm đất" nhiều năm, nếu loại bỏ các nguyên nhân khách quan thì chắc chắn là do năng lực của chủ đầu tư yếu kém, muốn "ôm đất" để trục lợi. Đây là câu chuyện "ai cũng biết rồi, khổ lắm, nói mãi" nhưng vẫn tiếp diễn.

“Có một thực tế, nhiều dự án được phê duyệt khi chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Với quan hệ lắt léo cùng nhiều chiêu trò nên cuối cùng dự án cũng được phê duyệt. Sau đó, doanh nghiệp lại tiếp tục đi vay vốn ngân hàng, huy động vốn sớm từ khách hàng bằng việc bán tài sản hình thành trong tương lai. Nhưng, dù có huy động vốn, doanh nghiệp vẫn không đủ tiềm lực để triển khai dự án dẫn tới tình trạng dự án vẫn ì ạch. Chưa kể, sản phẩm đầu ra không có, dự án không có nguồn thu để nuôi dưỡng, tiếp tục chậm chạp và kéo dài”, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Ngô Trí Long đánh giá.

TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cũng cho hay, một trong những nguyên nhân là do cơ quan có liên quan trao quyền sử dụng đất, cấp phép đầu tư xây dựng dự án cho chủ đầu tư nhưng không kiểm chứng năng lực tài chính cũng như năng lực triển khai dự án, để rồi giao đất cho chủ đầu tư yếu kém.

“Rất nhiều chủ đầu tư sau khi nhận dự án đã không phát triển theo đúng mục đích ban đầu. Nhiều trường hợp còn chuyển giao, chuyển nhượng hoặc lập doanh nghiệp dự án mà cơ quan chức năng không quản lý được. Có doanh nghiệp nhận dự án nhưng năng lực tài chính không ổn định, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhiều nhà đầu tư khác, khiến cho một sản phẩm dự án ban đầu vốn thống nhất nhưng sau đó trở thành những mảnh ghép chắp vá. Đây là bài toán rất nan giải trong quá trình phát triển đô thị Việt Nam”, ông Quảng nêu quan điểm.

... VÀ NHỮNG HỆ LỤY KHÔN LƯỜNG

Trong pháp luật hiện hành đã quy định rõ việc xử lý, thu hồi các dự án chậm triển khai, cụ thể là sau 24 tháng được giao đất, nếu chủ đầu tư không triển khai hoàn thành thì cơ quan quản lý Nhà nước sẽ thu hồi hoặc gia hạn với một số điều kiện kèm theo. Tuy nhiên, có những dự án sau hàng chục năm vẫn nằm “bất động”, chủ đầu tư vẫn “ôm” đất dù không triển khai bất cứ hạng mục nào.

Như khẳng định của một đại biểu Quốc hội trên nghị trường: “Nhiều dự án khi lập hồ sơ ban đầu thì rất nhanh, nhưng quá trình tổ chức triển khai rất chậm, đội vốn. Kết quả chất lượng dự án lại thường không đạt yêu cầu. Dự án có quy mô càng lớn thì tiến độ càng chậm, đội vốn càng nhiều. Vấn đề diễn ra nhiều năm chưa có hồi kết. Đây có thể coi là vấn nạn của quốc gia”. Việc các chủ đầu tư dự án cứ “đánh trống, ghi tên”, tìm mọi cách để xí phần rồi bỏ hoang đất đã và đang gây ra nhiều hệ lụy khó kiểm soát.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những hệ lụy là tiền bị đọng trong đất đai và không được sử dụng, không phát huy hiệu quả kinh tế từ đất đai. Bên cạnh đó, nếu để dự án chậm quá lâu thì việc thực thi quy hoạch lúc đó đã không còn hiệu quả. Vì quy hoạch có tầm nhìn 10 năm chẳng hạn, nhưng 10 năm sau doanh nghiệp vẫn chưa triển khai, thì lúc đó, bắt buộc phải điều chỉnh quy hoạch, gây ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển chung của đô thị.

“Các dự án này không chỉ gây mất mỹ quan đô thị, mà khi bị treo nhiều năm thì trong khoảng thời gian đó hiệu quả sử dụng đất cũng hoàn toàn tê liệt. Việc để hoang phí đất đai sẽ gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước”, ông Võ khẳng định.

Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, việc chủ đầu tư “ôm đất” trong nhiều năm, khiến tiền vốn bị đọng lại, doanh nghiệp không thu được gì thì đến khi dự án được hình thành, chủ đầu tư sẽ tính vào chi phí giá thành, dẫn đến giá bất động sản bị đẩy lên cao, người mua nhà bị thiệt hại.

“Đối với các doanh nghiệp 'ôm đất' mà không sử dụng, nếu chỉ phạt hành chính thì không đáng là bao. Cho nên các doanh nghiệp này không chịu tác động nào ngoài tác động không có lãi suất. Sau này nếu thực hiện dự án, họ trừ vào khoản lợi có được từ việc đất lên giá hoặc tính vào giá thành sản phẩm bất động sản. Chính vì vậy, nếu 'ôm' được thì các doanh nghiệp cứ 'ôm đất' mãi thôi”, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia này, thực trạng “ôm đất” không triển khai là một trong những lãng phí tài nguyên xã hội nhất, trong khi các doanh nghiệp khác thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Những chủ đầu tư “ôm đất”, xí phần này đã tước đi cơ hội phát triển dự án của nhiều nhà đầu tư có năng lực, tước đi cơ hội được sở hữu nhà ở chất lượng, giá cả phải chăng của người dân.

Chưa kể, việc “ôm đất”, đầu cơ đất còn gây ra rủi ro trên thị trường bất động sản nếu chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng nhưng chây ì thực hiện dự án theo quy hoạch. Điều này dẫn đến khiếu kiện kéo dài, việc xử lý sai phạm sau này lại càng khó khăn. Mặt khác, khi các dự án chậm trễ hoặc không triển khai nhiều năm, cuộc sống của người dân trong vùng quy hoạch cũng bị “treo” theo dự án, tạo ra bức tranh nham nhở trong quá trình phát triển đô thị của thành phố.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, khi đất bỏ không, giá vẫn tăng, những người "ôm đất" được hưởng lợi nhuận rất cao nên cứ yên tâm "ôm đất" tiếp. Điều này gây ra hậu quả rất tai hại cho thị trường nhà ở tại các thành phố lớn. Nhiều doanh nghiệp phải chật vật đi săn lùng đất để triển khai các dự án nhà ở mới nhưng không còn quỹ đất, dẫn đến nguồn cung trên thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây rất nhỏ giọt, đặc biệt là các dự án nhà ở tầm trung.

Còn TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho hay, việc thiếu sự kiểm soát và xử lý về vấn đề sử dụng đất, thiếu thể chế quản lý tiến độ các dự án đã tác động đến phát triển kinh tế, an sinh xã hội.

“Rất nhiều mảnh đất vàng chúng ta muốn quy hoạch phát triển đồng bộ để tạo thành trung tâm mới của Thủ đô, nhưng lại để hoang hóa hàng chục dự án. Những con số về diện tích đất sử dụng sai mục đích được thông báo trong thời gian qua rõ ràng là một tiềm năng rất lớn cho Hà Nội phát triển nếu biết tận dụng và khai thác hợp lý”, ông Nghiêm khẳng định.

Chung quy lại, theo các chuyên gia, thêm một ngày đất đai bị bỏ hoang là thêm một ngày nguồn lực phát triển bị “giam lỏng”, đằng sau đó là nhiều hệ lụy mà càng để lâu càng khó tháo gỡ. Do đó, việc có những động thái quyết liệt trong rà soát, xem xét và đưa ra hướng xử lý phù hợp, đẩy nhanh tiến độ các dự án được đánh giá là giải pháp cứu cánh cho tương lai của đô thị.

CẦN "KHÁM" KỸ "SỨC KHỎE" CỦA CÁC NHÀ ĐẦU TƯ TRƯỚC KHI GIAO ĐẤT

Để tránh tạo cơ hội cho các chủ đầu tư “ôm đất” không triển khai dự án nhằm mục đích trục lợi từ giá trị gia tăng đất đai, trong khi không có đủ năng lực, tiềm lực để triển khai dự án theo quy hoạch, các chuyên gia cho rằng, cần phải làm thật chuẩn công tác giao đất ngay từ đầu.

Theo đó, dựa trên nguyên tắc giao đất phải qua đấu giá quyền sử dụng đất nhưng phải đi kèm với thẩm định năng lực của nhà đầu tư, tránh trường hợp các nhà đầu tư “tay không bắt giặc” thông đồng, móc nối để bằng mọi cách trúng đấu giá khu đất, sau đó mua bán, chuyển nhượng mà không nhằm mục đích triển khai dự án.

Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư chây ì triển khai dự án, gây thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, sau khi đấu giá đất và giao đất, các cơ quan chức năng cần có sự sát sao trong việc kiểm tra, giám sát, để đưa ra những phương án xử lý kịp thời những sai phạm xảy ra trong quá trình thực thi dự án.

“Chỉ nên giao đất cho doanh nghiệp trong một khoảng thời gian nhất định và thống nhất rõ ràng, nếu chủ đầu tư không thực thi dự án trong khoảng thời gian đó thì sẽ thu hồi lại, giao cho nhà đầu tư khác. Và việc thu hồi cũng cần quyết liệt, phải thu hồi bằng được, không để tình trạng chủ đầu tư xin gia hạn từ năm này qua năm khác”, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Còn GS. TSKH. Đặng Hùng Võ đánh giá, pháp luật đã quy định việc dự án được giao đất sau 24 tháng không triển khai có thể được gia hạn thêm 24 tháng, nếu tiếp tục không hoàn chỉnh thì sẽ bị thu hồi; nhưng trên thực tế, vì nhiều lý do nên việc thu hồi rất khó khăn, số dự án thu hồi được rất ít. Và thực tế là, việc tuân thủ pháp luật chưa được thực thi một cách nghiêm minh, do đó, nhiều dự án "ôm đất" 10 - 20 năm những vẫn không bị xử lý. Do đó, theo ông Võ, bên cạnh việc phải quy định chặt chẽ hơn trong văn bản pháp luật về chế tài xử lý, quy trách nhiệm cụ thể thì cần điều chỉnh tăng thuế đối với hoạt động mua bán bất động sản để tránh bỏ hoang những khu đất, lãng phí nguồn lực của đất nước. Nhưng trước mắt cần rà soát, xử lý nghiêm khắc các doanh nghiệp không có dòng tiền mà vẫn "ôm đất".

Các chuyên gia cũng cho rằng, chính quyền cần làm rõ trách nhiệm quản lý của các cơ quan liên quan đối với chủ đầu tư chậm triển khai dự án, tránh tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm. Đồng thời, tăng cường năng lực quản lý dự án; trong đó đặc biệt đề cao vai trò, trách nhiệm của cán bộ, công chức trong thi hành công vụ, nhất là người đứng đầu các cơ quan, đơn vị và có hình thức xử lý nghiêm các chủ đầu tư "ôm đất" không triển khai các hạng mục, cố tình nhập nhèm để trục lợi... Có như vậy mới nâng cao hiệu quả quản lý, bảo đảm xử lý các dự án chậm tiến độ theo quy định của pháp luật.

“Tôi cho rằng, cần phải có những giải pháp mạnh thì mới “trị” được dự án sai phạm. Vừa qua, khi các cơ quan chức năng Hà Nội rà soát lại đã phát hiện tới gần 400 dự án vi phạm Luật Đất đai. Việc xử lý các dự án này cần triển khai mạnh, xem dự án nào còn đủ cơ sở pháp lý, tiếp tục triển khai được thì đẩy nhanh tiến độ, còn dự án nào cần phải điều chỉnh lại, thậm chí cần phải thu hồi thì phải quyết liệt thực thi, xử lý các sai phạm”, TS. KTS. Trương Văn Quảng nhìn nhận.

Tóm lại, đất đai là nguồn lực quan trọng trong phát triển đô thị và kinh tế - xã hội. Do đó, trong quá trình phát triển, những khu đất phải được “chọn mặt gửi vàng”, giao cho những nhà đầu tư có năng lực để có thể hiện thực hóa bản vẽ quy hoạch một cách nhanh nhất và chất lượng nhất, thay vì giao đất cho những doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, chú trọng kiếm lời mà quên đi mục tiêu phát triển bền vững, tạo ra những "vết thương" nhức nhối, khó chữa lành trên "cơ thể" đô thị. Việc giao đất qua đấu giá cũng cần được triển khai một cách nghiêm minh, trên cơ sở công khai, minh bạch. Sau khi giao đất đấu giá phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện triển khai đúng quy hoạch, đúng tiến độ dự án mới tránh được tình trạng “thôn tính” đất đai, gây lãng phí nguồn lực./.