Vấn đề nóng trước ‘giờ G’ của ba dự thảo luật liên quan đến bất động sản

Những vấn đề liên quan đến pháp lý của thị trường bất động sản, phần lớn được điều chỉnh bởi ba bộ luật, gồm Kinh doanh bất động sản, Đất đai và Nhà ở. Dự thảo sửa đổi các bộ luật này đang được trình Quốc hội xem xét và có thể thông qua trong kỳ họp thứ 6 lần này. Vậy đâu là những vấn đề “nóng” của các bộ luật này được tập trung thảo luận và hoàn thiện trước giờ G?

Sau nhiều lần lấy ý kiến góp ý cho dự thảo thì các bộ luật này đang bộc lộ một số vướng mắc và chồng chéo cần giải quyết. Vì vậy việc sửa đổi luật lần này, nhất là Luật Đất đai tất yếu sẽ có những ảnh hưởng tới thị trường. Tuy nhiên, nhìn một cách tích cực thì đây cũng là dịp để tháo gỡ các nút thắt về cơ chế chính sách, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn. Mỗi bộ luật đều có một vấn đề riêng, vậy vấn đề cụ thể được các đại biểu Quốc hội quan tâm nhiều nhất là gì?

Dự thảo Luật Đất đai và vấn đề thu hồi, định giá đất

Có thế nói, những bất cập trong công tác thu hồi, định giá đất thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực về đất đai, gây rối loạn thị trường bất động sản, đây là yếu tố tác động không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước, gây thiệt hại cho xã hội. Thu hồi và định giá đất nếu thực hiện không hiệu quả, không chính xác sẽ là vật cản trở, tác động xấu cho sự phát triển thị trường đất đai; đồng thời, có thể xuất hiện nhiều “nhóm lợi ích” thao túng thị trường bất động sản…

Do đó, Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai do Chính phủ trình ngày 29-5 đã bổ sung một số nội dung như: Bổ sung khái niệm “Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” dùng để làm gì; Bổ sung các loại dự án cần thiết trên thực tế như: “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm; thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển…

Điều 79 của Dự thảo Luật cũng quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, tuy nhiên không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí. Đây là một trong những nội dung được nhiều Đại biểu Quốc hội quan tâm.

Các đại biểu đều thống nhất với nội dung bổ sung quy định cho phép Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp dự án đã được Quốc hội, Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Bên cạnh đó, một số ý kiến đề nghị mở rộng đối tượng.

Cụ thể, một số Đại biểu đề nghị phải đưa đất phát triển khu du lịch dịch vụ vào trong trường hợp phải được thu hồi đất tại Điều 79. Trong khi đó, một số Đại biểu kiến nghị làm rõ các trường hợp thu hồi đất thuộc điều này.

Giải trình, làm rõ vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết nếu các doanh nghiệp, nhà đầu tư mà muốn được thỏa thuận, các đại biểu cũng ủng hộ theo hướng này để trong quá trình thỏa thuận bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp và tránh các khiếu kiện phức tạp. Các đại biểu cũng còn băn khoăn ở trong trường hợp thỏa thuận không thành công thì cũng cần phải có cơ chế xử lý.

Về các phương pháp định giá đất, Dự thảo luật lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; bổ sung trở lại phương pháp thặng dư (lấy doanh thu giả định của dự án trừ đi chi phí ước tính, từ đó, cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp, người dân phải nộp)…

Theo đó, dự thảo luật đã dành một mục riêng về giá đất; quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159).

Tại phiên thảo luận mới đây, một số Đại biểu đã kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư vì cho rằng phương pháp này khó khả thi.

Dự thảo Luật Nhà ở ‘nóng’ với thời hạn sở hữu chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và đưa ra quy định về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại loại nhà ở này.

Tại phiên thảo luận diễn ra mới đây, nhiều Đại biểu Quốc hội nêu ý kiến và đa số cho rằng cần quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhằm đảm bảo quyền lợi người mua và giảm thiểu vướng mắc khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ…

Liên quan đến vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo Luật phân biệt rất rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với việc có quy định hay không thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Ông Tùng nêu rõ đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định rất rõ và dự thảo luật quy đinh thời hạn này phải được xác định khi lập Đồ án thiết kế nhà chung cư. Đồng thời, dự thảo Luật cũng đã có quy định về kiểm định chất lượng để trên cơ sở kết luận kiểm định sẽ có đánh giá cho ở hay là cần phải phá dỡ để xây dựng lại

Vị này cũng cho rằng không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, về quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, do vấn đề này còn ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội báo cáo hai phương án. Thứ nhất là Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê, thứ hai là chưa quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư.

Thảo luận về vấn đề này, một số đại biểu đồng ý với đề xuất trên, nhưng cũng có nhiều người cho rằng không phù hợp. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết sẽ tiếp thu các ý kiến và sẽ có báo cáo lại các đại biểu, trong trường hợp quy định vấn đề này trong Luật Nhà ở thì phải có sự sửa đổi đồng bộ trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để có những quy định chặt chẽ.

Quy định đặt cọc, giao dịch qua sàn của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS

Liên quan đến nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã có nhiều ý kiến tranh luận về quy định đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo đó, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Một số ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Mới đây, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết có hai phương án được cân nhắc. Ở phương án thứ nhất, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo quy định.

Phương án thứ hai, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi đủ điều kiện giấy tờ về quyền sử dụng đất và thiết kế dự án được thẩm định. Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua tài sản. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua.

Đa số các Đại biểu Quốc hội đồng tình với phương án thứ nhất. Mội số đại biểu đề xuất mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán bán bất động sản.

Quy định đặt cọc và giao dịch qua sàn là vấn đề được quan tâm trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Về quy định giao dịch bất động sản qua sàn, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, bổ sung quy định Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tại phiên thảo luận, nhiều Đại biểu Quốc hội ủng hộ với việc khuyến khích mà không bắt buộc qua sàn giao dịch, đồng thời cần có các quy định nhằm nâng cao năng lực, tính chuyên nghiệp của sàn, chất lượng trình độ của những người hoạt động ở sàn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết sẽ phối hợp với cơ quan soạn thảo nghiên cứu ý kiến đại biểu Quốc hội qu định theo hướng sàn thực hiện chức năng trung gian môi giới, không tham gia vào mua bán.

Ngoài ra, một số đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung quy định mọi giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng để chống tham nhũng, trốn thuế.