Vẫn chưa tới lúc bất động sản “hạ cơn sốt”

Bất chấp kỳ vọng hạ nhiệt, giá bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu thoái lui. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lực cầu nhà ở tiếp tục giữ vững, trong khi chi phí phát triển dự án vẫn “neo đỉnh” – tạo thế gọng kìm đẩy mặt bằng giá địa ốc tăng tiếp trong ngắn hạn.

Báo cáo thị trường quý II/2025 và 6 tháng đầu năm do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố cho thấy, bất động sản nhà ở tiếp tục giữ vai trò là điểm tựa phục hồi, giữa bối cảnh toàn ngành vẫn còn đối mặt với nhiều lực cản.

Theo VARS, thị trường nhà ở đang bước vào giai đoạn ổn định và khởi sắc sau chu kỳ điều chỉnh sâu, với dấu ấn rõ nét nhất là sự cải thiện mạnh mẽ về nguồn cung. Riêng quý II, cả nước ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới ra mắt – gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% tổng nguồn cung của cả năm trước.

Động lực chính của sự bứt tốc đến từ việc hàng loạt dự án lớn được “giải phóng” khỏi các vướng mắc pháp lý và bước vào giai đoạn bung hàng, đặc biệt ở khu vực phía Nam. Song VARS cũng cảnh báo tình trạng mất cân đối cơ cấu nguồn cung ngày càng trầm trọng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – nơi chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc thương mại giá dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường.

Căn hộ chung cư vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 56% tổng nguồn cung trong quý II. Trong đó, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm đến 60%, tăng 2% so với quý I. Xu hướng này được lý giải là hệ quả tất yếu của chi phí đầu vào – đặc biệt là tiền sử dụng đất – liên tục leo thang, buộc chủ đầu tư đẩy mạnh các dòng sản phẩm có biên lợi nhuận cao.

Phân khúc trung cấp có cải thiện nhẹ, chiếm 35% nguồn cung mới, chủ yếu nhờ các dự án tại vùng ven đô thị lớn. Tuy nhiên, căn hộ bình dân vẫn trong tình trạng “tuyệt chủng”, phần lớn chỉ tồn tại trong các dự án nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận 15.000 sản phẩm, chiếm hơn 40% tổng nguồn cung – tăng gấp đôi cùng kỳ. Tuy vậy, đất nền tiếp tục gặp khó do quy định pháp lý siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Hầu hết sản phẩm thuộc phân khúc biệt thự, liền kề cao cấp tại các đại đô thị vùng ven.

Về khu vực địa lý, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với 53,1% tổng nguồn cung, giữ nguyên so với quý I. Miền Nam đóng góp 34,1% dù số lượng dự án mở bán tăng mạnh. Miền Trung chiếm phần còn lại với 12,8%. Các “ông lớn” bất động sản tiếp tục giữ vai trò chi phối, đóng góp hơn 72% tổng nguồn cung quý II – trong đó riêng hệ sinh thái Vinhomes chiếm hơn một nửa.

Giá cao nhưng hấp thụ mạnh: Thị trường đang “đứng vững bằng hai chân”

Dù mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy cao, VARS ghi nhận lực cầu vẫn duy trì tốt. Quý II ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên 54%, tăng 9% so với quý trước. Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61% – tương đương hơn 22.000 sản phẩm được tiêu thụ. Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch đạt 40.000, gấp đôi cùng kỳ 2024 và cao gấp hơn 5 lần so với 2023 – phản ánh niềm tin dần quay lại thị trường, nhất là từ nhóm người mua có nhu cầu thực và nhà đầu tư trung – dài hạn. Trong đó, nhóm khách hàng không chịu áp lực vay vốn và nhóm mua để đầu tư thứ cấp đang đóng vai trò chủ lực, đặc biệt tại các đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân.

Nhà ở xã hội: Tín hiệu khởi sắc giữa bài toán dở dang

Với phân khúc nhà ở xã hội, 5 tháng đầu năm cả nước đã hoàn thành hơn 22.600 căn – đạt 22,6% kế hoạch năm và khởi công 21 dự án mới. Mặc dù nguồn cung cải thiện đáng kể, nhưng tiến độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng vẫn “rùa bò”, mới giải ngân được 3.400 tỷ đồng – do còn nhiều vướng mắc về thủ tục và cơ chế chưa được gỡ triệt để.

Tính chung toàn bộ kế hoạch từ đầu nhiệm kỳ, mới chỉ có khoảng 49% chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được thực hiện. Dù vậy, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết ngày 29/5 về cơ chế đặc thù cho lĩnh vực này đang được kỳ vọng là “cú hích” để mở khóa phân khúc lâu nay bị bỏ ngỏ.

Giá bán tiếp tục leo thang: Cảnh báo lệch pha cung – cầu

Theo bà Phạm Thị Miền – Viện nghiên cứu thị trường bất động sản VARS IRE – Hà Nội đang dẫn đầu tốc độ tăng giá căn hộ với mức bình quân 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý I và tới 87,7% so với cùng kỳ. TP.HCM đạt mức 77,1 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với quý trước và cao hơn 48,3% YoY. Đáng chú ý, Đà Nẵng có mức tăng giá ấn tượng nhất: 66,4 triệu đồng/m², tăng 69,8% YoY – cao gấp 1,6 lần TP.HCM nếu tính từ năm 2019 đến nay.

Nhiều chủ đầu tư dù tăng giá nhưng vẫn tung chính sách chiết khấu thanh toán sớm để kích cầu. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản cải thiện tại một số dự án đã đưa dân vào ở, đặc biệt ở các đô thị vệ tinh, với giá bán quanh mốc 50 triệu đồng/m².

Tại một số địa phương có thông tin sáp nhập địa giới hành chính, giá bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu tháng 4 nhưng sau đó đã chững lại, thanh khoản yếu dần trên nền giá cao.

Dự báo: Giá bất động sản vẫn “neo cao” trong ngắn hạn

Ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes – nhận định, thị trường nhiều khả năng tiếp tục hồi phục trong nửa cuối năm 2025. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu khó có thể cải thiện, khi đa số dự án mở bán mới vẫn định vị ở phân khúc cao cấp. Chi phí đầu vào tiếp tục tăng, đặc biệt là tiền sử dụng đất và hạ tầng, khiến giá thành khó giảm.

Đặc biệt, dòng tiền đang có xu hướng “dịch chuyển địa bàn”, tìm về các khu vực vùng ven – nơi mặt bằng giá còn hấp dẫn và dư địa tăng giá lớn hơn. “Giá bất động sản khó giảm trong ngắn hạn bởi kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn cao. Họ không chịu áp lực bán tháo do ít dùng đòn bẩy tài chính”, ông Chung phân tích.