Vai trò của dữ liệu giá đất trong định giá BĐS, liệu có cần thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất?

Thực trạng định giá đất: Hiện nay Chính phủ và các địa phương đang gặp khó về định giá đất, việc định giá đất hiện nay chưa tốt khiến ngân sách nhà nước thất thoát; gây ra nhiều đại án tham ô, tham nhũng về đất đai trong công tác định giá đất; thời gian thực hiện thủ tục đầu tư các dự án bị kéo dài.

Liên quan đến công tác này thông thường thời gian thực hiện định giá đất từ 6 tháng đến 2 năm, ngay nhà ở xã hội dù được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải định giá đất; việc định giá đất chưa tốt cũng góp phần gây ra tình trạng khiếu kiện, khiếu nại hiện nay trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, có 05 phương pháp định giá đất đang được áp dụng hiện nay: So sánh trực tiếp, triết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Ít ngày gần đây các cơ quan, chuyên gia, người dân đang cho ý kiến về việc lược bỏ một số phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và vừa qua Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Điều này nói lên tầm quan trọng của việc định giá đất và việc định giá đất hiện nay đang có nhiều bất ổn, việc thu thập dữ liệu giá giao dịch bất động sản chưa tốt, tình trạng hai giá còn khá phổ biến.

Tại Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Kinh doanh bất động 2014 quy định rõ về chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản như vậy nhưng trên thực tế do không bắt buộc nên chỉ một phần các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai được giao dịch qua sàn bất động sản và ngay cả các đơn vị hay gọi là sàn giao dịch bất động sản nhưng thực chất chỉ là doanh nghiệp có chức năng môi giới bất động sản, chưa được cấp giấy phép hoạt động sàn bất động sản.

Có cần thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, vì sao?

Các sản phẩm bất động sản khác lâu nay gần như giao dịch không qua sàn bất động sản, giao dịch qua hình thức công chứng chuyển nhượng tại các văn phòng công chứng, các chủ thể tham gia giao dịch tự thỏa thuận giá để ghi vào hợp đồng công chứng, mức để thấp nhất là khung giá đất do nhà nước ban hành. Chính vì vậy nên xảy ra tình trạng hai giá rất phổ biến, nhà nước thất thoát nguồn thu thuế lớn và lâu nay dữ liệu giá đất chủ yếu được thu thập qua mức đóng thuế chuyển nhượng dẫn đến khi định giá đất, xây dựng phương án đền bù gặp khó khăn vì giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường.

Để khắc phục được tình trạng này cần phải:

- Nhà nước cần ban hành các chế tài xử phạt thật nặng nếu tổ chức, cá nhân có hành vi gian lận giá trong chuyển nhượng bất động sản khiến nhà nước thất thoát thuế.

- Yêu cầu 100% số tiền chuyển nhượng phải qua hình thức chuyển khoản, nội dung chuyển khoản rõ ràng. Cơ quan công chứng căn cứ vào sao kê chuyển khoản của ngân hàng để làm cơ sở phát hành văn bản chuyển nhượng. Cơ quan thuế căn cứ vào văn bản chuyển nhượng và sao kê ngân hàng để làm căn cứ tính thuế cho giao dịch.

- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát về hoạt động giao dịch bất động sản của các cơ quan chuyên môn.

- Yêu cầu 100% các giao dịch bất động sản qua sàn bất động sản và sàn giao dịch bất động sản phải có trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý của bất động sản và định kỳ báo cáo cơ quan quản lý về số lượng, giá giao dịch bất động sản. Việc này không đồng nghĩa với việc bỏ giao dịch bất động sản qua văn phòng công chứng như hiện nay, nhất sản phẩm thứ cấp.

- Cần nhanh chóng xây dựng xong dữ liệu đất đai toàn quốc, giúp các công tác về đất đai hiệu quả hơn, trong đó có công tác định giá đất.

Như vậy chúng ta thấy việc thành lập sàn giao dịch bất động sản về chuyển quyền sử dụng đất là không cần thiết vì sàn giao dịch bất động sản hiện nay được thực hiện tất cả các giao dịch bất động sản và kể cả không có sàn giao dịch bất động sản hay sàn giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất chúng ta vẫn còn có những cách khác để kiểm soát chặt chẽ về giá chuyển nhượng bất động sản.

Giá giao dịch bất động sản là yếu tố quan trọng để định giá đất, giúp giảm bớt khiếu kiện, khiếu nại về đất đai. Chính vì vậy nhà nước cần có các giải pháp làm tốt công tác này, thị trường bất động sản hiện nay trầm lắng một phần do nguồn cung thiếu và nguồn cung thiếu nguyên nhân lớn là các dự án gặp khó khăn về công tác định giá đất.

Mr Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam