Ưu nhược điểm khi mua tài sản thanh lý từ ngân hàng

Ưu điểm lớn nhất khi mua tài sản thanh lý từ ngân hàng là giảm bớt rủi ro pháp lý và giao dịch, song giá nhiều tài sản có thể không cạnh tranh.

Nửa đầu năm nay, việc thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ được các nhà băng ráo riết thực hiện trong bối cảnh tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu tăng cao. VietinBank mới đây thông báo danh sách gần 400 tài sản bảo đảm cần xử lý, trong đó có nhiều khách sạn 4-5 sao, tòa nhà văn phòng quy mô hàng trăm tỷ đồng. Các tài sản này sẽ được bán đấu giá hoặc thỏa thuận, với tổng giá trị hơn 8.000 tỷ đồng. BIDV cũng rao bán đấu giá một loạt tài sản, trong đó có cả những thủy điện giá trị lớn. Còn Sacombank và một số ngân hàng khác rao bán loạt tài sản bất động sản đảm bảo.

Những đợt chào bán này thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm, trong đó có hai lợi ích được chú ý nhất là giá bán và pháp lý.

Về pháp lý, các tài sản này khi được nhận đảm bảo cho các khoản vay phải qua các bước xác minh từ bộ phận tín dụng và thẩm định. Các ngân hàng xác nhận tài sản không trong diện tranh chấp, có giấy tờ pháp lý đầy đủ mới được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản cấp tín dụng. Ngoài ra, việc giao dịch với một định chế lớn như ngân hàng cũng hạn chế rủi ro bị "gài bẫy", bị lừa so với giao dịch dân sự khác.

Dẫu vậy, trên thực tế, việc mua tài sản qua kênh này vẫn có những rủi ro nhất định. Theo lãnh đạo bộ phận thu hồi nợ một ngân hàng thương mại cổ phần, một khả năng có thể xảy ra mà khách mua cần lưu ý là người đi vay trước đó đã thế chấp hoặc thỏa thuận bán tài sản trong một giao dịch dân sự khác, thông qua giấy tờ viết tay.

"Khi bên thứ ba thấy tài sản này bị ngân hàng bán thanh lý, đấu giá, họ tiến hành kiện người chủ cũ, dẫn tới tài sản bị liên đới", lãnh đạo này cho biết.

Theo ông, các giao dịch thông qua giấy tờ viết tay, chưa xác lập việc thay đổi sở hữu nên giấy tờ gốc mà ngân hàng giữ vẫn có hiệu lực. Việc đấu giá đảm bảo quyền và lợi ích của bên mua. Tuy nhiên, khi trường hợp này xảy ra, việc sang tên chủ sở hữu mới sẽ không thể thực hiện cho tới khi vụ kiện chấm dứt. Do đó, người mua mất nhiều thời gian chờ đợi.

Để hạn chế phiền phức này, ông cho rằng khách mua tài sản đấu giá nên yêu cầu ngân hàng bổ sung điều khoản về thời hạn sang tên, chuyển đổi sở hữu. Trong trường hợp rủi ro xảy ra, nếu việc sang tên không được thực hiện trong thời hạn quy định, ngân hàng phải hoàn trả lại tiền cho phía trúng đấu giá.

"Lúc này, tài sản được mang ra đấu giá mới luôn đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp cho bên mua", đại diện một ngân hàng thương mại tại Hà Nội chia sẻ.

Một lưu ý khác mà các nhân viên tín dụng ngân hàng lưu ý người mua tài sản thanh lý là vấn đề thu giữ tài sản.

Theo Nghị định 21 có hiệu lực từ tháng 5/2021, nếu trong khế ước nhận nợ có thỏa thuận, ngân hàng có quyền thanh lý tài sản đảm bảo mà không cần chấp thuận hay ủy quyền từ phía người vay, thì ngân hàng được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm này.

"Do đó, khách hàng cần yêu cầu kiểm tra điều khoản này trong khế ước khoản vay để đảm bảo rằng việc xử lý tài sản không gặp vướng mắc từ phía người đi vay", Thanh Tùng, nhân viên tín dụng một ngân hàng thương mại cổ phần trong top 5, cho biết.

Về giá bán các tài sản đảm bảo, trong nhiều trường hợp không hẳn là "món hời".

Thông thường, hạn mức vay thế chấp bất động sản tối đa tại các ngân hàng dao động 65-90% giá trị tài sản đảm bảo (tùy vào từng ngân hàng, từng loại bất động sản sẽ có hạn mức khác nhau). Giá trị tài sản đảm bảo cũng được định giá thấp hơn so với giá thị trường 30-50%.

Ví dụ, một khách sạn 4 sao được giao dịch trên thị trường tại thời điểm giữa năm 2021 là 400 tỷ đồng. Ngân hàng có thể định giá tài sản này khoảng 70%, tức 280 tỷ đồng. Sau đó, việc cấp tín dụng xác định bằng 70% giá trị tài sản đảm bảo, nên khoản vay được cấp khoảng 200 tỷ đồng.

Khi người đi vay không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, ngân hàng sẽ thanh lý tài sản thu hồi nợ. Việc định giá phụ thuộc vào một tổ chức độc lập, nhưng mục đích cao nhất là ngân hàng có thể thu hồi khoản vay, gồm nợ gốc, lãi vay và lãi trả chậm. Trong trường hợp thị trường không biến động mạnh, giá trị tài sản thanh lý có thể gần với giá trị thị trường. Tuy nhiên, khi thị trường giảm mạnh, mức giá thanh lý có thể không còn hấp dẫn.

Với trường hợp trên, cùng là khách sạn 4 sao đó nhưng ở thời điểm hiện nay, giá trị giao dịch trên thị trường đã giảm hơn 50%, còn khoảng 200 tỷ đồng. Khoản vay 200 tỷ đồng nếu quá hạn phải cộng thêm lãi vay và lãi phạt chậm trả, giá trị tài sản thanh lý cần thu về có thể khoảng 240-250 tỷ đồng. Nếu ngân hàng muốn thu đủ khoản vay (gồm cả gốc và lãi), mức họ rao bán lúc này sẽ cao hơn giá trị thị trường.

Ngoài ra, để mua tài sản đấu giá, các nhà băng thường yêu cầu người mua phải thanh toán một lần toàn bộ giá trị. Những tài sản quy mô lớn đòi hỏi bên mua phải chuẩn bị sẵn số tiền vài trăm, thậm chí cả nghìn tỷ đồng, một con số không dễ thực hiện trong giai đoạn khó khăn hiện nay.

Với những tài sản như phương tiện di chuyển, máy móc, nếu quy mô lớn, việc bảo quản không đúng quy chuẩn, giá trị tài sản có thể giảm nhiều hơn so với những tài sản tương tự cùng đời.

"Nhiều khi các nhà băng thanh lý ôtô với giá rẻ từ 200-300 triệu đồng nhưng nếu xét về hiện trạng và giá xe cũ đang giao dịch, người mua chưa chắc đã được món hời", Thanh Tùng nhận xét..

Tất cả những điều này khiến tài sản đảm bảo được các nhà băng chào bán nhiều lần, thậm chí có tài sản chào bán tới lần thứ 10 vẫn không có người mua.