Tuần khủng hoảng của bất động sản Trung Quốc

Chỉ trong vài ngày, làn sóng ngừng trả nợ vay mua nhà bùng lên tại Trung Quốc, đe dọa cả ngành bất động sản và tài chính nước này.

Bất động sản đóng góp khoảng một phần tư GDP Trung Quốc, cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực này với nền kinh tế lớn nhì thế giới. Tuy nhiên, chỉ trong vài ngày, các dấu hiệu căng thẳng trên thị trường địa ốc Trung Quốc liên tiếp xuất hiện, làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng.

Theo China Real Estate Information, tính đến ngày 13/7, người mua nhà đã ngừng thanh toán tiền vay tại ít nhất 100 dự án thuộc hơn 50 thành phố. Hôm 11/7, con số này mới là 28 dự án, nhưng sau đó nhanh chóng tăng lên 58 dự án ngày 12/7, Jefferies Financial Group cho biết.

Khủng hoảng khiến nhà chức trách tổ chức họp khẩn với các ngân hàng lớn để bàn giải pháp. Một số nhà băng đã có kế hoạch thắt chặt cho vay mua nhà ở các thành phố có rủi ro cao.

Theo Washington Post, tầng lớp trung lưu của Trung Quốc được đánh giá là "những khách hàng tuyệt vời". Họ thanh toán tiền vay hàng tháng một cách nghiêm túc. Hệ thống chấm điểm tín dụng xã hội (SCS) của chính phủ cũng vận hành rất tốt. Việc có nợ xấu sẽ khiến công dân bị hạ bậc trong SCS. Vậy điều gì đã khiến họ chán nản và sẵn sàng chịu mất điểm để từ chối trả nợ?

Một khu dân cư ở Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg

Giới phân tích cho rằng người mua nhà tại đây có đủ lý do để tức giận. Hầu hết dự án trì trệ mà họ từ chối thanh toán tiếp đều thuộc các nhà phát triển đã vỡ nợ hoặc phải xin gia hạn trả nợ. Hãng môi giới CLSA ước tính số khoản vay trị giá khoảng 840 tỷ nhân dân tệ đang bị chôn trong các khu đất bỏ hoang trên khắp đất nước.

Tập đoàn Evergrande hiện đóng góp 35% dự án trong số bị tẩy chay thanh toán, theo CLSA. Ví dụ như một dự án ở tỉnh Giang Tô, khởi công trước đại dịch nhưng viêc xây dựng đã dừng lại từ tháng 8/2021, khi giá trị bất động sản ở khu vực lân cận đã giảm khoảng 10%.

Còn theo Nomura Holdings, việc từ chối thanh toán các khoản vay bắt nguồn từ thực tế phổ biến ở Trung Quốc, là bán nhà trước khi chúng xây xong. Niềm tin về khả năng hoàn thành các dự án đang yếu đi, khi mối lo về dòng tiền của các nhà phát triển ngày càng tăng.

Ước tính của nhóm chuyên gia tại Nomura cho thấy các hãng bất động sản Trung Quốc mới giao được khoảng 60% số nhà họ đã mở bán giai đoạn 2013-2020. Trong giai đoạn đó, các khoản vay thế chấp của Trung Quốc đã tăng 26.300 tỷ nhân dân tệ. Công ty chứng khoán GF dự kiến 2.000 tỷ nhân dân tệ dư nợ cho vay thế chấp có thể bị ảnh hưởng bởi đợt tẩy chay này.

Tình hình hiện tại trái ngược với sự lạc quan đầu năm nay, khi nhà đầu tư kỳ vọng việc nới lỏng quy định kiểm soát có thể ngăn chặn khủng hoảng nợ trong ngành bất động sản. Hiện tại, nhà đầu tư thậm chí lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch và làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng.

Nỗi lo lớn hơn là việc mất niềm tin vào bất động sản sẽ gây sức ép lên nền kinh tế và hệ thống tài chính của Trung Quốc. Các nhà băng nước này hiện ghi nhận 46.000 tỷ nhân dân tệ (6.800 tỷ USD) nợ thế chấp và 13.000 tỷ nhân dân tệ cho vay các hãng bất động sản.

"Bất động sản ngày càng trở nên tồi tệ. Cuối cùng, nó sẽ lan sang lĩnh vực tài chính, do phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản", Craig Botham, kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Pantheon Macroeconomics đánh giá.

Chỉ số CSI 300 Banks - theo dõi nhóm cổ phiếu nhóm ngân hàng - lao dốc. Nguồn: Bloomberg

Ngoài việc cổ phiếu ngân hàng xuống thấp nhất kể từ tháng 3/2020, tình trạng hỗn loạn tuần này cũng tác động đến thị trường trái phiếu. Lợi suất trung bình với trái phiếu 'rác' (thuộc nhóm không khuyến khích đầu tư) phát hành bằng USD của Trung Quốc đã tăng lên gần 26%. Những trái phiếu này chủ yếu của các hãng bất động sản.

Chính sách "Zero Covid" đang khiến tình hình thêm trầm trọng, vì nó làm giảm nhu cầu bất động sản và làm chậm hoạt động kinh tế. Phong tỏa vẫn phổ biến tại Trung Quốc. Một đợt bùng phát gần đây ở Thượng Hải cũng làm dấy lên lo ngại thành phố này có thể đang hướng tới một đợt phong tỏa mới.

Trong hai thập kỷ qua, thị trường nhà ở Trung Quốc từ chỗ vững chắc đã chuyển dần sang tình trạng lung lay. Giá nhà giảm 10 tháng liên tiếp khi chính phủ siết tín dụng bất động sản, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục. Doanh số bán nhà giảm 41,7% trong tháng 5/2022 so với cùng kỳ 2021.

Craig Botham - nhà phân tích tại Pantheon Macroeconomics cho biết khoảng 70% của cải hộ gia đình Trung Quốc được cất giữ trong bất động sản. Ngành này chiếm 30-40% dư nợ cho vay của ngân hàng. Còn tiền bán đất đóng góp 30-40% thu ngân sách của chính quyền địa phương.

"Nếu xu hướng người mua nhà ngừng thanh toán lan rộng, không chỉ sức khỏe của hệ thống tài chính bị đe dọa, mà các vấn đề xã hội cũng sẽ nảy sinh trong bối cảnh kinh tế đi xuống hiện nay", Betty Wang - nhà kinh tế cấp cao tại ANZ nhận định.

Ít nhất 10 ngân hàng đã gấp rút trấn an các nhà đầu tư rằng rủi ro từ các khoản cho vay đối với người mua nhà là có thể kiểm soát được. Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc cho biết họ có 660 triệu nhân dân tệ khoản vay quá hạn đối với các căn nhà chưa hoàn thiện. Ngân hàng Công nghiệp thì ước tính 1,6 tỷ nhân dân tệ cho vay thế chấp chịu tác động.

Cuộc khủng hoảng lần này cũng sẽ là phép thử cho khả năng kiểm soát tác động của giới chức. Đầu năm nay, Trung Quốc đã lập một quỹ bình ổn để hỗ trợ các công ty tài chính gặp khó khăn khi rủi ro đối với nền kinh tế gia tăng.