#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Từ thế độc tôn đến thế trận mới: "Ông vua" khu công nghiệp cũng phải xoay trục

Năm 2025 mở ra chương mới của “vị vua khu công nghiệp”, khi các quỹ đất tiềm năng không còn nằm trên giấy, mà chính thức bước vào giai đoạn hiện thực hóa. Từ phát triển đơn thuần hạ tầng công nghiệp, chiến lược mới cho thấy tham vọng lớn hơn: kiến tạo những tổ hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ, nơi sản xuất không tách rời đời sống và tiêu dùng.

Trong gần hai thập kỷ hình thành và phát triển, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) đã khẳng định vị thế là một trong những “ông lớn” trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp và đô thị tại Việt Nam. Với quỹ đất công nghiệp lên tới hơn 7.000 ha – tương đương khoảng 5% tổng quỹ đất KCN cả nước – và gần 1.500 ha đất đô thị trải dài từ Bắc vào Nam, Kinh Bắc từng được mệnh danh là “vua khu công nghiệp miền Bắc”.

Bắt tay Trump – KBC bước vào cuộc chơi lớn

Bước ngoặt mang tính biểu tượng diễn ra vào ngày 21/5/2025, khi KBC chính thức khởi công khu phức hợp đô thị - du lịch - sân golf Trump International Hưng Yên, bắt tay cùng Trump Organization. Với tổng mức đầu tư gần 39.800 tỷ đồng – trong đó KBC góp khoảng 6.000 tỷ – dự án không chỉ tạo tiếng vang về mặt truyền thông mà còn đánh dấu bước chuyển chiến lược của KBC từ phát triển KCN đơn thuần sang mô hình tích hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ.

Bên cạnh đó, KBC cũng là nhà đầu tư duy nhất đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội Tiên Dương 2 tại Đông Anh – Hà Nội, với tổng vốn đầu tư hơn 9.300 tỷ đồng, cung cấp hơn 3.344 căn hộ, mở rộng danh mục sang phân khúc nhà ở đại chúng, một lĩnh vực đang được Chính phủ khuyến khích mạnh mẽ.

Loạt khu công nghiệp như Nam Sơn – Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3, Tân Phú Trung, KCN Hưng Yên, cùng các dự án bất động sản đô thị tại Hải Phòng, Hải Dương, Long An… cũng lần lượt được đẩy mạnh triển khai. Chỉ riêng trong tháng 1/2025, KBC liên tiếp được phê duyệt các dự án mới với tổng diện tích hàng nghìn ha, mở rộng “bản đồ đất” trên phạm vi cả nước.

Quỹ đất phình to, dòng tiền... hụt hơi

Tuy nhiên, đằng sau tham vọng mở rộng thần tốc là những áp lực tài chính ngày càng nặng nề. Báo cáo tài chính quý I/2025 cho thấy hàng tồn kho lên tới hơn 20.277 tỷ đồng, chiếm gần 40% tổng tài sản, phản ánh lượng vốn lớn bị “giam” trong các dự án dở dang.

Trong đó, Khu đô thị Tràng Cát một mình chiếm hơn 15.463 tỷ đồng tồn kho – cũng là dự án mà KBC đang “đặt cược” lớn, thể hiện qua khoản vay dài hạn tại VPBank lên tới 12.366 tỷ đồng, được đảm bảo bằng chính quyền tài sản phát sinh từ dự án này.

Danh sách tài sản đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng của KBC hiện phủ kín từ Bắc chí Nam – từ các lô đất chưa bán, nhà xưởng tại các KCN Quế Võ, Đại Đồng – Hoàn Sơn, Quang Châu, cho tới các khoản phải thu và quyền tài sản hình thành trong tương lai ở hàng loạt dự án trọng điểm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thoát khỏi trạng thái trầm lắng, hiệu quả kinh doanh của KBC chưa đủ để bù đắp rủi ro tài chính. Năm 2024, công ty chỉ hoàn thành 37% kế hoạch doanh thu, mới đạt 11,5% mục tiêu lợi nhuận, cho thấy khoảng cách lớn giữa tham vọng và thực tế.

Chưa dừng lại, chỉ riêng chi phí lãi vay quý I/2025 đã lên tới 103,2 tỷ đồng, tương đương gần 1,15 tỷ đồng mỗi ngày, đè nặng lên dòng tiền và khiến doanh nghiệp ngày càng lệ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Cấu trúc tài chính hiện tại của KBC đang giống như một “tòa lâu đài trên cát” – hoành tráng nhưng mong manh nếu thiếu dòng tiền vận hành ổn định.

Cái bắt tay với Trump tạo ra bước ngoặt biểu tượng cho Kinh Bắc, nhưng để bước từ biểu tượng tới thành công thực chất, doanh nghiệp sẽ phải giải bài toán khó về dòng tiền, khả năng quay vòng vốn, và tối ưu hóa hiệu quả đầu tư. Mở rộng là một chiến lược hấp dẫn, nhưng nếu không đi cùng khả năng “nuôi sống chính mình”, KBC có nguy cơ lặp lại bài học của không ít ông lớn bất động sản khác: “chết trên đống đất vàng”.