Từ ngày 7/10 tới đây, Hà Nội áp dụng quy định mới về tách thửa, giá nhà đất có tăng cao?

Theo giới chuyên môn, việc tăng diện tích tách thửa tối thiểu của TP Hà Nội sẽ giúp hạn chế việc phân lô bán nền manh mún làm xấu bộ mặt đô thị. Tuy nhiên, quy định này cũng tác động đến các nhà đầu tư và những người mua bán bất động sản, nhất là những

Ngày 7/10 tới đây, Hà Nội sẽ áp dụng quy định điều kiện tách, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất.

Về tách thửa đất ở, tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m2. Tại các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách phải không nhỏ hơn 80m2, ở vùng trung du là 100m2, vùng miền núi là 150m2.

Về đất thương mại, dịch vụ tại phường, thị trấn phải có chiều dài và chiều rộng tối thiểu từ 4m và 10m trở lên, với diện tích ít nhất là 400m2. Tại các xã, diện tích tối thiểu là 800m2 cho đất thương mại, dịch vụ. Đất phi nông nghiệp không thuộc nhóm thương mại, dịch vụ cần diện tích tối thiểu 1.000m2 tại phường, thị trấn và 2.000m2 tại các xã.

Riêng đất nông nghiệp, diện tích tách thửa tối thiểu với đất trồng cây hàng năm là 300 m2 tại phường, thị trấn và 500 m2 tại các xã; đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản lần lượt 500 m2 tại phường, thị trấn và 1.000 m2 tại các xã. Đất rừng sản xuất được tách thửa nếu diện tích không dưới 5.000 m2.

Quyết định này cũng nêu rõ, nếu người sử dụng đất muốn dành một phần để làm lối đi, thửa đất phải bảo đảm lối đi có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên tại phường, thị trấn và từ 4m trở lên tại các xã.

Hiện việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20/2017. Theo đó, lô đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu 30 m2 với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới (tối thiểu) với các địa bàn còn lại. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.

Trước đây, các nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở, diện tích 90-120 m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn. Hay xuất hiện hình thức đầu tư mua các lô đất to, phân thành các lô đất nhỏ có diện tích 30-40m2, sau đó xây nhà ở thương mại từ 3-5 tầng. Những căn nhà này được rao bán phổ biến quanh mức giá từ 3-6 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, với quy định mới đây về điều kiện tách thửa và diện tích, kích thước tối thiểu, nhiều người lo ngại sẽ tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội.

Anh Ngô Quốc Long - một người làm nghề bất động sản trong lĩnh vực môi giới và đầu tư cho rằng: "Quy định này giúp Hà Nội kiểm soát và quy hoạch đô thị hợp lý hơn, tránh tình trạng phân lô bán nền manh mún, lộn xộn, dẫn đến hạ tầng yếu kém và khó quản lý cho cơ quan chính quyền. Tránh tình trạng đầu cơ nhỏ lẻ.

Bên cạnh đó, việc ngăn chặn tách thửa nhỏ sẽ giúp không gian đô thị thoáng hơn, giảm áp lực lên hệ thống giao thông, điện nước và các tiện ích công cộng khác. Giảm tỷ lệ rủi ro về cháy nổ - vấn đề nhức nhối tại Hà Nội trong nhiều năm gần đây.

Ngoài ra, quy định này còn giúp tránh tình trạng xây dựng nhà ở quá san sát nhau, bảo đảm môi trường sống có thêm không gian xanh, tiện ích công cộng, cho cư dân.

Đặc biệt, hạn chế tình trạng nhiều người mua đất chỉ để chia nhỏ, xây lên rồi bán kiếm lời, không có mục đích xây dựng, phát triển khu dân cư với tầm nhìn dài hạn và môi trường sống tốt".

Bên cạnh những ưu điểm, anh Long cho rằng, quy định này có thể làm khó khăn cho những hộ dân ở Hà Nội có nhu cầu tách thửa để phân chia tài sản, thừa kế cho con cháu hay bán bớt phần đất nhỏ để giải quyết vấn đề tài chính.

"Với diện tích tối thiểu 50m2, giá đất và nhà có thể tăng cao hơn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà đất của người dân có thu nhập thấp hoặc trung bình, đặc biệt là những người đang tìm kiếm các mảnh đất nhỏ để xây nhà. Với giá đất Hà Nội hiện tại thì mong ước sở hữu nhà đối với người dân tỉnh lẻ lao động ngày càng xa vời", anh Long chia sẻ.

Ngoài ra, quy định này có thể làm giảm giao dịch bất động sản trong phân khúc đất nhỏ, ảnh hưởng đến hoạt động của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và những người mua bán bất động sản. Nhất là những nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng ôm đất mà chưa làm thủ tục tách thửa được.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Đối với các thửa đất nhỏ đã tách thửa theo quy định cũ được nhiều người tìm mua vì hợp túi tiền, nhất trong trung tâm thành phố, các thửa đất này sẽ giữ giá, thậm chí tăng nhẹ.

Tuy nhiên các thửa đất này sẽ bị hạn chế chiều cao xây dựng hơn các thửa đất lớn, hay mục đích sử dụng chỉ để ở, không được xây chung cư mini nếu diện tích thửa đất và chiều rộng đường đi không bảo đảm theo quy định.

Còn với nhiều nhà đầu tư lâu nay gom đất lớn để tách thửa bán thì với quy định tách thửa mới này khiến giá vốn mỗi thửa đất bị tăng lên làm giảm hiệu quả đầu tư, sức hút của các mảnh đất lớn sẽ giảm xuống.

"Tôi hoan nghênh quy định tách thửa mới này của UBND TP Hà Nội bởi đích đến của nó là vẫn tạo điều kiện cho người dân tách thửa nhưng hạn chế việc phân lô manh mún làm xấu bộ mặt đô thị, tạo thuận lợi trong công tác phòng cháy và điều hòa sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay", ông Quê nhấn mạnh.