Từ bảng giá đất mới đến đề xuất đánh thuế bất động sản

Thuế tài sản (Property Tax) nói chung và thuế bất động sản (Real Property Tax) nói riêng có 3 chức năng: một là tạo nguồn thu ngân sách chủ yếu của địa phương, hai là công cụ chủ yếu để điều tiết thị trường bất động sản sao cho ổn định, hiệu quả; ba là tạo ổn định cho kinh tế vĩ mô và phát triển hài hòa nền kinh tế đất nước.

Cho đến nay người ta thường sử dụng công thức PT= r%.PV. Trong đó PT là thuế bất động sản, r% là tỷ suất thuế được xác định thông qua diện tích sử dụng, mục đích sử dụng đất, giá trị bất động sản, thu nhập của người lao động...; và PV là giá trị bất động sản hoặc giá trị thu nhập từ thay đổi giá trị bất động sản (như khi chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản).

Điểm nghẽn “quyền riêng tư tài sản”

GS-TS. Đặng Hùng Võ.

Công thức nói trên thoạt nhìn thì đơn giản, nhưng việc xác định PV và r% rất khó khăn. Có 4 điều khó chính:

- Hạ tầng quản lý đất đai và tài sản trên đất còn thấp kém làm cho việc thu thuế bất khả thi.

- Quy định của pháp luật về “công khai quyền riêng tư tài sản” như thế nào, công khai đến mức độ nào? (vì càng minh bạch càng dễ tính thuế, càng động viên được người dân tham gia giám sát quản lý, sử dụng và càng dễ chống được tham nhũng).

- Việc định giá bất động sản để tính thuế có đảm bảo độ chính xác cần thiết hay không? (thông thường, để tính thuế thì giá trị bất động sản chỉ đòi hỏi chính xác khoảng 80% giá trị thị trường).

- Thu nhập chính thức từ lương của người lao động có đủ để trả thuế hay không?

Để thực hiện cả 3 chức năng của thuế bất động sản thì buộc phải nâng tỷ suất thuế r% lên cao, nhưng nâng lên cao thì chỉ phù hợp với các nước công nghiệp có thu nhập cao, và bất khả thi với các nước có thu nhập trung bình yếu trở xuống. Như ở nước ta, trong thu nhập từ lương của đa số người lao động (khoảng 80%) không thấy phần kinh phí chi cho thuê chỗ ở, trong khi đó có khoảng 8% người lao động có thu nhập không minh bạch từ kinh doanh bất động sản lại thuộc giới thượng lưu (theo thống kê của Ngân hàng Thế giới về thu nhập của hộ gia đình). Như vậy, việc xác định tỷ suất thuế r% cho các nhóm thu nhập khác nhau ở nước ta khá phức tạp vì ta chưa quản lý được thu nhập “tay trái” của dân.

Trước đây và vừa qua có nhiều “sáng kiến” của vài cơ quan cấp bộ về việc phải đánh thuế ngôi nhà thứ hai trở đi. Đề xuất như vậy cũng không minh bạch vì như thế là không đánh thuế ngôi nhà thứ nhất hay sao? Và đây là đánh thêm thuế nhà hay là thay đổi cả thuế đất lẫn nhà? Vấn đề đặt ra lúc này không còn là “sáng kiến” đánh thuế gì và đánh thuế bất động sản ra sao mà là thực hiện các nghị quyết của Đảng liên quan đến thuế nhà đất.

Thuế bất động sản đã được đề cập trong 3 nghị quyết của Đảng từ 2003 tới nay: Nghị quyết 26-NQ/TW năm 2003, Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 và Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022. Mỗi nghị quyết đều có 2 nội dung: định hướng đổi mới chính sách đất đai cho sửa đổi Luật Đất đai và cải cách sắc thuế nhà đất gắn với đổi mới các chính sách tài chính đất đai.

Tốt nhất là công khai hoàn toàn quyền riêng tư về bất động sản, có như vậy mới đảm bảo quyền giám sát của mỗi công dân đối với quản lý bất động sản, sử dụng đất... Ảnh minh họa.

Nghị quyết 26-NQ/TW năm 2003 đã yêu cầu thay Thuế Chuyển quyền nhà đất bằng Thuế Thu nhập từ chuyển quyền nhà đất của các tổ chức kinh tế và cá nhân. Nội dung này đã được đưa vào Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, do hạ tầng quản lý còn yếu kém nên ta chỉ tính được thu nhập chịu thuế của các dự án đầu tư nhà ở bán nhà ra thị trường, còn lại các trường hợp chuyển nhượng nhà đất cho nhau ngoài dự án đầu tư nhà ở đều phải tính Thuế Thu nhập từ chuyển quyền nhà đất bằng Thuế Chuyển quyền nhà đất. Thực tế cho thấy việc thay Thuế Chuyển quyền nhà đất bằng Thuế Thu nhập từ chuyển quyền nhà đất là tiến bộ, nhưng thực tế quản lý đất đai và tài sản gắn liền còn yếu kém đã gây nên sự bất khả thi của tiến bộ đó. Nói như vậy để thấy ban hành mỗi luật đều phải nghiên cứu kỹ tính khả thi.

Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 đã yêu cầu “Nghiên cứu ban hành thuế bất động sản (đối tượng chịu thuế phải bao gồm cả đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn”. Kể từ khi Nghị quyết 19-NQ/TW được ban hành cho tới nay, chưa có sắc thuế bất động sản nào được ban hành.

Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 tiếp tục yêu cầu “Rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.

Như vậy, Nghị quyết 18-NQ/TW đã yêu cầu: một là thống nhất sắc thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế và đề xuất lộ trình phù hợp với trình độ phát triển và điều kiện cụ thể của nước ta; hai là có tỷ suất thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, bỏ đất hoang, chậm đưa đất vào sử dụng.

Thực hiện nội dung này, chúng ta cần nghiên cứu xây dựng lộ trình áp dụng thuế bất động sản theo thông lệ quốc tế với những bước đi phù hợp với hoàn cảnh nước ta. Mặt khác, các “sáng kiến” đánh thuế kiểu này hay kiểu kia của vài cơ quan cấp bộ quả thực là không rõ ràng và quá nhỏ nhoi so với nhiệm vụ thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng.

Theo thông lệ quốc tế, hầu hết các quốc gia đang phát triển thực hiện công nghiệp hóa, các quốc gia công nghiệp có thu nhập cao, các quốc gia phát triển đều áp dụng sắc thuế bất động sản bao gồm đất và tài sản gắn liền. Các loại thuế bất động sản bao gồm:

- Thuế sở hữu bất động sản.

- Thuế giá trị gia tăng đối với giá trị bất động sản (do hạ tầng, dịch vụ công cộng, điều kiện sống tại khu dân cư được đầu tư nâng cao).

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản.

- Một số loại phí, chi trả liên quan đến phát triển khu dân cư.

Lộ trình đánh thuế bất động sản cần xem xét kỹ tới thu nhập thật của các nhóm dân cư để sao cho người chịu thuế đủ khả năng chi trả thuế. Trong ảnh: Khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) vắng bóng người mua. Ảnh: Hà Phong

Chính sách thu giá trị đất đai tăng thêm không do chủ sử dụng đất đầu tư mang lại (loại thuế thứ hai ở trên) đã được quy định trong pháp luật đất đai kể từ 2003 cho đến nay nhưng vẫn chỉ là chính sách với cơ chế thu hồi đất rộng hơn lộ giới mở rộng đường hoặc làm đường mới để đấu giá đất ven đường thu về ngân sách. Trên thực tế vẫn còn nhiều con đường “đắt nhất hành tinh” gắn với các thửa đất “siêu mỏng, siêu méo” ở Hà Nội. Hơn nữa, khi hệ thống giao thông ở các đô thị lớn được đẩy lên cao hoặc đưa ngầm xuống đất thì lợi thế của đất ven đường không còn nữa. Lúc này đất tại các ga đầu mối thay thế đất ven đường và chính sách hiện hành phải điều chỉnh lại. Tốt nhất không sử dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất mà chuyển sang sử dụng công cụ thuế hoặc phí.

Trong nghiên cứu thuế bất động sản cho nước ta, chúng ta cần nghiên cứu lộ trình áp dụng 4 loại thuế, phí bất động sản nói trên, trong đó giai đoạn đầu tiên là đánh thuế bất động sản theo yêu cầu đặt ra của Nghị quyết 18-NQ/TW để khắc phục tình trạng lãng phí bất động sản, đầu cơ bất động sản, một người có nhiều bất động sản. Một nền kinh tế mà dân chỉ giàu lên từ đầu tư bất động sản sẽ làm khó cho đầu tư sản xuất hàng hóa tiêu dùng và cung cấp các dịch vụ thiết yếu, dịch vụ cao cấp (dịch vụ tài chính, ngân hàng; dịch vụ công nghệ). Lộ trình đánh thuế bất động sản cần xem xét kỹ tới thu nhập thật của các nhóm dân cư để sao cho người chịu thuế đủ khả năng chi trả thuế.

Lúng túng với bảng giá đất

Ở Việt Nam, cần đề cập tới 5 vấn đề có liên quan đến tính khả thi của các loại thuế bất động sản theo thông lệ quốc tế.

Thứ nhất là hạ tầng quản lý bất động sản còn rất yếu kém. Để đảm bảo tính khả thi của các loại thuế bất động sản, chúng ta cần cơ sở dữ liệu bất động sản trên phạm vi cả nước, được cập nhật đầy đủ. Có như vậy mới biết được ai có bao nhiêu bất động sản. Yêu cầu này đã được đặt ra nhưng hiện nay ta vẫn chỉ quản lý bất động sản theo địa phương cấp tỉnh, thậm chí cơ sở dữ liệu cấp tỉnh cũng chưa đầy đủ. Bước đầu có thể tập trung hoàn thành cơ sở dữ liệu bất động sản tại khu vực đô thị, ven đô và có cơ chế trao đổi dữ liệu giữa các địa phương cấp tỉnh để đảm bảo thông tin trên địa bàn cả nước.

Tốt nhất là công khai hoàn toàn quyền riêng tư về bất động sản, có như vậy mới đảm bảo quyền giám sát của mỗi công dân đối với quản lý bất động sản, sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024.

Thứ hai là tìm cơ chế phù hợp để ngăn chặn các trường hợp đứng tên hộ nhằm trốn thuế. Để làm việc này, chỉ có một cách duy nhất là áp dụng cơ chế mỗi chủ bất động sản có trách nhiệm giải trình về nguồn gốc đồng tiền để mua bất động sản đó.

Thứ ba là có quy định cụ thể về “bí mật quyền riêng tư” đối với sở hữu bất động sản trong Bộ luật Dân sự. Tất nhiên tốt nhất là công khai hoàn toàn quyền riêng tư về bất động sản, có như vậy mới đảm bảo quyền giám sát của mỗi công dân đối với quản lý bất động sản, sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền đã được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024. Hơn nữa, công khai hóa thông tin về bất động sản là cơ sở để chống tham nhũng trong lĩnh vực bất động sản.

Thứ tư là cơ chế định giá bất động sản đang sử dụng để tính thuế, sao cho đảm bảo bằng khoảng 80% giá trị thị trường. Chúng ta vẫn đang được sử dụng bảng giá đất khá thấp theo quy định của Luật Đất đai 2013 cho tới hết 2025. Gần đây, Chính phủ có chủ trương đưa ngay bảng giá đất lên tương đương giá trị thị trường để ngăn chặn các trường hợp xác định giá khởi điểm thấp trong đấu giá đất, làm thất thoát nguồn thu của Nhà nước.

Ta cứ lúng túng, loay hoay với việc để bảng giá đất thấp cũng bất cập với một số trường hợp, rồi lại nâng bảng giá đất lên cao cũng bất cập với một số trường hợp. Các nước khác họ giữ nguyên tắc bảng giá đất hoặc vùng giá trị đất đai phải phù hợp giá trị thị trường và chính phủ quyết định cho giảm theo tỷ lệ phần trăm nhất định đối với giá đất theo bảng cho những trường hợp rơi vào bất cập. Điều này có nghĩa đừng thấy bất cập mà nâng, hạ cả bảng giá đất, Chính phủ có chính sách giảm giá đất theo bảng cho những trường hợp bất cập.

Bảng giá đất mới vừa được UBND TP.HCM ban hành, có hiệu lực từ ngày 31.10.2024 đến 31.12.2025. Nhìn tổng quan tiệm cận khoảng 50% giá thị trường. Trong đó, mức giá cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2 thuộc ba tuyến đường trung tâm Quận 1: Đồng Khởi (ảnh), Lê Lợi, Nguyễn Huệ và thấp nhất 2,3 triệu đồng/m2 ở huyện Cần Giờ. Ảnh: Nam Anh

Thứ năm là thay đổi thủ tục mua bán bất động sản sao cho xác định được tính hợp luật và giá đất thị trường. Ở nước ta, những người mua và bán bất động sản đều tham gia trực tiếp vào quá trình mua và bán bất động sản để chuyển quyền. Pháp luật quy định hợp đồng mua bán bất động sản phải có lời chứng của công chứng viên nhằm đảm bảo phù hợp pháp luật, còn giá trị hợp đồng do người mua và người bán tự thống nhất, thường là ghi giá thấp để giảm thuế. Các nước Tây Âu và Bắc Mỹ có quy trình mua, bán bất động sản mà người mua và người bán không được tham gia trực tiếp.

Tại các nước theo hệ thống thông luật (common law), luật sư là người giúp dân thực hiện thủ tục mua bán bất động sản, họ tự đến văn phòng môi giới, tự thuê định giá và thông báo cho bên mua, bên bán để thống nhất. Tại các nước theo hệ thống dân luật (civil law), công chứng viên giúp dân thực hiện thủ tục mua bán bất động sản với các việc tương tự như luật sư làm nói trên. Việc người mua và người bán bất động sản không tham gia trực tiếp mà phải thông qua luật sư hoặc công chứng viên làm cho quá trình mua bán là thật, không thể có khả năng bên mua và bên bán thống nhất cùng “gian dối” làm sai lệch thông tin.

Như vậy, song song với lộ trình áp dụng các loại thuế bất động sản, chúng ta cần xác định lộ trình hoàn chỉnh, nâng cấp hệ thống quản lý bất động sản theo 5 vấn đề nói trên nhằm bảo đảm tính khả thi tại thời điểm đánh thuế bất động sản. Mục tiêu là sau khoảng 10-15 năm, thuế bất động sản nước ta là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách địa phương, điều chỉnh được thị trường bất động sản sao cho ổn định, bền vững và không gây tác động xấu cho kinh tế vĩ mô, đảm bảo phát triển nền kinh tế đất nước hiệu quả.