Từ 31/12/2024, quy định về xử lý nợ xấu có thể khiến NĐT buộc phải bán bất động sản

Theo luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, nhà đầu tư bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn từ các ngân hàng. Ông Hồi dẫn số liệu theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2024, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023.

Theo nhận định của vị luật sư này, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục gia tăng đến một phần từ chính sách. Theo đó, Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép tái cơ cấu khoản nợ, giữ nguyên nhóm nợ đối với những khách hàng gặp khó khăn có thời hạn đến 30/6/2024 đã được kéo dài thời hạn đến 31/12/2024 bởi Thông tư số 06/2024/TT-NHNN.

Vị luật sư này phân tích, với việc giữ nguyên nhóm nợ với các khách hàng khó khăn, áp lực trả nợ của các nhà đầu tư, đầu cơ đã được giảm xuống đáng kể. Họ không phải bán bất động sản để trả nợ vì không có áp lực "buộc phải xử lý" và giữ lại chưa bán, xử lý thì họ vẫn còn cơ hội chờ tăng giá để giữ lại tài sản.

"Khi kết thúc thời hạn ngày 31/12/2024, việc cho phép tái cơ cấu khoản nợ, giữ nguyên nhóm nợ có tiếp tục được gia hạn hay không? Đó là điều chưa biết chính xác. Bản chất việc cơ cấu, giữ nguyên nhóm nợ cũng có tác động tích cực đến nhóm ngành nghề khác, trong đó có giá bất động sản.

Khá rõ ràng, nếu như hiệu lực của Thông tư 06/2024/TT-NHNN được giữ nguyên, áp lực bán bất động sản để xử lý nợ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản, nguồn cung từ những tổ chức, cá nhân buộc phải bán sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản. Như vậy, giá bất động sản sẽ có xu hướng giảm", ông Hồi phân tích thêm.

Ngoài ra theo vị này, đến thời điểm hiện tại, Khoản 3, Điều 200 Luật các Tổ chức tín dụng 2024, điều khoản được các nhà lập pháp đẩy hiệu lực sớm cùng với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản từ 01/8/2024 là yếu tố có thể tác động đến thị trường.

Điều khoản này cho phép tổ chức tín dụng có quyền chuyển nhượng một phần, toàn bộ dự án bất động sản để xử lý nợ mà không phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể chuyển nhượng dự án. Điều này có nghĩa, tổ chức tín dụng được quyền tự chủ trong việc xử lý tài sản đảm bảo, chủ động trong việc chuyển nhượng một phần, toàn bộ dự án để thu hồi nợ.

"Khi đó, mục tiêu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ sẽ khác hơn rất nhiều so với việc kinh doanh bất động sản thông thường. Rõ ràng, nó vừa tạo áp lực cho các chủ đầu tư trong việc bán hàng, đồng thời, nó cũng có thể là nguồn bất động sản giá phù hợp ra thị trường. Vì thực tế, các chủ đầu tư bất động sản luôn là khách hàng "ruột" của nhà băng, đồng thời, cũng sẽ bị ảnh hưởng lớn nhất khi có thay đổi chính sách ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh chính của họ", luật sư Lê Văn Hồi nói.