Trước áp lực nguồn vốn, doanh nghiệp bất động sản tìm đến những kênh nào?

Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt, nhiều chuyên gia khuyến cáo doanh nghiệp bất động sản nên chuyển hướng, đa dạng nguồn vốn để tránh tắc nghẽn thanh khoản thị trường.

Vừa qua, tại cuộc họp báo Chính phủ, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa bao giờ phát ngôn hay có văn bản nào sử dụng từ "siết tín dụng" đối với lĩnh vực bất động sản. Mà thay vào đó, NHNN yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn như bất động sản, chứng khoán…

Để chứng minh tín dụng vào bất động sản hiện nay vẫn tăng, Phó Thống đốc NHNN cho biết dư nợ tín dụng lĩnh vực này đạt 2,288 triệu tỷ đồng. Trong đó phân khúc kinh doanh, đầu tư khoảng 750.000 tỷ đồng, còn lại là đối tượng vay mua nhà ở.

Tính đến ngày 30/4, tốc độ tăng tín dụng 10,19% (cao hơn tốc độ tăng trưởng bình quân của nền kinh tế khoảng 7%) và chiếm 20% tổng dư nợ kinh tế (trước đây hơn 19%).

Ông Đào Minh Tú cho hay, NHNN chỉ quản lý rủi ro của chính sách tổ chức tín dụng khi cho vay vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt những lĩnh vực bất động sản có nguy cơ cao.

"Dự án hiệu quả, có dòng tiền, tôi khuyến khích các nhà băng quan tâm, cho vay chứ NHNN không siết, thắt gì vào lĩnh vực này, quyền quyết định cho vay của ngân hàng thương mại. Trong cơ chế thị trường bình đẳng, không vay được ngân hàng này thì vay ngân hàng khác, nhưng đến nhiều ngân hàng mà chỗ nào cũng từ chối thì khách hàng phải xem lại mình", ông Tú nói.

Dù lãnh đạo NHNN khẳng định không siết tín dụng bất động sản, nhưng trên thực tế, không ít doanh nghiệp cho biết đang gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay.

Ông Võ Văn Hoàng - Giám đốc Đầu tư Tập đoàn Bất động sản Vạn Xuân phản ánh, doanh nghiệp này đã bị ách tắc một khoản vay dang dở 2.000 tỷ đồng cho dự án đang triển khai, do phía ngân hàng thông báo hết room (giới hạn cho vay).

Tương tự, bà Võ Thị Hồng Mai - Phó Tổng giám đốc Công ty Asian Holding cũng cho biết, có khoảng 20-30% tổng số lượng khách cần tới nhu cầu đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Tuy nhiên, thông tin ngân hàng siết tín dụng đã khiến thị trường vốn trầm lắng lại thêm ảm đạm và khó khăn hơn. Ngoài ra, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn sau sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Thị trường có nguy cơ tắc thanh khoản nếu các doanh nghiệp không đủ vốn để hoạt động. Ảnh: H.T

Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tháng 4/2022 cho thấy, trong tháng không có đợt phát hành trái phiếu nào ra công chúng và riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản. Trong khi thời gian trước, bất động sản là một trong những lĩnh vực các doanh nghiệp huy động nguồn vốn rất lớn qua kênh trái phiếu…

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro. Đồng thời, cần có lộ trình phù hợp, nắn dòng vốn chứ không thắt chặt dòng vốn, làm nghẽn thị trường.

Đứng trước nguy cơ thị trường "tắc thanh khoản" vì nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn, một số chuyên gia kinh tế đề xuất nên cho phép thành lập tổ chức tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), chứng khoán hóa bất động sản …

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện nay doanh nghiệp bất động sản có các kênh huy động vốn chính gồm: Vốn sở hữu, vốn tín dụng từ ngân hàng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI chảy vào thị trường theo con đường liên doanh liên kết.

Trong đó, nguồn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm từ 15 - 20%. Còn 80 - 85% còn lại phải huy động từ các kênh khác. Nhưng từ sau khi có Nghị định 20 của NHNN, doanh nghiệp bất động sản chỉ được vay để thực hiện dự án khi đã có đất, không được vay tiền để mua đất. Thông tư 20 cũng không cho cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà ở xã hội. Người mua nhà ở xã hội chỉ còn một kênh duy nhất là vay ở Ngân hàng Chính sách xã hội.

Các quỹ tín dụng được xem là kênh huy động vốn tiềm năng cho doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: H.T

Ông Châu cho hay, hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản do nhiều dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu sản phẩm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư và người mua nhà rất lớn. Doanh nghiệp rất khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng mặc dù phía Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không có chủ trương siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản.

Do đó, ông Châu cho rằng, ngân hàng và các tổ chức tín dụng cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản khỏe mạnh, những khách hàng có tín nhiệm của ngân hàng thương mại; những doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp cận với nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Người dân cũng cần tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, xây nhà.