Trung tâm thương mại ế khách thành văn phòng cho thuê

Vài trung tâm thương mại nhỏ đổi công năng thành văn phòng cho thuê để tăng thu nhập sau khi nhiều khách thuê trả mặt bằng.

Sau khi thương hiệu Miniso trả mặt bằng mới đây tại phần đế trung tâm thương mại của tòa nhà Thảo Điền Pearl (Thành phố Thủ Đức), diện tích sàn bán lẻ tiêu thụ tại đây giảm 3.000 m2. Nhưng thay vì tiếp tục chờ khách thuê mới, chủ sở hữu quyết định chuyển đổi sang cho thuê văn phòng.

Giá chào thuê cũng tương đối phải chăng so với mặt bằng phân khúc văn phòng hạng B tại TP HCM. Theo đó, các đơn vị môi giới chào giá 22 - 24 USD mỗi m2, phí dịch vụ 6 USD mỗi m2 mỗi tháng. Trong khi, giá thuê văn phòng hạng B tại TP HCM trung bình vào quý II là 26,11 USD mỗi m2 mỗi tháng, theo JLL.

Không chỉ Thảo Điền Pearl, công ty dịch vụ bất động sản Savills cũng ghi nhận một số những dự án với quy mô nhỏ dưới 10.000m tại các khu vực ngoại thành đã phải chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ hiện đại sang văn phòng hoặc văn phòng chia sẻ (co-working space) thời gian gần đây.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M của Savills TP HCM đánh giá xu hướng này thực tế mà những dự án trung tâm thương mại có quy mô nhỏ thường khá vất vả trong việc thu hút được khách thuê đa dạng cũng như có thể giữ chân họ.

Đa số các dự án này nằm trong các khu vực dân cư mới xa trung tâm với mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc. Đây là những khách thuê thường không có khả năng chi trả giá thuê cao.

Do đó, những mô hình này đa số không hiệu quả về mặt tài chính cho chủ đầu tư. "Chính vì vậy, họ có xu hướng chuyển đổi công năng của các dự án này sang những loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại", bà Giang Huỳnh phân tích.

Báo cáo 6 tháng đầu năm của Savills cho biết tình hình mặt bằng bán lẻ hiện đại của TP HCM ổn định cả về nguồn cung và nguồn cầu. Tổng nguồn cung sàn đạt hơn 1,5 triệu m2, không thay đổi nhiều so với quý trược. Công suất thuê duy trì ở mức 91%, không biến động nhiều so với quý trước.

Tuy nhiên, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê Bán lẻ Savills TP HCM cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ là khan hiếm các mặt bằng chất lượng. Tại đây, mặt bằng bán lẻ ở quận trung tâm luôn được săn đón bởi các thương hiệu lớn quốc tế mới bước chân vào thị trường Việt Nam. Thực tế quý trước, khu trung tâm có giá thuê gần 3,5 triệu đồng mỗi m2 một tháng trong khi ngoài thành chỉ khoảng một triệu đồng.

Trong nửa cuối năm, thị trường TP HCM sẽ có 3 dự án mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm, tổng diện tích khoảng 70.000 m2. Tuy nhiên, đa số nguồn cung này nằm ở khu vực xa và thuộc các khu dân cư mới nên có thể sẽ lặp lại câu chuyện về bài toán lấp đầy, theo Savills.

Trong khi đó, việc chuyển hướng sang thị trường cho thuê văn phòng có thể cũng không hoàn toàn để các chủ nhà tìm khách. Dù thị trường này tương đối ổn định trong nửa đầu năm nhưng tỷ lệ lấp đầu có giảm nhẹ ở phân khúc hạng B, xuống còn khoảng 79%, theo báo cáo quý II của Coillers.

Riêng ở khu vực quận 2 cũ (bao gồm khu vực Thảo Điền), nửa đầu năm ghi nhận một dự án hạng C mới khai trương, trong khi 10 dự án hạng B và C khác ngừng cho thuê do hoạt động kém hiệu quả hoặc sử dụng nội bộ, theo Savills.