Trung tâm dữ liệu tăng sức hút cho bất động sản công nghiệp

Quá trình xác định vị trí và triển khai xây dựng phức tạp, nhưng trung tâm dữ liệu là phân khúc tạo ra các cơ hội sinh lợi tốt với nguồn thu ổn định và dài hạn.

Đón trung tâm dữ liệu có vốn ngoại

Hai tháng cuối năm 2021, Việt Nam chính thức đón thêm 2 dự án trung tâm dữ liệu với tổng giá trị 170 triệu USD do doanh nghiệp Singapore đầu tư và hợp tác phát triển.

Cụ thể, cách đây ít ngày, Ban Quản lý Khu công nghệ cao TP.HCM đã cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho Công ty Worldwide DC Solution (Singapore) để đầu tư Trung tâm dữ liệu 1Hub, với tổng mức đầu tư 70 triệu USD. Trung tâm này sẽ áp dụng tiêu chuẩn cấp độ 3 (Tier 3) và được đặt tại tòa nhà Tower 7 của Khu phức hợp OneHub Saigon, với tổng diện tích sàn xây dựng trên 18.000 m2, dự kiến đi vào hoạt động từ đầu năm 2025.

Còn tại Đà Nẵng, gần cuối tháng 11, Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghệ thông tin Đà Nẵng và Infracrowd (Singapore) đã ký biên bản ghi nhớ về đầu tư khu trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn Tier 3 Plus, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 100 triệu USD.

Việc bắt tay với doanh nghiệp trong nước để phát triển trung tâm dữ liệu là bước đi hợp xu thế của nhà đầu tư nước ngoài. Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Hà Nội, do hạ tầng và nhu cầu cung cấp điện lớn, hầu hết các trung tâm dữ liệu ở Việt Nam đều nằm trong các khu công nghiệp và công nghệ cao gần Hà Nội, TP.HCM.

“Tỷ lệ lấp đầy cao ở những khu này đồng nghĩa với việc khó tìm được quỹ đất mới. Điều này khiến các công ty đối tác và liên doanh trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài”, ông John Campbell nhận định.

Thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam hiện phát triển tập trung ở hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội (có 10 trung tâm dữ liệu và 35 nhà cung cấp dịch vụ) và TP.HCM (tập trung 10 trung tâm dữ liệu và 25 nhà cung cấp dịch vụ). Năm 2019, quy mô thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam mới đạt 728 triệu USD, nhưng với tốc độ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) được dự báo đạt 14,6%, Việt Nam được xem là dẫn đầu thị trường trung tâm dữ liệu Đông Nam Á và đạt quy mô 1,6 tỷ USD vào năm 2025, gấp đôi so với năm 2019.

Mảnh ghép hoàn chỉnh của bất động sản công nghiệp

Không chỉ là nhân tố tăng sức hút cho bất động sản công nghiệp, trung tâm dữ liệu mở ra hướng đi mới trong chiến lược kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, khi mô hình khu công nghiệp hiện nay đã cũ kỹ, không đáp ứng tốt những đòi hỏi mới của các doanh nghiệp tìm đến đầu tư nhà máy và nhà xưởng bên trong khu công nghiệp.

Trước kia, việc phân cụm đầu tư sản xuất đã giúp mang lại những lợi ích nhất định cho các ngành cụ thể. Nhưng nay, trong xu hướng tích hợp và kết nối gần hơn, việc hợp nhất các dự án theo ngành là điều cần thiết để tạo ra mạng lưới sản xuất và chuỗi giá trị, làm giảm sự mất cân bằng của các ngành.

Theo Savills, các quy hoạch phát triển tổng thể truyền thống đã đặt ra nhiều vấn đề đối với làn sóng đầu tư mới vào lĩnh vực sản xuất công nghiệp ở Việt Nam, bởi phần lớn diện tích cho thuê dành cho sản xuất và thường hạn chế các nhà đầu tư phát triển các khu vực trung tâm dữ liệu và logistics.

Trên thực tế, việc tăng cường đầu tư hạ tầng trung tâm dữ liệu và tiến bộ công nghệ có thể tạo ra các cơ hội sinh lợi. Công ty cổ phần Long Hậu - chủ đầu tư Dự án Khu công nghiệp Long Hậu (Long An) đã đón bắt xu hướng phát triển của thị trường trung tâm dữ liệu bằng việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà xưởng J4 tiêu chuẩn công nghệ cao nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư trung tâm dữ liệu tại Đà Nẵng.

Với trung tâm dữ liệu 100 triệu USD do Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghệ thông tin Đà Nẵng và Infracrowd hợp tác đầu tư, lợi ích lâu dài không chỉ đến từ việc cung ứng dịch vụ cho các đối tác, mà đây còn là mảnh ghép quan trọng để khớp nối hoàn hiện hệ sinh thái Khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng, tạo thành một mạng lưới công nghệ thông tin quy mô và hoàn chỉnh.

Ông Nguyễn Anh Thi, Trưởng ban Ban Quản lý Khu công nghệ cao TP.HCM cho rằng, Trung tâm dữ liệu 1Hub sẽ góp phần đem lại giá trị gia tăng cho Khu công nghệ cao TP.HCM về mặt xây dựng một môi trường đầu tư thuận lợi, dịch vụ tiện ích hoàn chỉnh, sẵn sàng cung cấp dịch vụ trung tâm dữ liệu theo nhu cầu khắt khe của các công ty đa quốc gia.

“Trung tâm dữ liệu và kho lạnh đã có sức hút lớn trong năm 2020 và 2021. Trong năm tới, chúng tôi kỳ vọng điều này sẽ tiếp tục diễn ra, vì Việt Nam đang nằm trong tầm ngắm của các dự án có quy mô siêu lớn (hyperscale)”, các nhà phân tích của Savills nhấn mạnh.

Khi phát triển các dự án công nghiệp mới, các chuyên gia Savills lưu ý, cần đánh giá thận trọng các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế, trong đó cân nhắc việc hình thành các dự án công nghiệp hỗn hợp bằng cách phân vùng đất cho logistics, kho lạnh, trung tâm dữ liệu, trung tâm nghiên cứu và phát triển.

Việc tìm kiếm vị trí phù hợp để phát triển trung tâm dữ liệu là quá trình phức tạp và nhà đầu tư thường có xu hướng thuê đất từ 10 đến 30 năm. Vì vậy, phân khúc này hứa hẹn mang lại nguồn thu dài hạn và ổn định cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp.