Trung Quốc xem xét nới lỏng chính sách "3 lằn ranh đỏ" đối với các công ty bất động sản

Trung Quốc đang lên kế hoạch nới lỏng chính sách “3 lằn ranh đỏ”, qua đó giúp các nhà phát triển bất động sản có thể "dễ thở" hơn trong việc vay nợ.

Bắc Kinh có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng đòn bẩy tài chính bằng cách nới lỏng giới hạn vay và kéo dài thời gian ân hạn để đáp ứng các mục tiêu kiểm soát nợ trong chính sách 3 lằn ranh đỏ, dựa trên nguồn tin thân cận của Bloomberg.

Họ cho biết thời hạn đáp ứng các mục tiêu này có thể được kéo dài thêm ít nhất 6 tháng, thay vì ngày 30/06/2023 như ban đầu.

Đây có thể là sự thay đổi mạnh mẽ nhất trong chính sách bất động sản của Trung Quốc. Trước đó, Bắc Kinh đưa ra một loạt các biện pháp kể tháng 11/2022 để cứu vãn lĩnh vực bất động sản. Được biết, lĩnh vực này đóng góp khoảng 25% GDP Trung Quốc.

Chỉ trong vòng vài tuần, Chính phủ Trung Quốc đã nới lập trường từ lĩnh vực nhập khẩu chip và than đá cho tới các doanh nghiệp internet, qua đó thể hiện quyết tâm vực dậy nền kinh tế của Bắc Kinh.

“Đây là tín hiệu từ các cơ quan quản lý cao nhất ở Trung Quốc với mục tiêu khôi phục niềm tin trên thị trrường bất động sản và tạo ra một vòng tác động tích cực giữa người mua nhà, nhà phát triển bất động sản và thị trường thực tế”, Zerlina Zeng, Chuyên viên phân tích tín dụng cao cấp tại Creditsights Singapore, nhận định.

Sau thông tin trên, đồng Nhân dân tệ ở Hồng Kông tăng vượt đường trung bình động 200 ngày (MA200) lần đầu tiên kể từ tháng 4/2022. Một chỉ số theo dõi các cổ phiếu bất động sản ở Hồng Kông cũng tăng hơn 3%. Trong khi đó, giá trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc – phần lớn đều từ công ty bất động sản – tăng lên mức cao nhất kể từ tháng 1/2022, đạt mức trung bình 75 xu so với mệnh giá 1 USD.

Chính sách “3 lằn ranh đỏ” được áp dụng trong năm 2020 nhằm chấn chỉnh lĩnh vực bất động sản khi Bắc Kinh tìm cách giảm đòn bẩy tài chính của các nhà phát triển bất động sản. Từ đó, giúp giảm rủi ro cho hệ thống tài chính đồng thời đưa giá cả nhà ở về các mức hợp lý hơn.

Tuy nhiên, với các quy định quá nghiêm ngặt về nợ và dòng tiền, chính sách này đã bóp nghẹt thanh khoản đối với các nhà phát triển bất động sản có đòn bẩy cao nhất, góp phần gây ra hàng loạt vụ vỡ nợ và làm đình trệ các dự án nhà ở, dẫn đến cuộc tẩy chay thanh toán tiền vay thế chấp mua nhà và giảm doanh số bất động sản trên toàn quốc.

Khi phần lớn khả năng tiếp cận thị trường tín dụng bị khóa chặt, các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã vỡ nợ hơn 140 lô trái phiếu trong năm 2022, theo dữ liệu do Bloomberg.

Cả thảy, các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã quá hạn thanh toán tổng cộng 50 tỷ USD trái phiếu trong nước và quốc tế.

Evergrande Group, từng là công ty bất động sản lớn nhất của đất nước, đã rơi vào tình trạng vỡ nợ vào tháng 12/2021. Sau đó, những ông lớn bất động sản lớn khác, bao gồm Kaisa Group và Sunac, cũng lâm vào tình cảnh này. Các vụ vỡ nợ này đã nhấn chìm thị trường trái phiếu lợi suất cao từng rất sôi động của Trung Quốc.

Trong khi đó, mối lo ngại về khả năng có thêm các vụ vỡ nợ đã làm suy yếu niềm tin của người mua nhà trong nước và các nhà đầu tư toàn cầu. Trước đó, những nhà đầu tư và người mua nhà từ lâu tin rằng Bắc Kinh sẽ ra tay giải cứu các ông lớn bất động sản. Cuộc khủng hoảng niềm tin khiến doanh số bán nhà ở Trung Quốc giảm mạnh nhất trong hơn thập niên, trong khi giá nhà giảm 15 tháng liên tiếp.

Sau gần 2 năm đau đớn trên thị trường nhà ở, Bắc Kinh đang thay đổi lập trường. Các nguồn tin cho biết theo đề xuất mới, Trung Quốc sẽ nới lỏng các hạn chế về tăng trưởng nợ đối với các công ty bất động sản tùy thuộc vào việc họ đáp ứng được tiêu chí gì trong chính sách “3 lằn ranh đỏ”.

Họ cho biết thêm, các công ty đáp ứng tất cả 3 giới hạn này sẽ không còn bị áp trần mức vay từ ngân hàng và có thể sử dụng thư bảo lãnh của ngân hàng để đặt cọc mua đất, dựa trên nguồn tin thân cận.

Các kế hoạch vẫn đang được cân nhắc và có thể được thay đổi, dựa trên nguồn tin thân cận. NHTW Trung Quốc không bình luận về các thông tin này.

Tính đến tháng 6/2022, chỉ có hơn 30 công ty bất động sản có thể đáp ứng 3 giới hạn đỏ, bao gồm cả China Vanke và Longfor Group, theo ước tính của Bloomberg.

Vào tháng trước, người đứng đầu một nhóm chuyên gia cố vấn hàng đầu của Trung Quốc kêu gọi Bắc Kinh suy nghĩ lại về chính sách “3 lằn ranh đỏ”.

Yao Yang, hiệu trưởng Trường Phát triển quốc gia thuộc Đại học Bắc Kinh, cho biết trong một cuộc phỏng vấn: “Sử dụng các chính sách khắc nghiệt như vậy đối với lĩnh vực bất động sản là một sai lầm hoàn toàn. Chúng tôi có những công ty bất động sản hoạt động kinh doanh ít nhiều lành mạnh, nhưng vì ‘3 lằn ranh đỏ’, hoạt động của họ gặp khó khăn”.

Tín hiệu đảo ngược chính sách diễn ra sau khi giới chức trách Trung Quốc tung ra một loạt hướng dẫn mới nhằm phục hồi lĩnh vực nhà ở, vốn chiếm tới 70% tài sản hộ gia đình ở một số vùng của đất nước.