Trung Quốc vẫn chưa tìm được lối ra cho các ‘căn hộ ế’

Cách đây 4 tháng, Bắc Kinh kêu gọi các chính quyền địa phương mua nguồn cung căn hộ dư thừa trên thị trường để vực dậy thị trường nhà ở. Thế nhưng cho đến nay, số lượng căn hộ được mua không đáng kể vì nhiều lý do, trong đó có mối lo ngại căng thẳng nợ nần.

Thực tế này cho thấy, chính sách giải cứu bất động của Bắc Kinh thiếu tính khả thi, khiến khủng hoảng thị trường nhà ở của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới kéo dài.

Chương trình cho vay mua “căn hộ ế”… vẫn ế

Hồi tháng Năm, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) thông báo thiết lập chương trình cho vay để hỗ trợ chính quyền địa phương mua căn hộ dư thừa. Theo đó, PBoC cung cấp 300 tỉ nhân dân tệ (42 tỉ đô la Mỹ) cho 21 ngân hàng chính sách, ngân hàng thương mại và ngân hàng cổ phần với lãi suất 1,75%. Mục đích là để khuyến khích ngân hàng cho những công ty nhà nước, thuộc quản lý của các chính quyền địa phương vay tiền mua căn hộ đã hoàn thành nhưng chưa bán được ở mức giá hợp lý.

Với mỗi khoản cho vay để mua “căn hộ ế”, các ngân hàng sẽ được PBoC cung cấp 60% giá trị gốc của khoản vay. Sau đó, những căn hộ này sẽ được bán lại hoặc cho thuê với giá rẻ như một phần của chương trình nhà ở xã hội. Kế hoạch này được kỳ vọng là một mũi tên trúng hai đích, vừa củng cố lĩnh vực bất động sản vừa cung cấp nhiều nhà ở với giá cả phải chăng cho người dân.

PBoC đã kêu gọi hơn 200 thành phố trên cả nước tham gia chương trình mua căn hộ dư thừa. Sau đó, Bộ Nhà ở và Kiến thiết Đô thị – Nông thôn Trung Quốc kêu gọi mở rộng chương trình sang các quận, huyện.

Tuy nhiên, sau hơn 3 tháng, chỉ có 29 thành phố hưởng ứng lời kêu gọi. Tốc độ thực hiện chậm chạp, chủ yếu là do tính kinh tế kém hấp dẫn của chương trình này đối với chính quyền địa phương.

Tiến độ mua căn hộ dư thừa đáng thất vọng khiến giới chức trách đứng trước áp lực phải triển khai những biện pháp mạnh mẽ hơn để giải quyết lượng tồn kho căn hộ với tổng diện tích 382 triệu mét vuông.

Trong một báo cáo hồi cuối tháng Tám, Ding Zu Yu, Chủ tịch của Shanghai CRIC Info Tech Co. ước tính, các chính quyền địa phương chỉ mua 1,9%/ tổng số căn hộ chưa bán được trên toàn quốc tính đến tháng 7.

Giới chức trách địa phương đang cố gắng dung hòa yêu cầu giải cứu bât động sản từ Trung Ương và kiểm soát chi tiêu ngân sách. Theo ngân hàng Jefferies Financial Group, việc mua căn hộ dư thừa vào thời điểm này không có ý nghĩa tài chính lớn đối với các thành phố. Lý do là giá căn hộ dự kiến ​giảm ít nhất 30% nữa mới có khả năng chạm đáy.

Lợi nhuận ước tính từ việc biến căn hộ tồn kho thành nhà cho thuê giá rẻ cũng thấp hơn chi phí vay. Theo Macquarie Group, lợi suất cho thuê nhà tại các thành phố cấp 1 của Trung Quốc chỉ đạt trung bình 1,4% vào năm 2023, thấp hơn so với mức lãi suất cho vay 1,75% của PBoC.

Một số thành phố cố gắng mặc cả để mua căn hộ với giá thực sự thấp, làm dấy lên hoài nghi về việc liệu các chủ đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn có sẵn sàng bán hàng tồn kho hay không.

Chính quyền thành phố Phật Sơn ở tỉnh Quảng Đông đề xuất mua căn hộ dư thừa với giá không quá 50% so với giá ở các dự án tương tự gần đó. Chính quyền thành phố Đông Quảng, cũng thuộc tỉnh Quảng Đông, lên kế hoạch bán nhà ở xã hội với mức giá tương đương khoảng 50% giá nhà mới. Điều này có nghĩa là chi phí mua căn hộ dư thừa thậm chí còn thấp hơn mức đó.

Trong tháng Bảy, giá nhà mới ở 70 thành phố lớn của Trung Quốc giảm 4,9% so với một năm trước đó, đánh dấu tốc độ giảm mạnh nhất kể từ tháng 6-2015. Ảnh: Reuters

Ít địa phương mua vì ngân sách eo hẹp và lo ngại rủi ro

Tyran Kam, giám đốc cấp cao của bộ phận xếp hạng tín dụng doanh nghiệp khu vực châu Á-Thái Bình Dương của Fitch Ratings cho biết, các chính quyền địa phương của Trung Quốc chỉ kiếm được lợi nhuận nếu mua những “căn hộ ế” với mức chiết khấu đáng kể. Tuy nhiên, những nơi này sẽ thận trọng để đi đến quyết định mua vì việc mua căn hộ với giá quá rẻ sẽ ảnh hưởng đến giá nhà trên thị trường, có thể khiến các chủ nhà hiện tại bất mãn và phản đối.

Thêm vào đó, việc chi số tiền lớn để mua căn hộ dư thừa có nguy cơ gây thêm căng thẳng cho ngân sách địa phương vốn đang eo hẹp. Do doanh thu bán đất giảm kỷ lục, chi tiêu ngân sách của các chính quyền địa phương suy giảm trong bảy tháng đầu năm. Trong số tất cả 31 tỉnh và thành phố của Trung Quốc, chỉ có Thượng Hải ghi nhận thặng dư tài chính trong nửa đầu năm.

“Chúng tôi không mong đợi chương trình mua căn hộ dư thừa sẽ được triển khai rộng rãi do thiếu vốn. Thực tế là các ngân hàng và công ty nhà nước gánh toàn bộ rủi ro tín dụng và đầu tư”, Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cấp cao của Creditsights Singapore nói.

Theo Công ty thông tin bất động sản China Index Holdings, chính quyền của ít nhất 60 thành phố đã lên tiếng ủng hộ sáng kiến ​​này. Tuy nhiên, có rất ít chính quyền công bố quy định chi tiết để mở đường cho việc thực hiện sáng kiến.

Dữ liệu cho thấy, tính đến cuối tháng 6, chương trình cho vay trị giá 300 tỉ nhân dân tệ của PBoC để hỗ trợ chính quyền địa phương mua căn hộ dư thừa chỉ mới giải ngân 12,1 tỉ nhân dân tệ (1,7 tỉ đô la Mỹ), tương đương 4%.

Trong báo cáo hôm 20-8, các nhà phân tích của Fitch Ratings cho rằng, việc chính quyền địa phương chỉ sử dụng hạn chế chương trình cho vay của PBoC cho thấy, lợi nhuận và dòng tiền từ nhà ở xã hội là không đủ để trả chi phí vay nợ liên quan. Những nhà phân tích này cũng hoài nghi về việc liệu nguồn tài trợ của PBoC có đầy đủ hay không, vì theo ước tính, cần đến 1- 5 nghìn tỉ nhân dân tệ để khắc phục sự mất cân đối cung cầu trên thị trường nhà ở của Trung Quốc.

Để giải quyết lo ngại về nguồn vốn, Trung Quốc đang xem xét cho phép chính quyền địa phương sử dụng các khoản vay đặc biệt để mua căn hộ dư thừa. Điều này sẽ cho phép chính quyền địa phương tiếp cận nguồn tài trợ lên tới 1,6 nghìn tỉ nhân dân tệ.

Chính sách giải cứu không hiệu quả khiến khủng hoảng bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới kéo dài. Theo phân tích của Reuters dựa vào dữ liệu của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), trong tháng Bảy, giá nhà mới ở 70 thành phố lớn giảm 4,9% so với một năm trước đó, đánh dấu tốc độ giảm mạnh nhất kể từ tháng 6-2015. Nếu tính theo hàng tháng, giá nhà mới ở các thành phố này đã giảm 13 tháng liên tiếp.

“Có vẻ như thị trường bất động sản của Trung Quốc cần thêm chính sách hỗ trợ để thiết lập điểm đáy”, các nhà phân tích của ngân hàng ING viết trong một báo cáo vào tháng 8-2024..