Trung Quốc trấn áp nạn đầu cơ nhà đất trong ba năm tới

Trung Quốc đang siết chặt các quy định mua bán căn hộ nhằm ngăn chặn đầu cơ và các giao dịch bất hợp pháp trong vòng ba năm tới. Các biện pháp kiểm soát đang tăng mạnh dần từ đầu năm đến nay như áp trần tín dụng cho vay mua nhà, sa thải các quan chức cấp cao và thậm chí quay lại biện pháp định giá tham chiếu, phân phối suất mua như thời kỳ kinh tế tập trung trước năm 1970.

Áp trần nhưng giá vẫn tăng

Từ ngày 1-1-2021, chính phủ quy định các ngân hàng top đầu như Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC) hay Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB) sẽ có mức giới hạn trần tối đa là 32,5% đối với các khoản vay mua nhà. Các ngân hàng cỡ trung như Ngân hàng Doanh gia Trung Quốc (CMB) có mức trần 20%, các ngân hàng ở thị trấn hay trấn nhỏ chỉ có thể cho vay nhiều nhất 7,5%. Trong khi đó, với 5 cấp độ khác nhau, các công ty bất động sản chỉ được phép vay tối đa 12,5 – 40%.

Các ngân hàng có mức cho vay vượt các mức trần trên phải giảm dần theo từng giai đoạn. Những ngân hàng có mức vượt trần dưới 2% được ân hạn hai năm để trở về khuôn phép. Những ai có mức trần vượt hơn 2% mức cho phép được vạch lộ trình giảm trong bốn năm.

Thị trường bất động sản ở đất nước khổng lồ này đang chìm ngập trong dòng lũ tiền khi các chính sách tiền tệ được nới lỏng để giúp nền kinh tế chống chọi với Covid-19. Mặc dù chính phủ đã đưa ra các giới hạn trần với vay tiền mua nhà, giá nhà tiếp tục leo thang thoăn thoắt, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Giá ở các thành phố loại 1 như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thẩm Quyến đã tăng trung bình 10,5% trong tháng 6-2021 so với cùng kỳ năm trước. Trong năm 2019 trước khi dịch bùng phát, mức tăng giá trung bình mỗi năm là dưới 2%.

Thông điệp răn đe

Những nhà lập pháp và hành pháp từ Bắc Kinh đã nhiều lần gửi đi những tín hiệu rất rõ ràng rằng giá nhà không thể cứ tăng mãi, ngoài tầm kiểm soát của chính quyền. Nhà chức trách nói rằng sẽ luôn có những biện pháp cứng rắn hơn để trấn áp các tay đầu cơ và án phạt nặng với các quan chức địa phương đã để giá nhà tăng tốc.

Hồi tháng 4, Thị trưởng Thâm Quyến - Trần Như Quế bị buộc phải từ chức, Phó Chủ tịch tỉnh Quảng Đông - Quân Vỹ Trung được trung ương điều về làm thị trưởng tạm quyền. Các nhân vật cấp cao của ngành tư pháp và ban tổ chức chính quyền Thâm Quyến cũng bị thay đổi.

Cần phải nhắc lại rằng cựu thị trưởng Trần là một nhân vật sáng giá trong kế hoạch của Chủ tịch Tập Cận Bình nhằm biến Quảng Đông và Thâm Quyến trở thành đối trọng phát triển công nghệ và tài chính để thay thế cho Hồng Kông. Ông còn hơn một năm nữa mới kết thúc nhiệm kỳ của mình. Tuy nhiên, vì đã không giải quyết được nạn bất động sản không ngừng tăng giá trong suốt hai năm 2019 – 2021, sự nghiệp của ông thị trưởng thành phố đầy hứa hẹn bị bẻ gãy bất ngờ.

Đồ thị tăng giá nhà ở Thâm Quyến đi ngang trong tháng 4-2021 sau chuỗi tăng liên tục trong suốt hơn hai năm qua. Giá không tiếp tục lập đỉnh. Tuy nhiên, các biện pháp kiểm soát ngày càng chặt hơn khiến nhà môi giới phải ngụy trang, ẩn mình. Một thị trường chợ đen cũng dần hình thành.

Đầu tháng 5-2021, một công ty môi giới bất động sản đã dán lên cửa kính những bảng giá giống cửa tiệm bán trái cây. Chẳng hạn: chuối 1 triệu tệ hay sầu riêng 10 triệu tệ. Với người bình thường đây có lẽ là những điều ngớ ngẩn. Nhưng đối với giới bất động sản “đang sống ngoài vùng pháp luật”, đây là những mật mã dễ nhận thấy đối với những căn nhà đang giao dịch trên thị trường chợ đen bất động sản đang dần lớn mạnh.

Các quảng cáo “tiệm trái cây” xuất hiện ngày càng nhiều ở các thành phố lớn loại 1, nơi giao dịch tấp nập các căn hộ cũ có giá cả tăng chóng mặt. Phong trào đầu cơ đang lan rộng ở các thành phố thuộc tỉnh và các thành phố từ loại 2 trở xuống. Hôm 29-7, Bộ Nhà ở và phát triển đô thị đã triệu tập cuộc họp với lãnh đạo của huyện Ngân Xuyên thuộc Khu tự trị dân tộc Hồi Ninh Hạ, thành phố Tô Châu thuộc tỉnh Giang Tô và ba thành phố khác nhằm thực hiện các biện pháp chống đầu cơ khi giá nhà ở các thành phố này đã tăng hơn 10%.

Quay lại thời kinh tế tập trung?

Kết thúc cuộc họp cuối tháng 7 vừa qua, Bộ Chính trị Trung Quốc đã xem ổn định giá bất động sản là một phần của chính sách quản lý kinh tế thắt chặt trong nửa cuối năm 2021. Thông điệp lần này rất rõ “chính quyền sẽ không ngần ngại can thiệp trực tiếp vào giá nhà”.

Trên thực tế, chính quyền thành phố Đông Hoản thuộc Quảng Đông và thành phố Kim Hoa ở Triết Giang tuyên bố hồi đầu tháng 8 rằng họ đã soạn ra khung giá tham khảo cho căn hộ cũ, thúc giục các nhà môi giới không chào giá cao hơn khung đã định. Ít nhất bảy thành phố, trong đó có Thâm Quyến, đã đưa ra các biện pháp tương tự.

Vũ Hán đang có kế hoạch buộc người mua phải đăng ký ý định mua căn hộ với chính quyền thành phố. Nếu được duyệt là đáp ứng nhu cầu, họ sẽ có 60 ngày để mua nhà. Quyền mua căn hộ sẽ được “đóng băng”, tức là người mua sẽ không thể cầm tiền đi mua các căn hộ khác nữa.

Biện pháp can thiệp này gợi nhớ lại thời xưa cũ của nền kinh tế kế hoạch tập trung do nhà nước quản lý chặt “không thở nổi” – các trang mạng xã hội lên tiếng. Dư luận Trung Quốc cũng nhắc đến chính sách phân phối nhu yếu phẩm trước khi Trung Quốc chuyển sang giai đoạn cải cách và thực thi chính sách tự do hóa thị trường.

Với nỗ lực làm nản lòng các nhà đầu tư, chính xác hơn là các tay đầu cơ, chính quyền đã đặt ra các thủ tục vay tiền nhà phức tạp và nhiêu khê hơn. Các chủ căn hộ có cách đối phó là “hiến tặng” tài sản của họ, để rồi có thể vay tiền ngân hàng mua nhà mà tên họ được ưu tiên hàng đầu. Cũng có nhiều trường hợp người bán đã trốn thuế thu nhập bằng cách gọi các giao dịch đó là “hiến tặng”, theo cơ quan tư vấn về chính sách nhà ở E-House China R&D Institute.

Nhưng vào tháng 7 vừa rồi, chính quyền Thượng Hải đã có cách trị các chiêu hiến tặng như vậy: Dù là nhà đã hiến tặng thì đó vẫn là tài sản của chủ sở hữu đầu tiên ít nhất là trong 5 năm. Tức là họ không thể “hiến tặng” hay mua bán gì nữa trong thời gian tương đối dài đó.

Chính quyền các địa phương cũng không nhẹ tay với các chủ thầu xây sai lệch so với bản vẽ gốc, quản lý chặt giá tiền thuê nhà và hoa hồng của nhà môi giới.

Tương lai của thị trường

Năm 2019, Bộ Chính trị Trung Quốc đã từng ra nghị quyết không dùng lĩnh vực bất động sản làm đòn bẩy kích thích nền kinh tế trong ngắn hạn. Nhưng mọi việc đã đảo ngược sáu tháng sau đó khi dịch bệnh bùng nổ. Nhằm nhanh chóng hồi phục sau đại dịch, chính phủ đã ưu tiên nới lỏng các quy định về giao dịch bất động sản vào đầu xuân 2020. Tốc độ gượng dậy của nền kinh tế lớn thứ hai trên thế giới một phần nhờ vào chính sách ưu tiên này

Nhưng các đợt sóng cao gió cả trên thị trường lại phát sinh. Tất cả những biện pháp thực hiện từ đầu tháng 1 đến nay nhằm làm giảm đi làn sóng bất mãn xã hội đang dâng cao khi giá nhà thăng thiên như hỏa tiễn. Đây cũng là trọng tâm của kỳ họp Quốc vụ viện 5 năm một lần nhóm họp vào mùa thu 2022.

Một vài chuyên gia chỉ ra rằng mảng bất động sản và các dịch vụ liên quan chiếm đến 20-30% GDP của Trung Quốc. Điều này cũng cho phép chính quyền trung ương và địa phương điều chỉnh các hoạt động kinh tế mà không đụng đến nguồn doanh thu từ thuế. Vì thế, chính phủ thực thi các biện pháp nới lỏng khi kinh tế trì trệ và siết chặt khi phát triển quá nóng.

Các dự đoán và phân tích trước đây đã không còn chính xác vào thời điểm này khi thời gian đang rút ngắn dần. Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc sẽ thực hiện chính sách “bàn tay thép” trước tình trạng nợ chồng chất của ngành bất động sản. Một mặt, họ sẽ “bóp nặn” các chủ thầu và nhà đầu tư nhỏ lẻ đang tìm cách khai thác kẽ hở các gói tài trợ xây dựng và nhà ở khổng lồ của chính phủ. Mặc khác, nhà chức trách cũng cần có tỷ lệ tăng trưởng dẫn dắt sự hồi phục của kinh tế toàn cầu. Và cách tiếp cận này sẽ không thay đổi trong vòng ba năm tới – theo Nikkei Asia.

Các nhà phát triển bất động sản đang là con nợ lớn nhất tại Trung Quốc. Họ đã vượt qua các doanh nghiệp nhà nước ở mảng luyện thép, khai thác than với số nợ kỷ lục 1.200 tỉ nhân dân tệ, khoảng 184,7 tỉ đô la vào cuối năm nay. Con số này tăng 36% so với kỷ lục thiết lập trong năm 2020 – theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Beike.

“Tăng trưởng nợ và lãi suất cao cũng là một sự kết hợp đầy rủi ro, làm tăng thêm áp lực nợ tổng thể của Trung Quốc”, Viện Khoa học Xã hội Trung Quốc (CASS), một tổ chức nghiên cứu có trụ sở tại Bắc Kinh liên kết với Quốc vụ viện cho hay.