Trung Quốc nỗ lực giải cứu thị trường bất động sản

Những ngày qua, Chính phủ Trung Quốc - vốn hầu như chỉ đứng bên lề cuộc khủng hoảng nhà ở của nước này, đã thực hiện những bước đi giải cứu mạnh mẽ nhất.

Hơn một năm sau khi China Evergrande Group, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, có dấu hiệu sụp đổ, rắc rối lan đến các thành phố khắp cả nước.

Hàng chục nhà phát triển bất động sản khác cũng không trả được nợ, doanh số bán nhà mới giảm mạnh và cần cẩu xây dựng dừng hoạt động ở nhiều nơi.

Tuần trước, Chính phủ Trung Quốc - vốn hầu như chỉ đứng bên lề cuộc khủng hoảng nhà ở của nước này, đã thực hiện những bước đi mạnh mẽ nhất để giảm thiểu thiệt hại từ sự hỗn loạn mà China Evergrande Group, công ty mắc nợ nhiều nhất thế giới, gây ra cho các nhà phát triển bất động sản khác.

Ngành bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế Trung Quốc, chiếm khoảng 1/4 tổng giá trị hàng hoá, dịch vụ của nền kinh tế và 1/4 các khoản vay từ hệ thống ngân hàng. Nhà ở chiếm ít nhất 3/5 tài sản hộ gia đình ở Trung Quốc và nhiều người Trung Quốc coi nhà là kênh đáng tin duy nhất giúp “xây đắp” sự giàu có.

Sự can thiệp của Chính phủ tuần qua cấp bách hơn khi các ca nhiễm Covid-19 ở nước này đạt mức kỷ lục. Lây nhiễm gây ra một làn sóng phong tỏa nghiêm ngặt mới, làm gián đoạn hoạt động của các nhà máy, các cơ sở kinh doanh, hạn chế chi tiêu của người tiêu dùng và ngăn người mua nhà đến các phòng trưng bày giới thiệu hàng ở các dự án chung cư. Những diễn biến này đè nặng lên nền kinh tế vốn đã chịu áp lực nặng nề.

Cuối thứ tư tuần trước, Chính phủ Trung Quốc yêu cầu các ngân hàng, hầu hết thuộc sở hữu nhà nước, cho vay thêm tiền để các nhà phát triển bất động sản hoàn thành những ngôi nhà dang dở.

Ngay trước đó, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và cơ quan quản lý ngân hàng đã soạn ra 16 biện pháp để đảm bảo các nhà phát triển bất động sản có thể vay đủ tiền từ ngân hàng và nhà đầu tư trái phiếu và được hoãn trả nợ nếu cần.

Từ tối thứ Sáu, ngân hàng trung ương đã cho phép các ngân hàng thương mại giảm 70 tỷ đô la Mỹ tiền dự trữ bắt buộc để có thể cho vay thêm một lượng tiền như vậy.

Một công ty con của ngân hàng trung ương đầu tháng này đồng ý bảo lãnh hoàn trả trái phiếu mới do một số nhà phát triển bất động sản ít gặp khó khăn hơn phát hành, trấn an các nhà đầu tư rằng việc cho các công ty này vay là an toàn.

Bộ Tài chính đã giảm thuế cho những người mua một ngôi nhà mới trong vòng một năm kể từ khi bán ngôi nhà trước đó.

Các ngân hàng lớn nhất của Trung Quốc nới rộng hạn mức tín dụng cho các nhà phát triển bất động sản lớn theo yêu cầu của Chính phủ và cơ quan quản lý ngân hàng.

Các ngân hàng lớn của Trung Quốc, dẫn đầu là Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC), thứ Năm tuần trước đã cam kết hỗ trợ tài chính ít nhất 1,28 nghìn tỷ Nhân dân tệ (179 tỷ đô) cho các nhà phát triển bất động sản.

ICBC cho biết họ đã cấp hạn mức tín dụng tới 91 tỷ USD cho 12 nhà phát triển bất động sản. Ngân hàng Truyền thông nới hạn mức tín dụng cho Vanke, nhà phát triển bất động sản lớn nhất của Trung Quốc, tới 14 tỷ USD.

Một công trình xây dựng dang dở ở Thâm Quyến, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg.

Quá quan trọng để 'làm ngơ'

Yi Gang, Thống đốc ngân hàng trung ương, cho biết Chính phủ sẵn sàng sử dụng các công cụ chính sách để ổn định lĩnh vực bất động sản khổng lồ của nước này.

Ông Yi nói trong một bài phát biểu: “Lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc có liên quan đến nhiều ngành công nghiệp, vì vậy sự phát triển lành mạnh của ngành này có tầm quan trọng rất lớn đối với nền kinh tế nói chung”.

Các cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc đang chịu áp lực khôi phục niềm tin của dân chúng đối với lĩnh vực bất động sản. Các nhà đầu tư trong nước và quốc tế đã bán trái phiếu và các tài sản khác và chuyển tiền ra khỏi Trung Quốc trong bối cảnh có những lo ngại về một nền kinh tế có khả năng chỉ tăng trưởng dưới một nửa mục tiêu 5,5% mà Bắc Kinh đặt ra cho năm nay.

Nhiều đồn đoán cho rằng Chủ tịch Tập Cận Bình có thể tăng thuế đối với người giàu để chi tiêu xã hội nhiều hơn.

Giá trái phiếu giảm trong giao dịch tại Thượng Hải vào mùa thu này, đẩy lợi suất tăng và khiến việc vay mượn của các nhà phát triển bất động sản trở nên quá đắt đỏ nếu không có sự trợ giúp của Chính phủ.

Nhiều quỹ quản lý tài sản, vốn chỉ chịu sự quản lý "nhẹ nhàng" của Nhà nước, đã sử dụng tiền vay để đặt cược lớn vào thị trường trái phiếu, và chứng kiến các nhà đầu tư rút những khoản tiền lớn.

Do xuất khẩu giảm và chi tiêu của người tiêu dùng yếu trong thời gian phong tỏa rộng rãi do chính sách “zero-Covid”, nền kinh tế thậm chí còn phụ thuộc nhiều hơn vào nhà ở.

“Cứu thị trường bất động sản là cứu nền kinh tế”, Han Xiuyun, phó giáo sư kinh tế của Đại học Thanh Hoa, cho biết trong một phân tích trực tuyến.

Khi nói đến nhà ở, câu hỏi quan trọng là liệu Chính phủ có nên một lần nữa "khoan dung" đối với những người kiếm tiền từ việc đầu tư vào nhà ở, chứ không chỉ là để có một nơi để ở.

Năm 2016, Chủ tịch Tập Cận Bình tuyên bố “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”, một ý tưởng đã trở thành chính sách của Chính phủ hai năm trước.

Bộ Nhà ở của nước này đã áp đặt chính sách “ba lằn ranh đỏ”, đưa ra các giới hạn về số tiền mà các nhà phát triển bất động sản có thể vay. Mục tiêu là ngăn chặn họ vay quá mức và đổ tiền vào các dự án đầu cơ, đồng thời ngăn chặn các ngân hàng vay quá mức.

Để vượt qua một lằn ranh đỏ, các nhà phát triển bất động sản buộc phải bắt đầu trả bớt nợ, và điều này nhanh chóng gây thiệt hại tài chính cho họ.

Bộ Nhà ở đã duy trì chính sách “ba lằn ranh đỏ”, mặc dù ít nhất có hơn 30 nhà phát triển bất động sản đã không thanh toán được cho một đợt hoặc nhiều đợt trái phiếu, chủ yếu là trái phiếu phát hành ở nước ngoài.

Một số nhà phân tích cho rằng thị trường nhà ở của Trung Quốc vốn đã phình to và có thể đã sụp đổ ngay cả khi không có các chính sách cứng rắn như thế, sau khi giá nhà tăng vọt trong một phần tư thế kỷ qua.

Oxford Economics tính toán rằng giá nhà xây mới trên khắp Trung Quốc cao gấp 8,5 lần so với thu nhập khả dụng trung bình của người dân năm ngoái. Ở Mỹ, tỷ lệ này đạt đỉnh ở mức 5,8 năm 2007, trước khi bong bóng nhà đất ở nước này vỡ.

Một số nhà kinh tế bình luận rằng ông Tập Cận Bình đã đúng khi giải quyết tình trạng đầu cơ, nhưng "phản ứng chính sách cần phải được xây dựng cẩn thận hơn", theo Bloomberg.

“Ngay cả nếu định hướng của chính sách 'nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ' là đúng, thì việc thực thi chính sách có thể cần có điều chỉnh phù hợp với điều kiện thị trường”, Zhu Ning, Phó chủ nhiệm Viện Tài chính Tiên tiến Thượng Hải, bình luận.

Nhiều điều chỉnh diễn ra trong những ngày qua có thể đánh dấu sự khởi đầu của quá trình tinh chỉnh này. Một công ty con của Ngân hàng Trung ương bắt đầu cung cấp bảo lãnh cho 35 tỷ USD trái phiếu do các nhà phát triển bất động sản phát hành. Bảo lãnh chính phủ sẽ cho phép các nhà phát triển bất động sản bán trái phiếu mới cho các ngân hàng do nhà nước kiểm soát với lãi suất thấp.

Số tiền thu được từ trái phiếu mới sau đó được sử dụng để hoàn trả hoặc mua lại trái phiếu hiện có. Mục đích là để giảm chi phí lãi suất cao cho các nhà phát triển bất động sản.

Một biện pháp khác được đưa ra trong tuần qua là Cơ quan quản lý bảo hiểm và ngân hàng của Trung Quốc đã nói riêng với các ngân hàng rằng họ có thể trì hoãn việc thu lãi và thanh toán gốc từ các nhà phát triển bất động sản trong một năm.

Việc hoãn như vậy cho phép hệ thống ngân hàng thương mại của Trung Quốc tránh được một loạt các khoản nợ xấu mà nếu không sẽ ăn vào lợi nhuận.

Bộ Nhà ở đã bắt đầu cho phép chính quyền địa phương nới lỏng các hạn chế của họ đối với việc mua nhà. Nhiều thành phố trước đây không khuyến khích các nhà đầu tư từ bên ngoài mua nhà ở địa phương mình để nhà ở rẻ hơn cho những cư dân lâu năm.

Cuối cùng, Bộ Tài chính Trung Quốc đã chấp thuận giảm thuế tạm thời để đảm bảo các nhà đầu tư giữ tiền của họ trong thị trường bất động sản. Quy tắc nêu rõ rằng nhà đầu tư có thể tránh được mức thuế 20% đối với lãi từ bất động sản nếu tiền thu được từ bán hàng được tái đầu tư vào việc mua bất động sản khác trong vòng 12 tháng.

Việc giảm thuế, tương tự như chế độ thuế Mục 1031 đối với các nhà đầu tư bất động sản ở Mỹ, sẽ hết hạn vào cuối năm tới. Mục đích là khuyến khích những người đang có nhà mà giá đã tăng rất cao đổi lấy những căn hộ mới hơn và lớn hơn. Điều đó có thể giúp hồi sinh ít nhất một phần ngành công nghiệp xây dựng khổng lồ của Trung Quốc.

Vấn đề dài hạn là làn sóng di cư lớn từ nông thôn ra thành thị, bắt đầu từ những năm 1980, đã chậm lại do các ngôi làng đã trở nên hoang vắng trong khi tỷ lệ sinh của nước này giảm.

Oxford Economics ước tính nhu cầu nhà ở là 8 triệu đơn vị/năm từ 2010 đến 2019, nhưng sẽ giảm xuống chỉ còn 4,6 triệu đơn vị/năm từ 2023 tới đến 2030.

Tình thế tiến thoái lưỡng nan đối với Bắc Kinh là làm thế nào để đối phó với sự suy giảm của ngành xây dựng và nhiều ngành liên quan, từ thép và xi măng đến đồ nội thất và máy giặt.

Ông George Magnus thuộc Trung tâm Trung Quốc của Đại học Oxford cho biết lĩnh vực xây dựng “cần phải thu hẹp lại”. “Câu hỏi đặt ra là làm thế nào và với giá nào.”