Trung Quốc: Chính sách "mua nhà tồn kho" giải cứu thị trường có khả thi?

Thị trường nhà đất của Trung Quốc tiếp tục sụt giảm, một chính sách được gọi là “nặng ký” vừa được đưa ra cho phép “chính quyền địa phương thu mua nhà ở thương mại tồn kho”, được coi là biện pháp giải cứu táo bạo nhất cho đến nay.

Kế hoạch mua lại nhà ở thương mại tồn đọng đòi hỏi một lượng lớn tiền hỗ trợ. Nguồn vốn đến từ đâu? Các chuyên gia phân tích cho rằng chính quyền sẽ dựa vào việc in tiền và phát hành trái phiếu đặc biệt mới.

Biện pháp mua nhà tồn kho khó thực hiện

Ngày 17/5, Phó Thủ tướng Trung Quốc Hà Lập Phong đã tuyên bố tại “Hội nghị công tác quốc gia về đảm bảo cung cấp nhà ở” rằng các thành phố ứ đọng số nhà ở thương mại lớn, chính quyền địa phương có thể mua lại số bất động sản chưa bán được với “ giá cả hợp lý” để ổn định giá nhà.

Ông Phong nói những ngôi nhà này sẽ được sử dụng làm nhà ở giá rẻ nhưng không đưa ra thời gian biểu hoặc mục tiêu mua nhà cũng như nguồn tài chính tài trợ cho việc mua vào.

Chính sách “chính quyền mua nhà xóa tồn kho” được coi là biện pháp táo bạo nhất từ trước đến nay mà Trung Quốc thực hiện để cứu thị trường bất động sản.

Chính quyền thành phố Hàng Châu mới đây đã thông báo rằng họ sẽ mua các căn hộ chung cư (có diện tích 10.000 mét vuông) ở quận Lâm An theo giá thị trường để dùng cho thuê. Động thái này được coi là “phát súng đầu tiên” của chính sách “chính quyền mua nhà để giảm tồn kho”.

Trên thực tế, năm 2022, chính quyền Trịnh Châu cũng đã mua 100.000 căn hộ làm nhà công vụ và Tô Châu cũng mua 10.000 căn hộ dùng làm nhà công vụ và nhà giá rẻ…nhưng đều là do địa phương tự bỏ tiền thực hiện.

Tuy nhiên, một số nhà kinh tế học cho rằng yêu cầu chính quyền địa phương trên cả nước mua nhà ở thương mại là việc rất khó khả thi. Theo một số chuyên gia, đầu tiên, áp lực tài chính là rất lớn. Hiện tại, chính quyền nhiều địa phương đang nợ nần chồng chất; Thứ hai, quy trình này cũng tiềm ẩn việc trục lợi quyền lực.

Có ý kiến cho rằng mô hình xây nhà để cho thuê trong lịch sử đã được chứng minh là cách làm thất bại. Không chỉ số vốn bỏ ra lớn mà cách vận hành thực tế cũng không khoa học. "Việc mua lại hàng triệu ngôi nhà bây giờ chỉ làm hài lòng các quan chức vì có không gian trục lợi và tạo cơ hội cho tham nhũng".

Một ý kiến cho rằng: “Cách làm hiệu quả nhất là chi tiền hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và trung bình thuê hoặc mua một lượng nhỏ nhà. Điều này sẽ tiếp thêm sinh lực cho toàn bộ thị trường".

Ông Vương Quốc Thần, trợ lý nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Kinh tế Trung Quốc, cho rằng đây chỉ là một biện pháp khẩn cấp của chính quyền. “Vấn đề hiện nay là kinh tế đang khó khăn, người dân không mua nhà mới nên tính thanh khoản của toàn bộ các doanh nghiệp xây dựng đang gặp vấn đề. Nếu tình trạng này tiếp diễn, các doanh nghiệp lớn đã niêm yết sẽ tiếp tục sụp đổ”, ông nói.

Ông cho rằng Trung Quốc hiện có quá nhiều nhà, ở không hết; đồng thời, các công ty bất động sản không giữ chữ tín. Evergrande, Country Garden hay Vanke đều có những tòa nhà xây dở dang, người dân không dám mua chúng. Chỉ có chính phủ bỏ tiền mua những ngôi nhà này làm sở hữu nhà nước rồi bán lại hoặc cho thuê, thị trường bất động sản mới có thể có dấu hiệu phục hồi.

Lượng nhà ở tồn kho thừa chỗ ở cho 1,4 tỉ người

Tình hình ngành bất động sản Trung Quốc đang tiếp tục xấu đi. Trước đó vào ngày 17/5, Cục Thống kê Quốc gia đã công bố loạt số liệu về đầu tư bất động sản, cho thấy cả doanh số bán nhà thương mại và giá nhà đều giảm mạnh.

Dữ liệu cho thấy từ tháng 1 đến tháng 4 năm nay, diện tích nhà thương mại xây mới được bán ra của Trung Quốc là 292,52 triệu mét vuông, giảm 20,2% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó diện tích bán nhà ở thương mại giảm 23,8%.

Số liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố hồi tháng 4 cho thấy, tính đến tháng 3/2024, diện tích nhà thương mại chờ bán trên toàn quốc đạt 748 triệu mét vuông, lập kỷ lục lịch sử và tăng 100 triệu mét vuông so với tháng 8/2023.

Ông Hạ Khanh, nguyên Phó Cục trưởng Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, hồi tháng 9/2023 đã công khai tuyên bố rằng “số lượng nhà ở thương mại tồn kho có thể thừa chỗ cho 1,4 tỉ người và những người có sức mua chắc chắn sẽ không thể mua hết”.

Ngoài lượng tồn kho nhà ở thương mại khổng lồ, Trung Quốc còn có một số lượng lớn các dự án bất động sản đang rất cần vốn để hoàn thành. Số liệu cho thấy, từ tháng 1 đến tháng 4 năm nay, diện tích nhà được hoàn thiện là 188,6 triệu m2, giảm 20,4%. Trong đó, diện tích nhà ở hoàn thành thi công là 137,46 triệu m2, giảm 21,0%.

Một báo cáo của nhóm vĩ mô của Viện nghiên cứu chứng khoán Thân Ngân Vạn Quốc (Shenyin & Wanguo) Trung Quốc tiết lộ rằng kể từ năm 2021, diện tích tất cả các bất động sản đã bán nhưng chưa hoàn thiện lên tới hơn 2 tỉ mét vuông. Báo cáo dự đoán rằng quy mô đầu tư cần thiết để "đảm bảo việc bàn giao các tòa nhà" là 7,6 nghìn tỉ NDT (1.064 tỉ USD).

Huy động nguồn vốn bằng cách nào?

Làm thế nào để giải quyết vấn đề nguồn vốn khổng lồ cho chính sách “chính quyền mua nhà xóa tồn kho” là một vấn đề được quan tâm rộng rãi.

Chiều 17/5, Văn phòng Thông tin Quốc Vụ viện Trung Quốc đã tổ chức họp báo thường kỳ. Đào Linh, Phó Thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, thông báo chính quyền các thành phố đã chọn các doanh nghiệp sở hữu nhà nước ở địa phương làm chủ thể mua lại.

Ngân hàng trung ương đã lập ra Quỹ cấp vốn mua nhà ở giá rẻ trị giá 300 tỉ NDT để hỗ trợ các doanh nghiệp mua nhà. Ngân hàng trung ương cũng tuyên bố sẽ hủy bỏ giới hạn dưới về lãi suất thế chấp, hạ tỷ lệ trả trước xuống 15%, đồng thời hạ lãi suất cho vay quỹ dự phòng.

300 tỉ NDT của ngân hàng trung ương chỉ là một "giọt nước" trong khoảng trống tài chính dùng cho việc mua nhà. Theo ước tính của Tianfeng Securities, quy mô đầu tư cần thiết để đảm bảo việc bàn giao các tòa nhà là 7,6 nghìn tỉ NDT (1.064 tỉ USD).

Bộ Tài chính Trung Quốc hồi tháng 2 công bố thu nhập tài chính quốc gia của Trung Quốc năm 2023 là 21,6 nghìn tỉ NDT (3.024 tỉ USD). Đồng thời, chính quyền các địa phương ở Trung Quốc hiện đang nợ khoản nợ xấp xỉ 9 nghìn tỉ NDT (1,260 tỉ USD).

Về số tiền khổng lồ cần có để giải cứu thị trường nhà đất, ông Vương Quốc Thần nói: "Tất nhiên là phải dựa vào việc in (tiền), nếu không thì làm thế nào?".

Ông cho rằng chính quyền đã đánh giá thấp tình hình suy giảm của bất động sản. “Để thực sự giải quyết vấn đề, chính quyền địa phương phải chịu trách nhiệm. Chính phủ nên cho phép chính quyền địa phương phát hành thêm trái phiếu kho bạc đặc biệt, trái phiếu địa phương đặc biệt, hoặc chính quyền trung ương tự phát hành trái phiếu đặc biệt và sau đó cung cấp cho chính quyền địa phương xử lý”.

Được biết, 4 ngày trước khi công bố chính sách mua nhà để giảm tồn kho, ngày 13/5, Quốc Vụ viện đã tổ chức một hội nghị trực tuyến nhằm bố trí triển khai phát hành trái phiếu kho bạc nhà nước đặc biệt siêu dài hạn (kỳ hạn 20, 30 và 50 năm).

Loại trái phiếu chính phủ siêu dài hạn này có thể được sử dụng gián tiếp cho chính sách mới giải cứu bất động sản nói trên.

Theo trang Quan sát Kinh tế, Ngân hàng trung ương đã quyết định chi 100 tỉ NDT cho 8 thành phố làm thí điểm là Thiên Tân, Thành Đô, Thanh Đảo, Trùng Khánh, Phúc Châu, Trường Xuân, Trịnh Châu và Tế Nam. Số tiền này được chi dưới dạng cho vay thời hạn 30 năm với mức lãi suất 3%/năm. Các địa phương sẽ dùng số tiền này mua nhà ở rồi cho thuê.

Có ý kiến cho rằng số tiền này không thấm tháp gì, chỉ đáp ứng được 1/10 nhu cầu xóa nhà tồn kho của các thành phố này. Vấn đề nữa là những căn hộ này nếu mang cho thuê cũng không thực tế vì giá sẽ quá cao.