Trung Quốc bất ngờ lên kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản

Trung Quốc vạch ra một loạt biện pháp lớn nhằm cứu ngành bất động sản đang chìm sâu trong khủng hoảng của nước này. Động thái này nằm trong một cuộc điều chỉnh lớn của Bắc Kinh đối với cách thức phản ứng với đại dịch Covid-19, đồng thời là dấu hiệu rõ rệt cho thấy Trung Quốc bắt đầu dịch chuyển trọng tâm sang việc vực dậy tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Cơ quan giám sát tài chính Trung Quốc đã đưa ra một kế hoạch 16 điểm nhằm tiếp sức cho thị trường bất động sản vào hôm 11/11, với các biện pháp từ giải quyết tình trạng cạn kiệt thanh khoản của các nhà phát triển cho tới nới quy định về tiền đặt cọc đối với người mua nhà - nguồn thạo tin tiết lộ với hãng tin Bloomberg. Kế hoạch được đưa ra đồng thời với một kế hoạch gồm 20 điểm của Uỷ ban Y tế Quốc gia Trung Quốc nhằm giảm bớt ảnh hưởng kinh tế và xã hội của việc chống Covid-19.

Giới phân tích nhận định những thay đổi chính sách lớn này của Chính phủ Trung Quốc có khả năng hỗ trợ tích cực cho triển vọng tăng trưởng kinh tế và củng cố xu thế hồi phục đã đạt mức 17% của giá cổ phiếu các công ty Trung Quốc niêm yết tại thị trường Hồng Kông trong 2 tuần qua. Dù vậy, những trở ngại lớn đối với nền kinh tế và ngành bất động sản Trung Quốc là không dễ dàng được gỡ bỏ.

Cổ phiếu và trái phiếu của các nhà phát triển Trung Quốc đã tăng vọt vào 14/11. Một thước đo của Bloomberg Intelligence về cổ phiếu xây dựng đã tăng tới 15%, đưa mức tăng của tháng này lên 56%. Country Garden Holdings Co. tăng kỷ lục 52%. Theo các nhà giao dịch, trái phiếu đô la có lợi suất cao đã tăng ít nhất 5 xu so với USD, theo các nhà giao dịch.

Nguồn tin nói rằng vào hôm thứ Sáu, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) và Uỷ ban Điều tiết bảo hiểm Trung Quốc (IRC) đã gửi thông báo tới các định chế tài chính, vạch ra kế hoạch nhằm đảm bảo “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của ngành bất động sản.

Trong kế hoạch giải cứu này, các khoản vay ngân hàng và vay quỹ uỷ thác của doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong vòng 6 tháng tới sẽ được gia hạn thêm 1 năm. Nợ trái phiếu của các công ty địa ốc cũng có thể để gia hạn hoặc hoán đổi thông qua đàm phán - nguồn tin cho hay.

Cũng vào hôm 11/11, cơ quan chức năng Trung Quốc có một loạt điều chỉnh đối với chính sách "Zero Covid", bao gồm huỷ bỏ việc xét nghiệm và giảm thời gian cách ly đối với người nhập cảnh và các trường hợp tiếp xúc gần với ca nhiễm Covid.

Nhưng thay đổi này không phải là tín hiệu kết thúc của "Zero Covid". Vào hôm thứ 12/11, giới chức Trung Quốc nhanh chóng nói rõ rằng các quy định chống dịch đang được điều chỉnh cho tinh gọn hơn chứ không phải là nới lỏng, và sự cứng rắn trong chống dịch vẫn là nguyên tắc của Trung Quốc.

Giám đốc Shen Meng của ngân hàng đầu tư Chanson & Co ở Bắc Kinh nhận định: “Sự bi quan tột độ trên thị trường cuối cùng đã khiến Trung Quốc phải có sự dịch chuyển chính sách trong hai vấn đề lớn nhất của nền kinh tế. Nhưng rất khó để nói rằng đây đã phải là bước ngoặt của nền kinh tế hay chưa”.

Trung Quốc đã nỗ lực ứng phó với cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản bằng một loạt biện pháp gồm cắt giảm lãi suất, yêu cầu các ngân hàng lớn tăng cường cho vay thêm 1 nghìn tỷ Nhân dân tệ, tương đương 140 tỷ USD, trong những tháng cuối năm, và các ngân hàng chính sách cấp tín dụng đặc biệt để đảm bảo các dự án bất động sản có thể giao nhà đúng hạn.

Tuần trước, Trung Quốc cũng mở rộng một chương trình hỗ trợ tài chính cho các công ty tư nhân, bao gồm doanh nghiệp bất động sản, đưa quy mô của chương trình này lên mức khoảng 250 tỷ Nhân dân tệ. Động thái này nhằm giúp các công ty phát triển bất động sản bán được thêm trái phiếu và giảm bớt tình trạng kẹt thanh khoản.

Một trong những thay đổi chính sách lớn nhất trong những tuyên bố gần đây của Trung Quốc là cho phép nới lỏng “tạm thời” các hạn chế đối với việc ngân hàng cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản.

Trung Quốc bắt đầu áp trần cho vay bất động sản vào năm 2021, khi nhà chức trách nước này tìm cách ngăn tình trạng bong bóng trong ngành địa ốc và kiểm soát vay nợ hoạt động vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản vào hàng lớn nhất nước này. Với kế hoạch mới, các ngân hàng chưa đáp ứng được các hạn chế hiện tại sẽ được cho thêm thời gian - nguồn tin cho hay.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cũng khuyến khích các ngân hàng đàm phán với người mua nhà để giãn thời gian thanh toán các khoản vay thế chấp nhà, nhấn mạnh việc bảo vệ điểm tín nhiệm của người vay mua nhà. Biện pháp này có thể giúp giảm bớt sự bất mãn của người mua nhà, xét tới làn sóng xuất hiện từ tháng 7 trong đó người vay mua nhà từ chối việc trả nợ ngân hàng cho tới khi nhận được nhà.

Thị trường bất động sản nhà mới với quy mô 2,4 nghìn tỷ USD của Trung Quốc vẫn đang trong trạng thái mong manh, số vụ vỡ nợ của người vay mua nhà và cả doanh nghiệp bất động xảy liên tục xảy ra. Tháng 9 vừa qua, giá nhà đã qua sử dụng ở Trung Quốc giảm mạnh nhất trong 8 năm. Đối với các ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ liên quan đến bất động sản đã tăng lên mức 30% - theo ước tính của Citigroup.

Tín hiệu về việc nới bớt hạn chế bất động sản và Covid đã đưa giá cổ phiếu địa ốc Trung Quốc tăng mạnh. Hôm 11/11, một chỉ số của Bloomberg đo giá cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc tăng kỷ lục 18%, trong đó cổ phiếu của Country Garden Holdings tăng 35%.

Tuy vậy, sự hỗ trợ tài chính từ Chính phủ Trung Quốc được cho là “không thấm vào đâu” so với khối nợ khổng lồ sắp đáo hạn của các công ty địa ốc. Ngành bất động sản nước này có ít nhất 292 tỷ USD nợ trong nước và ngoài nước đáo hạn trong thời gian từ nay đến cuối năm 2023. Trong đó có 53,7 tỷ USD đáo hạn trong năm nay, tiếp đến là 72,3 tỷ USD đáo hạn trong quý 1 năm tới.

Triển vọng của ngành bất động sản Trung Quốc và nền kinh tế nước này nhiều khả năng sẽ tuỳ thuộc vào việc liệu các biện pháp hỗ trợ gần đây sẽ giúp cải thiện niềm tin của các ngân hàng, nhà đầu tư và người mua nhà như thế nào.

“Các công ty bất động sản Trung Quốc sẽ đối mặt với một làn sóng các khoản vay đáo hạn trong năm tới. Trừ phi nhà chức trách có sự điều chỉnh đối với các chính sách liên quan đến bất động sản, thanh khoản của các công ty phát triển địa ốc sẽ còn tiếp tục xấu đi. Việc đó rất có thể gây ra rủi ro đối với hệ thống tài chính”, Shen nói.