Trúng đấu giá rồi bỏ cọc: 'Phạt nặng, ngăn chặn âm mưu lũng đoạn thị trường'

Để hạn chế tình trạng đấu giá đất rồi bỏ cọc, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, số tiền đặt có thể thấp nhằm thu hút nhiều người tham gia đấu giá, song số tiền phạt vi phạm nghĩa vụ lớn sẽ ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, gây lũng đoạn thị trường.

Trong báo cáo thẩm tra dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, có ý kiến đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định về việc phạt vi phạm nghĩa vụ trong hoạt động đấu giá tài sản. Cụ thể, quy định điều khoản phạt trong trường hợp trúng đấu giá nhưng không mua tài sản bằng 50% giá mà người trúng đấu giá đã trả.

Uỷ ban này cho rằng, với giải pháp này, số tiền đặt trước có thể thấp nhằm thu hút nhiều người tham gia đấu giá, song số tiền phạt vi phạm nghĩa vụ là lớn sẽ ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ tiền đặt trước, gây lũng đoạn thị trường.

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng: Thời gian qua, trên cả nước đã xuất hiện nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc (không nộp tiền trúng thầu) chứa đựng nhiều điểm bất thường; đồng thời, đã gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với thị trường.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.

- Đối với thị trường bất động sản, việc bỏ giá rất cao rồi bỏ cọc sẽ để lại hệ luỵ gì thưa Luật sư?

Việc trúng đấu giá với giá cao và sau đó bỏ cọc đang tạo ra những nguy cơ và hệ lụy lớn đối với thị trường bất động sản. Theo quy định hiện hành, việc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá được coi là đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá, và toàn bộ số tiền cọc sẽ được chuyển vào ngân sách.

Tuy nhiên, điều này không ngăn cản một số cá nhân, pháp nhân cố tình thực hiện chiến thuật này để tận dụng thị trường. Quy trình này có thể dẫn đến tình trạng đấu giá không minh bạch và công bằng. Các đối tượng tham gia đấu giá có thể đưa ra những giá trị bỏ cọc không thực tế để tạo ra ảo giác về sự cạnh tranh và sự quan tâm của nhiều người. Mục đích thực sự của họ có thể là để đẩy giá đất ở khu vực lân cận lên cao, tạo ra lợi nhuận lớn khi bán đất mà họ sở hữu.

Chiến thuật này không chỉ làm xáo trộn thị trường nhà đất mà còn tạo ra những ảnh hưởng tiêu cực rộng lớn. Đầu tiên, nó có thể dẫn đến sự không ổn định trong giá đất, làm cho thị trường trở nên khó dự đoán và gây khó khăn cho những người muốn mua nhà hoặc đất đai với mục đích ổn định cuộc sống hoặc kinh doanh. Ngoài ra, nó cũng tạo ra sự không công bằng trong việc phân phối tài sản, khi những người giàu có có thể tận dụng hệ lụy này để tăng lợi nhuận mà không cần đối mặt với hậu quả nếu bỏ cọc.

Một khía cạnh khác của vấn đề này là sự mất lòng tin của cộng đồng vào quá trình đấu giá và quản lý tài sản. Nếu người dân cảm thấy rằng họ không có cơ hội công bằng để mua đất do giá đất bị đẩy lên cao một cách không minh bạch, họ có thể mất niềm tin vào quy trình đấu giá và hệ thống quản lý tài sản công cộng.

Việc các cá nhân, pháp nhân đó bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng gây rất nhiều khó khăn cho các địa phương và cơ quan chức năng trong việc tổ chức bán đấu giá. Vô hình chung, việc trúng đấu giá với giá cao rồi bỏ cọc đã làm mất thời gian, công sức của các đơn vị quản lý, tổ chức và ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu thực sự. Còn đối với nhà nước, gây ảnh hưởng xấu tới công tác quản lý và thực hiện các chính sách, pháp luật về đất đai và đầu tư.

- Có đề xuất quy định điều khoản phạt trong trường hợp trúng đấu giá nhưng không mua tài sản bằng 50% giá mà người trúng đấu giá đã trả. Luật sư bình luận thế nào về giải pháp này?

Quy định áp đặt phạt cho những người trúng đấu giá nhưng không mua tài sản theo tỷ lệ 50% giá đã đặt là một giải pháp hữu ích và có khả năng thi hành cao để có thể giải quyết vấn đề bỏ giá và bỏ cọc trong hoạt động đấu giá tài sản.

Với giải pháp này, số tiền đặt trước có thể thấp nhằm thu hút nhiều người tham gia đấu giá, song số tiền phạt vi phạm nghĩa vụ là lớn sẽ ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ tiền đặt trước, gây lũng đoạn thị trường.

Điều này tạo ra sự cam kết lớn hơn từ phía người tham gia đấu giá và đồng thời đặt ra một hình phạt có hiệu quả để ngăn chặn những hành vi không minh bạch và lạm dụng thị trường.

Đề nghị tăng tiền đặt cọc lên để ngăn chặn việc sẵn sàng mất cọc để thực hiện mục đích khác là cần thiết.

- Nếu giải pháp này được thông qua, người đấu giá không có tiền để nộp phạt thì liệu có chế tài nào xử lý?

Nếu giải pháp phạt này được thông qua, người đấu giá không có tiền nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các hình thức xử lý như cưỡng chế tài sản của người đó để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán. Tạm ngừng quyền tham gia các hoạt động đấu giá cho những người không tuân thủ nghĩa vụ của họ. Điều này có thể được thực hiện thông qua việc đình chỉ họ khỏi các sự kiện đấu giá trong khoảng thời gian nhất định cho đến khi họ thực hiện nghĩa vụ nộp phạt.

Bên cạnh đó, cũng có thể xem xét việc chấm dứt quyền lợi đối với tài sản mà người đấu giá đã trúng giá như một hình phạt cho việc không tuân thủ nghĩa vụ. Tài sản có thể được đưa lại vào quá trình đấu giá để tìm kiếm người mua thay thế.

Ngoài ra, có thể xem xét hành vi đó là vi phạm các quy định về đấu thầu, đấu giá, cố tình lũng đoạn, ảnh hưởng thị trường để xử lý theo trách nhiệm hình sự.

- Theo Luật sư, cần quy định tiền đặt cọc trước đấu giá như thế nào để ràng buộc được trách nhiệm những người tham gia đấu giá?

Thực tiễn trong thời gian vừa qua, với đề nghị tăng tiền đặt cọc lên để ngăn chặn việc sẵn sàng mất cọc để thực hiện mục đích khác là cần thiết. Tuy nhiên, để đảm bảo tính cạnh tranh, nên quy định rõ biên độ chênh lệch đặt cọc mức tối thiểu và mức đặt tối đa, tùy theo giá trị, vị trí tài sản.

Nên sửa đổi quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước theo hướng số tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng số tiền tối thiểu và tối đa giá khởi điểm của tài sản đấu giá phải là một con số cụ thể và không quá thấp.

Ngoài ra cần phạt tiền đối với người không chấp hành đúng pháp luật đấu giá, không vì mục đích mua được tài sản. Họ sẽ mất tiền cọc và chịu thêm phạt hành chính, có như vậy mới phần nào ràng buộc được trách nhiệm của những người tham gia đấu giá.

- Vậy cần những giải pháp gì để lành mạnh hoá và đạt hiệu quả tốt trong đấu giá tài sản, đặc biệt là đất đai?

Thứ nhất, để việc đấu giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản đất đai nói riêng trong thời gian tới đạt được hiệu quả thì cần sớm rà soát tổng thể, sửa đổi quy định pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, trong đó quy định cụ thể điều kiện năng lực tài chính, năng lực thực hiện dự án của nhà đầu tư; bổ sung chế tài xử phạt nghiêm trường hợp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc”. Trường hợp tái phạm, cơ quan chức năng có thể xem xét xử lý trách nhiệm hình sự.

Thứ hai, cơ quan chức năng cần rà soát những vụ việc đấu giá đất bất thường, kiểm soát chặt chẽ hoạt động đấu giá đất nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng. Công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu. Từng thửa đất phải được định danh với đủ tình trạng pháp lý, giá đất trúng đấu giá, giá đất khu vực, lịch sử giao dịch.

Thứ ba, Bộ Xây dựng cần tiếp tục thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản; đồng thời, nghiên cứu đề xuất các cơ chế, chính sách điều tiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh.

Thứ tư, nhằm phát huy hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, các cơ quan cần tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Trân trọng cảm ơn ông!