Trong tay tiền tỷ nhưng chưa đủ mua nhà, có nên mạo hiểm 'lướt sóng' đất nền?

Anh Trung thừa nhận đây là một bước đi mạo hiểm. Bởi, ban đầu vợ chồng anh dự tính vay hơn 1 tỷ đồng để mua chung cư, tuy nhiên, trong bối cảnh thu nhập giảm sút, lãi suất ưu đãi quá ngắn, anh sợ không chịu nổi áp lực trả nợ. Suy đi tính lại, cuối cùng, anh quyết định đầu tư đất nền để chờ thời.

Bài toán đánh đổi

Khu đất được mua vào, theo anh Trung, nằm ven mặt đường chính thuộc xã Long Cang, huyện Cần Đước, tỉnh Long An. Cách đây nửa năm, lô đất rao bán 1,7 tỷ đồng, giá gốc 1,2 tỷ đồng, nhưng vừa qua, chủ đất vỡ nợ, cần tiền gấp nên cắt lỗ bán giá hơn 900 triệu đồng.

“Với mức giá mua vào, trong 1 năm nữa, chỉ cần giá đất khu vực này trở lại bình thường, bán bằng giá gốc, tôi sẽ có thêm 300 triệu đồng, trường hợp có sốt đất, lãi có thể còn cao hơn. Tất nhiên đây là bài toán đánh đổi, tôi hy vọng tốc độ tăng giá đất khu vực này có thể nhanh hơn đà tăng giá căn hộ vùng ven TP.HCM”, anh Trung thổ lộ với VnBusiness.

Cũng dừng kế hoạch mua nhà vì không thể tìm được sản phẩm phù hợp, đồng thời ngại vay số tiền quá lớn, nhưng anh Võ Thanh Tùng (quận 4) không lựa chọn đất nền vùng ven mà quyết định đi xa hơn, đầu tư đất trồng cây lâu năm ở Đắk Lắk.

Cụ thể, qua giới thiệu của người quen, anh Tùng rót 250 triệu đồng (gần 1 nửa trong số tiền tiết kiệm mua nhà) để đầu tư một khu đất trồng tràm xen hồ tiêu, rộng hơn 1,5 ha ở huyện Cư Mgar. Dự kiến cây tràm sẽ cho thu hoạch trong tháng 7 tới, trong khi hồ tiêu cũng đang trong thời kỳ thu hoạch.

“Khu đất gần nhà người quen nên tôi không quá lo về việc quản lý, chỉ cần lo chi phí nhân công. Giá trị từ cây trồng chỉ là yếu tố phụ, tôi kỳ vọng giá đất có thể tăng trong vòng 3 năm tới, khi đó tôi sẽ bán ra và dồn tiền mua nhà. Với tốc độ đô thị hóa khu vực này, tôi tin tốc độ tăng giá đất sẽ cao hơn căn hộ”, anh Tùng chia sẻ.

Kết quả thăm dò cho thấy không ít người đang có xu hướng hoãn lại kế hoạch mua nhà vì giá đang neo quá cao, trong khi vốn tích lũy ít. Nhiều người trong số đó quyết định tiếp tục cất tiền trong ngân hàng dù lãi thấp, hoặc “đánh cược” đầu tư vào đất nền, kỳ vọng những đợt sóng mới sẽ đẩy giá loại hình này tăng lên.

Cẩn trọng “lướt sóng thành cư dân”

Bất chấp các dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng, giới chuyên gia cũng khuyên người mua nhà nên xuống tiền càng nhanh càng tốt, song những trường hợp quyết định lùi kế hoạch mua nhà, sau đó dùng vốn tích lũy để đầu tư đất nền chờ tăng giá, không phải là không có cơ sở.

Thứ nhất, với tích lũy ít, việc vay tiền mua nhà với lãi suất sau thả nổi rất cao, sẽ tạo áp lực lớn về tài chính, nguy cơ vỡ nợ là hiện hữu. Thứ hai, trong tương lai, phân khúc nhà ở bình dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, được dự báo sẽ cải thiện nguồn cung, khi đó, những người đầu tư đất nền chờ thời sẽ có nhiều cơ hội hơn.

Tuy nhiên, cơ hội luôn song hành rủi ro. Theo chuyên gia, mặt bằng giá nhà tại thành phố lớn sẽ rất khó giảm, trong khi đất nền, cơ bản, là phân khúc trung và dài hạn. Nếu quyết định lùi kế hoạch mua nhà để đầu tư đất nền, người dân cần nới kỳ vọng lên ít nhất 2-3 năm, và không loại trừ khả năng bị “chôn” vốn.

Ông Vũ Tuấn Anh, chuyên gia bất động sản từ Công ty Tư vấn và Quản lý gia sản FIDT, nhìn nhận tùy theo từng khu vực, đất nền sẽ có dư địa tăng giá khác nhau. Không thể phủ nhận trong những cơn sốt đất cục bộ, nhà đầu tư có thể kiếm lời trong thời gian ngắn, nhưng nhìn chung đất nền đã qua thời “ăn bằng lần”.

Với tình hình hiện nay, theo chuyên gia của FIDT, dù có nhiều dự đoán thị trường có thể phục hồi từ quý III/2024, song gần như chắc chắn đây sẽ là sự hồi phục chậm, có tính phân hóa cao. Đà phục hồi sẽ đến từ những tài sản phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ, khu vực trung tâm thành phố rồi mới đến phân khúc có tính đầu tư hoặc đầu cơ cao như đất nền ở tỉnh.

“Do đó, nếu chọn phương án dành hết tiền tích lũy để đầu tư đất nền, người mua có thể đối mặt rủi ro chôn vốn dài hạn, đẩy lùi kế hoạch mua nhà, vì vậy cần tính toán thật kỹ, cân nhắc lợi hại”, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, đánh giá thời điểm này, nhà đầu tư sẵn tiền có thể đầu tư đất nền với giá “cắt lỗ”, cơ hội tăng giá trong tương lai là hiện hữu. Tuy nhiên, nên xác định đầu tư dài hạn hoặc tối thiểu 2-3 năm, và mức lợi nhuận kỳ vọng cũng chỉ ở mức trên dưới 10%/năm.

Với thực tế trên, theo ông Chung, nhà đầu tư cần có sự lựa chọn kỹ. Nên ưu tiên đất nền thuộc khu vực trung tâm của tỉnh hay thị trấn, gần các khu công nghiệp, hạ tầng đáp ứng nhu cầu ở... thì mới có tính thanh khoản và tăng giá tốt trong tương lai. “Đất nền vẫn là sản phẩm đầu tư an toàn, tuy nhiên, kỳ vọng lướt sóng để có thêm tiền mua nhà là bất khả thi”, ông Chung nhấn mạnh.

Tựu chung lại, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang vực dậy từ đáy, hầu hết phân khúc đều trong tình trạng bất ổn, thì mọi quyết định đều có tính 2 mặt, bao hàm cả tiềm năng và rủi ro.

Nếu vốn tích lũy quá thấp, việc hoãn kế hoạch mua nhà để dồn tiền đầu tư sinh lời thêm, trong đó có đầu tư đất nền, là có cơ sở. Tuy nhiên, với tốc độ gia tăng giá nhà hiện tại, giới chuyên gia khuyên người mua nhà nên xuống tiền càng sớm càng tốt, nếu tình hình tài chính cho phép.