Trộn lẫn các chức năng là nguyên nhân lớn gây ra tranh chấp tại chung cư

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Báo Đầu tư chứng khoán đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà PMC về vấn đề nhìn nhận nguyên tắc biểu quyết trong thông tư lần này.

Thưa ông, trong Thông tư lần này có nêu quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết. Quan điểm của ông về quy định trên?

​​Ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC.

Liên quan đến việc quyền bỏ phiếu tính theo diện tích hay tính theo căn hộ, theo tôi, nên tôn trọng ý kiến của Hội nghị nhà chung cư. Lấy theo biểu quyết hay là phần diện tích, đây là câu chuyện cần tôn trọng.

Hiện nay, áp dụng lấy theo diện tích mà không lấy theo căn hộ thì cơ quan ban ngành cần truyền thông lý do và phân tích cặn kẽ, tránh mọi người hiểu nhầm dẫn đến diễn giải là do chủ đầu tư vận động.

Câu chuyện trộn lẫn các chức năng được coi là một trong những nguồn cơn của các tranh chấp tại chung cư?

Đúng vậy, chúng ta cần phải mở rộng ra quyền bỏ phiếu tính theo m2 hay tính theo căn hộ, để cư dân lựa chọn các cuộc sống tại nơi ở của mình.

Hiện nay, có rất nhiều tổ hợp chung cư đã trộn lẫn các chức năng của bất động sản, bao gồm: tầng hầm là kinh doanh bãi đỗ xe; khu thương mại là kinh doanh các mặt hàng, nhà hàng…

Bất động sản thương mại cho thuê trộn lẫn với chức năng nhà ở. Có những nơi chủ đầu tư chiếm đến 1/3 tổng diện tích.

Rõ ràng, các chủ sở hữu này đều có quyền biểu quyết và thể hiện qua các lá phiếu, vậy nên nhìn nhận ra sao về chuyện này?

Cần đặt câu hỏi: Khi diện tích riêng của chủ đầu tư là các bất động sản thương mại, chỗ đỗ xe ô tô, nhà hàng… có quyền bỏ phiếu để lựa chọn các tiêu chuẩn, nội quy liên quan đến bất động sản nhà ở thì liệu có hợp lý không?

Trên thực tế đã có những xung đột khi trộn lẫn các chức năng bất động sản thương mại với chức năng của nhà ở, từ giờ giấc đến mọi nhu cầu của khách hàng.

Do đó, nếu chúng ta đưa số m2 để bỏ phiếu mà chúng ta không định nghĩa rõ ràng về diện tích riêng/chung của chủ đầu tư; Làm rõ vị thế cũng như vai trò của chủ đầu tư (có quyền quyết định các nội quy cuộc sống của khu chung cư hay không); Hay khu chung cư, cư dân có quyền quyết định lại các chuẩn mực cuộc sống… là chưa ổn.

Nhiều chung cư không thể đạt được thành công khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư bởi tỷ lệ cư dân tham gia hay tính hợp pháp của lá phiếu bầu, các tranh cãi xung quanh việc bỏ phiếu. Phải chăng, chúng ta cần quy định cặn kẽ hơn?

Thực tế đang đòi hỏi chúng ta phải đi sâu vào quyền lợi bỏ phiếu hợp pháp. Điều cần thiết là phải quy định và trả lời được các câu hỏi làm thế nào để bỏ phiếu hợp pháp.

Hiện nay, một số chủ đầu tư hoặc cư dân có căn hộ nhưng chưa về ở hay chưa nhận nhà, chưa thực hiện đóng phí bảo trì, bảo dưỡng hay đóng phí quản lý theo thỏa thuận quy định của cư dân thì có đủ tư cách hợp lệ để bỏ phiếu quyết định hay không? Đây là một câu hỏi cần được giải đáp.

Đặc biệt, khi chủ đầu tư có sở hữu riêng, có những công việc bàn giao hồ sơ hoặc bàn giao công trình cho Ban quản trị cư dân chưa được hoàn thành vậy có đủ tư cách, hợp lệ để bỏ phiếu quyết định các vấn đề của tổ hợp nhà chung cư hay không?

Như vậy, nên chăng là chỉ có các cư dân nhà ở mới có quyền bỏ phiếu quyết định lựa chọn ban quản trị và thông qua các quy chế hoạt động của nhà chung cư. Các bất động sản thương mại không được quyền bỏ phiếu và quyền lựa chọn cuộc sống nhà chung cư.

Nhân đây, khi thông tư 06 cập nhật bổ sung thông tư 02, các cơ quan soạn thảo văn bản cần truyền thông với công chúng lý do đưa ra cập nhật bổ sung để tránh mọi người suy diễn ủng hộ hoặc thiên về một hướng nào đó.

Nếu như được kiến nghị thì chúng tôi kiến nghị, các cơ quan quản lý cần nhanh chóng đưa ra một nghị định về quản lý nhà ở chung cư, nhà ở cao tầng. Và các nghị định này cần quy định rất chặt chẽ các bất động sản thương mại, chỗ đỗ xe... thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư hay của các chủ thể khác phải phục vụ cho chức năng của nhà ở không được kinh doanh ngoài chức năng của nhà ở.