Trở lại sau những cơn sốt nóng

Sau động thái siết tín dụng bất động sản, thị trường vùng ven bị “choáng”, thanh khoản giảm sâu và đâu đó có cảnh báo nguy cơ bán tháo, nhưng thực tế không hẳn như vậy.

Nguội lạnh, nhưng không bán tháo

Theo ông Lê Sang, một môi giới bất động sản có tên tuổi tại Bà Rịa - Vũng Tàu, thanh khoản giảm sâu là một thực tế đang diễn ra tại thị trường từng rất nóng này, song thời gian qua cũng không xuất hiện tình trạng bán tháo. “Ngoại trừ một số nhà đầu tư trước đây vay mượn tiền ngân hàng ôm đất để ‘lướt sóng’, sau đó bị ‘mắc cạn’ buộc phải giảm giá bán để thu hồi vốn, còn về cơ bản thị trường chung không có dấu hiệu giảm giá, thậm chí những bất động sản có vị trí đẹp giá bán còn tăng lên so với cách đây vài tháng”, ông Sang nói và cho biết thêm, giao dịch trên thị trường tuy chững lại, nhưng chỉ cần có người chấp nhận giảm giá bán 10-15% là bên mua lập tức xuống tiền ngay. Tương tự, nhiều khu vực từng sốt nóng như Hàm Tân, Lagi… của tỉnh Bình Thuận hiện cũng không xuất hiện tình trạng đồng loạt giảm giá sâu, dù giao dịch chậm. Ông Trần Hào, một môi giới lâu năm tại địa phương này cho biết, do không có nhiều giao dịch nên chưa xác định được mức độ giảm giá, nhưng việc bán tháo bằng mọi giá gần như không diễn ra. “Cách đây vài tháng, từng xuất hiện một số môi giới rao bán đất với lý do chủ đất ‘ngộp hàng’ giảm giá sâu, nhưng khi có khách đến xem thực tế thì giá vẫn neo cao”, ông Hào nói và cho biết thêm, gần đây, thông tin rao bán đất ít lại, có lẽ một phần vì thị trường khó khăn bán không được, phần khác là do các trường hợp kẹt tiền buộc phải bán cắt lỗ đã bán xong hoặc thu xếp được tài chính nên giữ lại. Hay như Đắk Nông, nơi đầu năm nay vẫn còn nóng như lửa khi có hàng loạt nhà đầu tư ùn ùn về đây săn đất vườn, đất rẫy nhằm đón đầu bước chân các “ông lớn” khiến giá đất tăng cao chóng mặt, thì từ đầu quý II/2022 trở lại đây đã trở nên nguội lạnh, bóng dáng của người mua thưa thớt. Tương tự, tại những khu vực nóng sốt một thời khác như Bình Phước, Bảo Lộc, Cam Lâm…, lượng nhà đầu tư cũng đã ít đi thấy rõ. Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho rằng, không chỉ khu vực vùng ven các đô thị lớn, mà thị trường bất động sản cả nước đều trong tình trạng thanh khoản sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, theo ông Tiến, rất khó xảy ra tình trạng bán tháo, bởi thực tế đa số nhà đầu tư tham gia thị trường thời gian qua không sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều do các ngân hàng rất chặt chẽ trong thẩm định các khoản vay đầu tư địa ốc, hơn nữa sức mua đối với bất động sản phục vụ nhu cầu thực chưa bao giờ giảm. “Thực tế là thị trường bất động sản đang gặp khó do tín dụng bị siết chặt, song tâm lý mới là yếu tố chính làm mất thanh khoản”, ông Tiến nhấn mạnh và cho rằng, khả năng thị trường vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn trong thời gian tới, nhưng đây cũng là thời điểm thích hợp để thanh lọc trước khi bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Chờ “điểm nổ” hạ tầng

Trải qua hơn 2 năm dịch bệnh cũng như tác động của các chính sách siết chặt tín dụng địa ốc, đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản về cơ bản vẫn cho thấy “sức đề kháng” khá tốt. Theo phân tích của các chuyên gia, riêng thị trường bất động sản vùng ven, giới đầu tư vẫn kỳ vọng còn nhiều cơ hội bứt phá dựa trên cơ sở tốc độ đô thị hóa nhanh ở nhiều địa phương, hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện... Sau thời gian im ắng, gần đây, thị trường bất động sản Bảo Lộc (Lâm Đồng) có dấu hiệu rục rịch trở lại, khi ngày 6/9/2022, Phó thủ tướng Lê Văn Thành đã ký Quyết định số 1045/QĐTTg phê duyệt chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường cao tốc Dầu Giây - Tân Phú (giai đoạn 1). Cụ thể, tuyến đường này có chiều dài hơn 60 km, vận tốc được thiết kế trung bình là 100 km/giờ. Thời gian chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án từ nay đến năm 2025. Dự án được đầu tư theo phương thức PPP (đối tác công - tư) với tổng giá trị hơn 8.300 tỷ đồng. Trong đó, phần vốn của nhà đầu tư, doanh nghiệp khoảng 7.000 tỷ đồng, hơn 1.300 tỷ đồng còn lại là phần vốn của Nhà nước. Theo nhận định của giới chuyên gia, khi cao tốc Dầu Giây - Liên Khương hoàn thành (trong đó cao tốc Dầu Giây - Tân Phú là dự án thành phần), thị trường bất động sản Đà Lạt, Bảo Lộc sẽ được hưởng lợi lớn. Không riêng những thị trường trên, động thái “đón lõng” hạ tầng của giới đầu tư gần đây dù bắt đầu trở lại với những dự án, khu vực có lợi thế. Đơn cử, mới đây, thông tin “siêu” dự án mang tên NovaWorld Mui Ne - Marina City có diện tích 680 ha do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư dù chưa chính thức công bố ra thị trường, song đã gây chú ý lớn. Sở dĩ giới đầu tư quan tâm đến dự án này trước hết là nhằm đón đầu tuyến cao tốc TP.HCM - Dầu Giây - Phan Thiết sẽ chính thức đưa vào khai thác từ cuối năm nay, sau đó là dự án được định hướng trở thành “Thành phố Vịnh du thuyền - Điểm đến quốc tế” của tỉnh Phan Thiết. Ngoài ra, tại nhiều địa phương phía Nam gần đây cũng chứng kiến nhiều dự án hạ tầng kết nối liên vùng quy mô lớn được đẩy mạnh triển khai như dự án Vành đai 3 vùng TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc TP.HCM - Bình Phước, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (Tây Ninh)…

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, phần lớn các công trình hạ tầng kết nối liên vùng hiện nay đều dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2025-2026, cũng chính là “điểm nổ” của thị trường bất động sản. Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Techcom Real cho rằng, trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng cạn kiệt, giá bất động sản không ngừng tăng cao, việc mở ra các tuyến đường hạ tầng kết nối liên vùng sẽ mang lại cơ hội mở rộng quỹ đất cho các nhà phát triển bất động sản. “Hạ tầng đã tạo lực đỡ cho quá trình hình thành những khu đô thị vệ tinh, thúc đẩy thị trường bất động sản mở rộng địa bàn với sản phẩm phong phú hơn và giá tài sản cũng tăng lên theo sự kết nối”, ông Lộc nói và cho rằng, dù thời gian qua các vùng đô thị vệ tinh đã phát triển hơn, nhưng so với nhu cầu thực tế vẫn chưa đủ. Do vậy, với sự tăng trưởng liên tục của hệ thống đường cao tốc, sân bay, cầu cống..., giá đất dọc theo các hạ tầng này sẽ hưởng lợi kép nhờ giao thông thuận tiện, kinh tế giao thương phát triển.

- Báo đầu tư -