Triển vọng và xu thế cạnh tranh của thị trường bất động sản khu công nghiệp

Các chuyên gia cho rằng, thời điểm hiện tại những trung tâm công nghiệp trọng điểm gần như bão hòa. Vì vậy, thị trường bất động sản công nghiệp vệ tinh được thúc đẩy để phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu, đồng thời mức độ cạnh tranh sẽ gia tăng trong thời gian tới

Nguồn cung khu trung tâm không đủ sức cầu

Nhận định của Avison Young Việt Nam về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam quý I/2024 cho thấy, khi nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung tại ba trung tâm công nghiệp chính TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hà Nội không đủ đáp ứng, các khu công nghiệp (KCN) mới ngày càng phát triển về hướng các tỉnh thành lân cận.

Đồng thời, thị trường bất động sản công nghiệp đang chuyển mình, nhiều kế hoạch chuyển đổi các KCN truyền thống sang mô hình KCN hiện đại và thân thiện với môi trường đang được triển khai.

Tại phía Bắc, giá thuê hạ tầng trong KCN tại Hà Nội ở mức 214 USD/m2/kỳ hạn, tăng 1% so với quý trước, thấp dần về các khu vực xa thủ đô, dao động từ 120 đến 165 USD/m2/kỳ hạn tại tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc.

Một số địa phương như Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Bình và Hà Nam có tiềm năng trở thành điểm nóng công nghiệp tiếp theo, giá thuê dao động từ 90 đến 120 USD/m2/kỳ hạn tính đến cuối quý I/2024.

Nhờ vị trí kề cận biên giới Trung Quốc, thị trường miền Bắc duy trì sức hút với các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan. Nhà sản xuất ô tô Chery sẽ thiết lập nhà máy tại KCN Geleximco (tỉnh Thái Bình), nhà sản xuất chip Victory Giant đang đầu tư vào KCN VSIP Bắc Ninh II, hay nhà sản xuất quang điện GoodWe vừa khánh thành nhà máy mới tại Hải Phòng.

Nhu cầu gia tăng thúc đẩy các nhà phát triển tăng tốc xây dựng cơ sở công nghiệp để cho thuê, như KCN Sông Công II (Giai đoạn 2) do Viglacera đầu tư hay VSIP Lạng Sơn dự kiến khởi công trong tháng 4/2024.

Còn tại Đà Nẵng, giá thuê không đổi so với quý trước ở mức 95 USD/m2/kỳ hạn và không có nguồn cung mới được ghi nhận trong quý I/2024.

Bốn trên năm KCN hiện hữu tại Đà Nẵng đã cho thuê gần như toàn bộ, nhưng việc triển khai đầu tư ba KCN mới (KCN Hoà Cầm giai đoạn 2, Hoà Ninh và Hoà Nhơn) còn vướng mắc.

Trong khi đó, tỉnh Hà Tĩnh và Thừa Thiên Huế sắp có thêm KCN VSIP Bắc Thạch Hà và KCN Gilimex, còn Khánh Hòa vừa phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án KCN Dốc Đá Trắng 288 hecta trong Khu Kinh tế Vân Phong.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá, bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng thời gian tới, khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu. CBRE Việt Nam kỳ vọng giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp tiếp tục tăng trong những năm tới, với mức tăng khoảng 5 - 9%/năm tại phía Bắc và 3 - 7% tại phía Nam.

Trong đó, sản phẩm kho xưởng xây sẵn cho thuê dự báo phát triển mạnh cùng sự cải thiện của lĩnh vực logistics để đáp ứng nhu cầu ngày một cao của nhà đầu tư nước ngoài, với tỷ lệ lấp đầy dự kiến trên 80%, mức giá cho thuê cũng liên tục được cải thiện.

Trong quý I/2024, bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng của thị trường bất động sản nhờ vào việc tăng trưởng tốt dòng vốn FDI.

FDI sẽ tác động tích cực lên bất động sản KCN

Theo Avison Young Việt Nam, là vùng công nghiệp trọng điểm của cả nước, khu vực Đông Nam Bộ có 100 KCN và Khu chế xuất (KCX) với tổng diện tích đất công nghiệp đang được sử dụng cao nhất cả nước tính đến quý I/2024.

Bên cạnh nguồn cung ổn định, giá thuê trung bình tại TP. Hồ Chí Minh không thay đổi so với quý trước, ở mức 230 USD/m2 /kỳ hạn.

Tại Đồng Nai và Bình Dương, giá thuê bình quân trong quý I/2024 đạt 170 - 175 USD/m2 /kỳ hạn, ổn định so với cuối năm ngoái.

Tỉnh Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến trở thành điểm đến tiếp theo cho đầu tư bất động sản công nghiệp nhờ giá thuê còn hợp lý ở mức 100 - 110 USD/m2 /kỳ hạn.

Cụ thể, mới đây, Suntory Pepsico Vietnam khởi công nhà máy lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương tại KCN Hựu Thạnh, tỉnh Long An. Hoạt động sản xuất tại Việt Nam khởi sắc trong ba tháng đầu năm 2024, cải thiện niềm tin vào triển vọng cho năm tới và các nhà sản xuất hiện đẩy mạnh tuyển dụng.

Đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục được bơm vào lĩnh vực sản xuất và bất động sản tại Việt Nam, mang lại tiềm năng tích cực lâu dài cho phân khúc bất động sản công nghiệp. Sự cạnh tranh thu hút FDI giữa các tỉnh dự báo sẽ cao hơn trong thời gian tới.

Báo cáo triển vọng của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp của Công ty Chứng khoán MBS dự báo, triển vọng của nhóm bất động sản công nghiệp thời gian tới tiếp tục đến từ điều kiện vĩ mô ổn định, cùng với việc duy trì thu hút tốt vốn FDI của Việt Nam nhờ nâng tầm quan hệ với các cường quốc.