Triển vọng thị trường bất động sản vẫn rất đáng lạc quan

Đó là nhận định của chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu khi bàn về bức tranh thị trường bất động sản năm 2021 và khả năng phục hồi của thị trường trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản chỉ co cụm lại chứ không sa sút hay khủng hoảng

Chúng ta biết rằng, dịch bệnh đã ập đến trong gần 2 năm qua với 4 đợt bùng phát mạnh mẽ, đặc biệt là lần thứ tư này, diễn biến căng thẳng, khó lường nhất do đó cũng tác động nghiêm trọng nhất.

Cũng chịu ảnh hưởng chung từ nền kinh tế, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng có thể nói là gần như “đóng băng”. Dù các doanh nghiệp đã chủ động tìm cách thích ứng thông qua việc tổ chức các sàn giao dịch điện tử, kênh bán hàng trực tuyến, thông qua những hình ảnh chân thực về dự án để giới thiệu đến khách hàng. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn giảm đi rất nhiều so với thời điểm trước dịch.

Có một điều đáng nói là dù giao dịch giảm, thị trường trầm lắng nhưng giá bất động sản không giảm. Các nhà đầu tư vẫn rất mong muốn và kỳ vọng thị trường bất động sản nhanh chóng phục hồi, thành ra họ không sẵn sàng giảm giá.

Như vậy, có thể thấy một bức tranh là thị trường bất động sản đang trong trạng thái co cụm lại chứ không sa sút hay suy thoái, khủng hoảng.

Đây cũng là thực tế ở nhiều nước trên thế giới, các lĩnh vực liên quan đến tài chính như chứng khoán, bất động sản không những không giảm giá mà lại tăng lên. Ở các nước khi đã kiểm soát được dịch bệnh, tình hình kinh tế phục hồi trở lại thì thị trường bất động sản bật lên rất nhanh.

Ở Việt Nam cũng vậy. Dòng tiền vẫn đang tích cực đổ vào chứng khoán và bất động sản. Nhưng tại thời điểm này, tôi nghĩ thị trường bất động sản đang trầm lắng hơn rất nhiều so với chứng khoán. Rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian này đang hỏi tôi là có nên đầu tư bất động sản hay không, có nên xuống tiền hay không.

Tôi muốn nói rằng, thị trường bất động sản đang tương đối trầm lắng nhưng chắc chắn khi dịch bệnh được kiểm soát thì thị trường bất động sản là một trong những lĩnh vực có một sức hồi phục rất nhanh. Bởi nhu cầu về nhà ở, về các phân khúc trên thị trường từ thương mại cho đến công nghiệp, đến du lịch, nghỉ dưỡng đều rất lớn.

Với 100 triệu dân và mức tăng trưởng dân số nhanh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều dư địa. Nếu tính trung bình 1 gia đình 5 người, chúng ta cần đến khoảng 40 triệu căn nhà, và theo ước tính, hiện tại chúng ta mới đáp ứng được nhu cầu tối đa của một nửa dân số. Còn một nửa dân số còn lại vẫn phải đi thuê hoặc sống trong những khu ở chật chội.

Trong tương lai, các khu đô thị cũng cần phải thiết kế lại khi bài học từ đại dịch Covid-19 đã cho thấy, càng là đô thị tập trung đông dân cư thì mức độ lây nhiễm càng cao và việc phân bổ dân cư như hiện tại rất khó khăn cho việc giãn cách, đảm bảo hiệu quả phòng chống dịch.

Ở TP.HCM, có những khu ổ chuột, 1 căn phòng 20m2, trong đó có 4 - 5 người sống chung. Một nơi ở chật chội như thế thì việc dễ dàng lây nhiễm dịch bệnh là chuyện đương nhiên.

Do đó, tôi cho rằng, hậu Covid-19, thị trường bất động sản sẽ phục hồi trở lại và trên thị trường sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm, mô hình mới đáp ứng được nhu cầu của người dân và đảm bảo một tương lai bền vững với khả năng thích ứng cao. Đó phải là những khu đô thị đầy đủ, tiện ích đồng bộ, môi trường sống xanh và an toàn.

Thị trường có thể “ngoi” lên từ giữa năm 2022

Triển vọng của thị trường bất động sản đang rất tốt và đáng lạc quan. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị cho mình một tầm nhìn về khả năng phục hồi của thị trường để có thể đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp. Chúng ta phải đặt ra giả thiết là chừng nào có thể kiểm soát được dịch bệnh.

Giả định, nếu Việt Nam có thể kiểm soát được dịch bệnh vào cuối năm nay, đồng nghĩa với việc số ca nhiễm sẽ giảm dần và số ca tử vong cũng sẽ thấp đi và không bật tăng trở lại. Các thành phố lớn độ phủ vắc-xin lên đến 70 - 80% để tạo ra miễn dịch cộng đồng trong dân cư. Đó là điều kiện tiên quyết.

Tôi không nghĩ rằng, khi kiểm soát được dịch bệnh là các nhà đầu tư sẽ ào ào đổ vào thị trường ngay, tạo sốt nóng mà tất yếu sẽ có sự nghe ngóng, theo đó, thị trường sẽ phục hồi một cách chắc chắn hơn. Hiện tại, nhiều dự án đang giậm chân tại chỗ, thậm chí “đóng băng”. Bởi nguồn cung vật liệu không có, rồi các thủ tục pháp lý bị đình trệ và đặc biệt trong ngành xây dựng thì con người cũng rất quan trọng. Nếu không có công nhân làm việc tại công trường thì có bao nhiêu giấy phép cũng phải để đó thôi. Thực tế, do các yêu cầu của vấn đề giãn cách xã hội, các công nhân tại rất nhiều công trường họ đã trở về quê rất nhiều. Để kéo công nhân trở lại làm việc, hoàn thiện công trình có lẽ phải cần một thời gian nữa.

Tôi nghĩ dưới điều kiện nếu chúng ta kiểm soát được dịch bệnh vào cuối năm 2021 thì thị trường bất động sản có thể bắt đầu “ngoi” lên từ giữa năm 2022.

Tín hiệu tích cực là độ phủ vắc-xin ngày càng được nhân rộng. Tại TP.HCM, tỷ lệ người dân được tiêm chủng đã lên tới 80 - 90%, Hà Nội cũng đang ráo riết tăng cường tiêm chủng cho người dân để hướng tới miễn dịch cộng đồng và các địa phương khác cũng vậy.

Tiêm chủng có lẽ là cách duy nhất để có thể chặn đứng dịch bệnh. Tất nhiên, như chủ trương của Chính phủ, chúng ta phải sẵn sàng tâm thế sống chung với dịch trong những năm tới. Còn khả năng để Covid-19 biến mất hoàn toàn là rất khó.

Liệu rằng chúng ta có cần một liều vắc-xin cho thị trường bất động sản hay không? Câu trả lời rõ ràng là rất cần và khẩn trương. Vậy liều vắc-xin nào cho thị trường bất động sản. Vấn đề đầu tiên là chúng ta phải làm sao để phục hồi được khả năng tài chính của các nhà đầu tư. Ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, các nhà đầu tư thời gian qua đều gặp khó khăn. Nhà đầu tư sơ cấp là những người mua bất động sản để sử dụng hoặc mua để cho thuê. Những người mua bất động sản thương mại, công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn đang rất khó khăn để trang trải các khoản nợ nếu họ sử dụng đòn bẩy tài chính, vay tiền ngân hàng. Nếu họ là chủ nhân của bất động sản thương mại thì trong mấy tháng qua, tại Hà Nội và TP.HCM các khách sạn, shophouse đều phải đóng cửa. Nhiều nhà đầu tư đang rất chật vật để gồng lỗ, duy trì cho đến khi hết dịch được hoạt động trở lại.

Còn nhà đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại), tức là họ không mua bất động sản để ở hoặc cho thuê hay kinh doanh thì họ cũng đang rất lao đao vì thị trường hiện tại tương đối trầm lắng.

Vậy một liều thuốc tốt dành cho các nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn có lẽ là nguồn tài chính nhằm tăng cường sức đề kháng, sức chống chọi để vượt qua đại dịch.

Nhà đầu tư nên bỏ tiền vào đâu?

Chúng ta biết rằng trong kinh doanh bất động sản thì có 3 nguyên tắc lớn: Thứ nhất là vị trí, thứ hai là vị trí và thứ 3 cũng là vị trí. Xu hướng của các nhà đầu tư là cứ thấy giao thông ở đâu là sẽ đi đến đó, những dự án đất nền có vị trí thuận tiện, hạ tầng giao thông đồng bộ là nơi hút đầu tư nhiều nhất.

Tuy nhiên, thời gian qua, rất nhiều khu đất nền đã bị thổi lên, những nhà đầu cơ gây ra những cơn sốt đất và đến cuối cùng những người mua ở thực chịu thiệt hại vì giá đất đã bị đẩy lên cao. Do đó, nhà đầu tư nên cẩn thận với tình trạng dễ bị thổi giá của phân khúc đất nền.

Bên cạnh đó, một phân khúc khác tôi nghĩ các nhà đầu tư cũng nên quan tâm, đó là bất động sản công nghiệp.

Các nhà đầu tư FDI đang rất quan tâm đến các khu công nghiệp, khu chế xuất của Việt Nam. Những hiệp định thương mại CTPPP, EVFTA… sẽ càng thúc đẩy các nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam để thiết lập các xưởng sản xuất của họ. Chính vì thế những khu công nghiệp, khu chế xuất có thể phát triển rất mạnh trong tương lai.

Tuy nhiên, Việt Nam đang thiếu những khu đô thị vệ tinh hỗ trợ cho các khu công nghiệp. Đó là những khu phải có trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, tiện ích…cho người lao động.

Công nhân, người lao động của Việt Nam chưa thể sống ổn định trong các khu công nghiệp. Tôi thấy có những khu công nghiệp họ làm nhà ở cho cán bộ nhân viên nhưng nó chỉ là nhà ở thôi, cán bộ và người lao động không có chỗ giải trí, không có những cơ sở về giáo dục cho con cái của mình và những nhu cầu sống khác. Thành ra, bên cạnh những việc xây dựng các khu công nghiệp trong tương lai, tôi nghĩ nhà phát triển nên chú trọng xây dựng các khu đô thị vệ tinh. Theo đó, đây cũng sẽ là phân khúc bất động sản có tiềm năng mà các nhà đầu tư nên quan tâm trong thời gian tới./.