Triển vọng phát triển thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh năm 2021

Năm 2020 đang dần khép lại, chứng kiến nhiều biến động của thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh trong bối cảnh đại dịch COVID-19 diễn biến phức tạp.

Tuy nhiên, bước sang năm 2021 là năm đầu thực hiện Nghị quyết của Đảng bộ Tp. Hồ Chí Minh lần thứ XI nhiệm kỳ 2021 – 2025, việc thành lập Thành phố Thủ Đức cũng như nhiều chính sách mới liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản có hiệu lực là những yếu tố được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản khu vực này phát triển bền vững hơn.
Những thay đổi chính sách về đầu tư, xây dựng, các đợt thanh tra, kiểm tra, rà soát pháp lý nhiều dự án đầu tư; trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản kéo dài từ cuối năm 2018 đến cuối năm 2019 khiến tăng trưởng của thị trường nhà ở Tp. Hồ Chí Minh chững lại. Số lượng dự án được phê duyệt, cấp phép thấp chưa từng thấy. Trong khi đó, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh ngay từ đầu năm 2020 đã bước vào giai đoạn khó khăn khi dịch COVID-19 xuất hiện.

Từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường nhà ở Tp. Hồ Chí Minh hiếm hoi chứng kiến việc mở bán, đầu tư dự án. Chỉ thoáng qua vài thương hiệu lớn có trụ sở hoạt động tại Thành phố nhưng công bố dự án ở các địa phương lân cận. Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), nếu năm 2018 trên địa bàn Thành phố có 122 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án thì đến năm 2019 giảm còn 22 dự án và 6 tháng đầu năm 2020 chỉ có 20 dự án.

Tương tự, năm 2017 có 69 dự án được cấp phép xây dựng nhưng đến năm 2018 giảm còn 53 dự án và xuống 24 dự án trong năm 2019, thậm chí chỉ có 13 dự án trong 6 tháng đầu năm 2020. Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3 năm gần đây. Đặc biệt, 8 tháng đầu năm 2020, Tp. Hồ Chí Minh chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhấ, vì giảm cơ hội tạo lập nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã “yếu thế” lại càng thêm “yếu thế” hơn so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Cùng đó, xuất hiện một số đợt “sốt ảo” giá đất nông nghiệp, giá đất nền và gia tăng tình trạng phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật. Thị trường Tp. Hồ Chí Minh vẫn thừa nguồn cung sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch nhưng lại thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp - ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng.

Mới đây, tại hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045” tổ chức tại Tp. Hồ Chí Minh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung vẫn còn tồn tại hạn chế như hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn chồng chéo, giá nhà ở tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng chung nhập chung của người dân.

Nhiều dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý, lừa đảo chiếm đoạt tiền người mua. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh do nhiều cơ quan quản ký, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến, giao dịch bất động sản sơ cấp khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hành do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch.

Ngoài ra, nguồn lực tài chính cho nhà đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc bào ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.
Mặc dù thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đang phải đương đầu với khó khăn chồng chất nhưng theo các chuyên gia, thị trường có khả năng tự phục hồi trở lại mạnh mẽ ngay sau khi kiểm soát được đại dịch COVID-19 gắn với việc tháo gỡ “điểm nghẽn” về thể chế, thực thi pháp luật.

Theo ông Lê Hoàng Châu, từ nay đến Tết Âm lịch và cả năm 2021, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch COVID-19. Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới như sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Trong khi đó, tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa tại Tp. Hồ Chí Minh đang theo diễn biến tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn với những lực gia tốc mới như việc thành lập Thành phố Thủ Đức thuộc Tp. Hồ Chí Minh. Việc chuyển đổi 4/5 huyện thành quận trong 10 năm tới; trong đó, huyện Cần Giờ dự kiến sẽ trở thành đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường - ông Lê Hoàng Châu nêu viện dẫn.

Năm 2021 là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết của Đảng bộ Tp. Hồ Chí Minh lần thứ XI nhiệm kỳ 2021 – 2025; trong đó, xác định giai đoạn 2021 - 2025, tổng diện tích nhà ở xây dựng mới đạt 50 triệu m2, đến cuối năm 2025 diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 23,5 m2/người.

Vừa qua HĐND Tp. Hồ Chí Minh cũng đã thông qua Nghị quyết về nhiệm vụ kinh tế, văn hoá, xã hội năm 2021; trong đó, đặt ra chỉ tiêu năm 2021 xây dựng mới 8 triệu m2 diện tích nhà ở, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 21,04 m2/người, đến năm 2030 đạt 26,5m2/người.

Đáng chú ý, Tp. Hồ Chí Minh đang xây dựng đề án phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2021 – 2030 với định hướng phát triển nhà ở gắn liền với chỉnh trang và phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại; chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại là chủ yếu để sử dụng đất hiệu quả, tạo quỹ đất phát triển giao thông, công viên, chỗ đậu xe.

Tỷ lệ nhà ở chung cư tăng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới; khuyến khích bằng cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với nhà ở xã hội.
Chỉ tiêu phát triển nhà ở tăng thêm theo loại hình. Dự kiến giai đoạn 2021 – 2030 sẽ phát triển 4 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, 45,2 triệu m2 sàn nhà ở thương mại và 59,2 triệu m2 sàn nhà ở do người dân tự xây. Dự báo, giai đoạn 2021 – 2030 thành phố cần 149,4 triệu m2 sàn xây dựng; trong đó, năm 2025 tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội đạt 20,13 triệu m2, đáp ứng chỗ ở cho 1,047 triệu người.

Theo UBND Tp. Hồ Chí Minh, hiện nay các dự án đang triển khai có khả năng cung ứng 36,47 triệu m2 sàn nhà ở thương mại, tương đương 329.471 căn nhà, đáp ứng cho khoảng 1,08 triệu người. Riêng nguồn cung nhà ở xã hội các dự án đang triển khai là 2,45 triệu m2 sàn với 27.574 căn. Để đạt được các chỉ tiêu đề ra, Thành phố cần tới nguồn vốn 965.000 tỷ đồng để đầu tư và 3.541 ha tăng thêm.

Dưới góc độ đơn vị khảo sát, tư vấn, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt - Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, COVID-19 là cơ hội để thị trường bất động sản tái cấu trúc một cách sâu rộng. Khu Đông Tp. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư và người mua nhà để ở nhất là khi Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết thành lập Tp. Thủ Đức thuộc Tp. Hồ Chí Minh trên cơ sở sáp nhập Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức. Dự kiến tại khu vực này, đến năm 2025 sẽ cung cấp ra thị trường 198.000 căn hộ.

Những kỳ vọng và khả năng thành công trong việc kiểm soát dịch COVID-19, sự thay đổi nhiều chính sách liên quan đến đất đai, xây dựng cũng như sự tăng trưởng kinh tế và nhiều quy hoạch đô thị trọng điểm đang gấp rút được triển khai sẽ tạo đà cho thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh phục hồi, phát triển, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần quan trọng vào quá trình chỉnh trang và phát triển đô thị của thành phố./.