Triển vọng đầy hứa hẹn, nhưng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp liệu còn hấp dẫn?

Theo các chuyên gia của VNDirect Research, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp sẽ dần cải thiện và giá thuê đang tiếp tục tăng nhờ giải ngân FDI và đầu tư công. Mặc dù triển vọng đầy hứa hẹn nhưng nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp không còn hấp dẫn do định giá đã ở mức hợp lý.

Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp sẽ dần cải thiện

Theo dữ liệu từ VNDirect Research, giá trị FDI đăng ký và FDI giải ngân vào Việt Nam ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép, lần lượt là 10% và 8% trong 10 năm qua. Các chuyên gia này cho rằng, FDI vào Indonesia tăng trưởng mạnh những năm gần đây chủ yếu là do tập trung đầu tư vào lĩnh vực hóa chất, khai thác, tuy nhiên, điều này không phải là mối lo ngại đáng kể đối với việc thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian gần.

Chuyên gia của VNDirect Research khẳng định, FDI sản xuất mạnh mẽ giúp tỷ lệ hấp thụ đất khu công nghiệp cao và ngày càng tăng ở miền Bắc. Đơn vị này ước tính, với lượng vốn FDI đăng ký trung bình vào lĩnh vực sản xuất là 19,3 tỷ USD (giai đoạn 2019 - 2023), nhu cầu về đất khu công nghiệp sẽ vào khoảng 580 triệu USD đến 965 triệu USD. Riêng trong 5 tháng năm 2024, Việt Nam ghi nhận FDI đăng ký đạt 11 tỷ USD và FDI giải ngân đạt 8,3 tỷ USD (tương đương 30% và 36% kết quả cả năm 2023).

Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để thu hút FDI. Theo VNDirect Research, chi phí cạnh tranh vẫn là một trong những yếu tố khiến Việt Nam trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà sản xuất nước ngoài. Cùng với các yếu tố khác như điều kiện địa lý và tự nhiên thuận lợi, các chuyên gia của VNDirect Research tin rằng, giá điện sản xuất và chi phí lao động cạnh tranh so với các nước trong khu vực sẽ giúp Việt Nam có lợi thế trong thu hút FDI vào: các ngành sản xuất sử dụng nhiều điện như hóa chất và công nghiệp nặng; và các ngành sử dụng nhiều lao động như dệt may và lắp ráp điện tử.

VNDirect Research kỳ vọng sẽ hình thành nên xu hướng dịch chuyển của các nhà sản xuất lớn sang Việt Nam. Nhiều tập đoàn công nghệ lớn đang có kế hoạch cụ thể để chuyển dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Apple, Qisda, Pegatron… JPMorgan ước tính Apple sẽ chuyển 65% AirPod, 20% iPad, 20% Apple Watch và 5% tỷ lệ sản xuất MacBook sang Việt Nam cuối năm 2025. Một số nhà sản xuất điện tử lớn cũng đang có kế hoạch chuyển tới Việt Nam trong những năm tới như Dell, Google, Microsoft và Lenovo…

Theo CBRE, các khách hàng từ Trung Quốc thể hiện sự quan tâm lớn tới khu công nghiệp phía Bắc thông qua tỷ trọng khách hỏi thuê trong năm 2023 đã tăng 23 điểm % lên 33%. “Chúng tôi tin rằng thị trường miền Bắc, với vị trí tiếp giáp Trung Quốc, sẽ trở thành điểm đến phù hợp, nắm bắt xu hướng chuyển dịch điện tử này. Hiện nay, các nhà sản xuất điện tử lớn ưa thích lựa chọn thị trường miền Bắc với các nhà phát triển khu công nghiệp nổi bật như VSIP, KBC, VGC và Deep C” – các chuyên gia này cho hay.

Bên cạnh đó, VNDirect Research kỳ vọng Quỹ hỗ trợ đầu tư sẽ là động lực mới để thu hút FDI công nghệ cao. Theo đó, Việt Nam đã áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu (GMT) kể từ ngày 1/1/2024. Đồng thời, Việt Nam cũng áp dụng thuế bổ sung tối thiểu nội địa với thuế suất 15% như Malaysia và Indonesia. Để duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam trong thu hút FDI, Chính phủ đang xây dựng dự thảo Nghị định về việc thành lập Quỹ hỗ trợ đầu tư, được tài trợ một phần từ nguồn thu từ GMT. Dự thảo mới nhất cho thấy, Chính phủ đang đặt mục tiêu hỗ trợ doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực công nghệ cao.

“Chúng tôi tin rằng, những hỗ trợ này được áp dụng sẽ tạo động lực cho doanh nghiệp FDI công nghệ cao đầu tư vào Việt Nam, vì sự hỗ trợ này trực tiếp giảm chi phí đầu tư cho các doanh nghiệp" - VNDirect Research cho hay.

Ngoài ra, theo đơn vị này, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án khu công nghiệp và giảm áp lực về chi phí đầu tư ban đầu cho các chủ đầu tư.

Một trong những yếu tố quan trọng khác là hạ tầng phát triển thúc đẩy tiềm năng các khu công nghiệp như: Các đường cao tốc và đường vành đai giúp tăng tính kết nối liên vùng; Sân bay quốc tế Long Thành; Mở rộng trung tâm logistics…

Giá thuê vẫn tăng, nhưng giá cổ phiếu không còn hấp dẫn

Theo số liệu từ VNDirect Research, trong quý I/2024, giá thuê trung bình tại thị trường miền Bắc tăng 1,2% so với quý trước và 7,8% so với cùng kỳ lên 133USD/m2/kỳ hạn thuê. Trong khi giá thuê trung bình tại miền Nam không thay đổi theo quý ở mức 189USD/m2/kỳ thuê, tăng trưởng 2,4% so với cùng kỳ nhờ sự đóng góp của Long An và Đồng Nai, khi TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương không có biến động về giá thuê so với cùng kỳ.

Trong giai đoạn 2024 - 2026, chuyên gia VNDirect Research kỳ vọng nhu cầu lớn từ các tập đoàn công nghệ cao sẽ thúc đẩy giá thuê tại thị trường miền Bắc. Cùng với đó, giá thuê các khu công nghiệp tại thị trường miền Nam cũng sẽ tăng trưởng tích cực nhờ nguồn cung mới hạn chế và hạ tầng giao thông cải thiện.

Tổ chức CBRE cũng đã dự báo, giá thuê sẽ tăng trưởng 3 - 9%/năm ở miền Bắc và 3 - 7%/năm ở miền Nam trong giai đoạn 2024 - 2026.

Tuy vậy, các chuyên gia này thấy rằng, định giá của hầu hết các cổ phiếu ngành bất động sản khu công đã ở mức hợp lý. Chỉ số P/E trung bình của ngành hiện gần bằng mức trung bình nhiều năm, trong khi P/B có phần cao hơn mức trung bình 5 năm.