Trend bất động sản dòng tiền

1. Từ tháng 4 năm 2022 đến nay lượng giao dịch bất động sản trên thị trường giảm rõ rệt, giảm hơn 70%.

Điểm sáng trên thị trường với lượng giao dịch tạm ổn là bất động sản dòng tiền, nhất là từ tháng 7 năm 2022 đến nay và nó vẫn là trend của năm 2023.

Vừa qua Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1.5-2% và định hướng bất động sản vẫn được tiếp cận nguồn vốn có chọn lọc, việc này tạo tâm lý tốt trong xã hội, hồ hởi đối với doanh nghiệp, hộ kinh doanh, trong đó có bất động sản.

Chỉ cần nhà nước điều hành nền kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng đúng đắn, định hướng rõ ràng, không điều hành giật cục, tạo tâm lý tốt cho người dân, doanh nghiệp thì nguồn vốn trong xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức tài chính sẽ được khơi thông. Góp phần chuẩn bị tốt cho các tác động không tốt từ nền kinh tế, chính trị trên thế giới đang diễn biến phức tạp và còn nhiều rủi do.

2. Các loại hình bất động sản dòng tiền phổ biến

- Nhà mặt tiền ở các thị trấn, thành phố lớn có tiềm năng cho thuê, kinh doanh tốt.

- Căn hộ chung cư, sàn thương mại cho thuê.

- Thổ cư có tiềm năng cho thuê.

- Nhà xưởng cho thuê ven đô thị hoặc khu công nghiệp.

- Bất động sản có tiềm năng khai thác du lịch.

- Chợ hoặc trung tâm thương mại.

3. Chợ loại hình bất động sản đặc biệt

Có nhiều người không để ý một vài năm trở lại đây nổi lên một loại hình bất động sản mới đó là bất động sản chợ.

Thực ra chợ là loại hình bất động sản cổ xưa có song song với bất động sản nhà ở, là nơi mọi người gặp nhau trao đổi hàng hóa. Tuy nhiên gần đây chợ mới được chú trọng quy hoạch bài bản, định hướng xây dựng khang trang và xã hội hóa chợ.

Có 3 loại quy mô chợ: Chợ xã, chợ huyện và chợ tỉnh, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh nổi bật nhất là chợ Bến Thành và thành phố Hà Nội nổi bật nhất là chợ Đồng Xuân, 2 chợ này vượt ra ngoài phạm vi cấp tỉnh mà còn là biểu tương về chợ của Việt Nam.

Ở các khu vực cửa khẩu trọng điểm Lào Cai (Chợ Cốc Lếu và trợ Du lịch Lào Cai), Móng Cái, Lạng Sơn, Mộc Bài... nhà nước định hướng xây dựng các chợ đầu mối, là nơi tập kết hàng hóa, là điểm du lịch du khách địa phương và quốc tế.

Nhà nước xã hội hóa chợ dưới các hình thức BOO, BO... (tiểu thương được sử dụng trọn vẹn vòng đời dự án thông thường từ 50-70 năm, có sổ riêng hoặc sổ chung tùy vào việc chủ đầu tư, tiểu thương đóng sử dụng đất 1 lần hoặc hàng năm) tức đất nhà nước giao, chủ đầu tư tư nhân tự bỏ kinh phí xây dựng, bố trí trợ tạm cho bà con tiểu thương trong lúc chợ xây dựng lại, phần diện tích dư bố trí cho bà con tiểu thương chủ đầu tư được bán thương mại cho người dân trong và ngoài xã, ngoài huyện, ngoài tỉnh.

Chủ đầu tư xây dựng chợ lợi nhuận không cao, tuy nhiên có lợi thế về việc giải phóng mặt bằng dễ dàng, vị trí chợ trung tâm, hầu hết đắc địa trục đường chính, ngã 3 - ngã 4 - ngã 5 vì vậy thanh khoản bất động sản chợ dễ dàng.

Để định giá bất động sản chợ rất khó vì nó gắn với kế sinh nhai của một gia đình nhiều thế hệ, ví dụ quầy thịt lợn 5m mua chỉ từ hơn 100 triệu lúc bàn giao nhưng nó không thể định giá được khi chợ sầm uất vì nó nuôi sống và làm giàu một gia đình truyền đời. Các ngành hàng khác cũng vậy, chợ là nơi buôn bán tấp nập nhất, lượng giao dịch lớn nên ai cũng muốn sở hữu một gian hàng, nhất là chợ huyện, chợ tỉnh.

Định giá chợ 3 yếu tố chính: Vị trí, kinh tế người dân quanh chợ, chất lượng xây dựng - thiết kế. Đối với các trợ du lịch, đầu mối đánh giá nhiều vào tiềm năng du lịch của tỉnh và có lợi thế nếu gần cửa khẩu.

Bất động sản chợ âm thầm vươn lên trong phân khúc bất động sản dòng tiền hiện nay do pháp lý tốt (nhà nước quản lý chặt chẽ), giá phải chăng từ 100 triệu trở lên 1 sản phẩm, thu hồi gốc chỉ mất vài năm, lãi vốn tăng nhiều lần khi nhộn nhịp.