Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư: Phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của người dân?

Những năm gần đây, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư xoay quanh quỹ bảo trì chung cư diễn ra liên tục và căng thẳng.

Quỹ bảo trì chung cư là nguồn kinh phí cần thiết để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư nhằm bảo đảm cho chung cư vận hành một cách an toàn.

Thế nhưng, việc bàn giao, sử dụng quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị các khu chung cư đã và đang bộc lộ nhiều bất cập, dẫn đến tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, gây mất an ninh trật tự trên địa bàn.

Đây cũng là nguyên nhân gây bùng phát tranh chấp, khiếu nại kéo dài không hồi kết xảy ra tại nhiều chung cư trên địa bàn Hà Nội, TP. HCM…

Tại Hà Nội, cư dân nhiều chung cư căng băng-rôn, tụ tập "đòi" chủ đầu tư trả quỹ bảo trì, như chung cư cao cấp Hòa Bình Green City 505 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) do Công ty TNHH Hòa Bình làm CĐT, chung cư Star City 81 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) do liên danh giữa Công ty CP Tập đoàn Đại Dương (OGC) và Công ty CP Đầu tư Thương mại VNECO Hà Nội (VNECO) làm chủ đầu tư…

Tại nhiều chung cư ở TP HCM, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do chủ đầu tư muốn "ôm" quản lý vận hành nhà chung cư, qua đó quản lý luôn phần kinh phí bảo trì chung cư và sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân.

Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, có hàng loạt chung cư chây ì bàn giao khoản phí bảo trì và có tình trạng nhập nhằng thâm niên về quỹ bảo trì, trong đó phải kể đến nhiều CĐT như: CC New Town, New Sài Gòn, Hưng Ngân, Hoàng Anh River View, Trung Đông Plaza, Phú Hoàng Anh, Full House... đã bị xử phạt hành chính.

Trong số 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng TP.HCM giải quyết (năm 2019) thì có đến 34 vụ (chiếm 77%) tranh chấp liên quan quỹ bảo trì chung cư.

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014, trong đó, đề xuất sửa đổi quy định về quản lý quỹ bảo trì chung cư. Cụ thể như sau:

- Về quản lý quỹ bảo trì chung cư:

+ Sửa đổi Khoản 1 Điều 36 theo hướng quy định cụ thể Chủ đầu tư phải lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp kinh phí 2% bảo trì vào tài khoản này. Việc sửa đổi này nhằm bảo đảm tài khoản vốn chuyên dùng được thực hiện như dạng tài khoản "đóng", chủ đầu tư không được tự ý sử dụng vào các mục đích khác.

+ Sửa đổi Khoản 2 Điều 36 theo hướng quy định một hình thức để người mua nhà nộp tiền trực tiếp vào tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, bỏ quy định nộp trực tiếp cho chủ đầu tư.

- Về xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì 2% bàn giao cho Ban quản trị:

Sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 37 theo hướng quy định hình thức xử lý tài sản của chủ đầu tư theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho Ban quản trị.

Hiện tại, tranh cãi về việc thu khoản tiền 2% quỹ bảo trì chung cư sẽ không thể đi đến hồi kết, bởi bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, dù giữ hay bỏ thu khoản phí bảo trì thì đều hướng tới việc đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua nhà, tránh phát sinh tranh chấp, khiếu nại. Phương án nào cũng có mặt hạn chế, do đó trước mắt cần tăng cường công tác giám sát, kiểm tra, xử lý của cơ quan quản lý Nhà nước.

Cần có sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước với quỹ bảo trì chung cư

"Hiện nay, để tránh tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư thì việc bàn giao từ chủ đầu tư sang ban quản trị cần phải có cơ quan nhà nước giám sát. Sắp tới, nếu phí bảo trì chung cư do ban quản trị thu thì cũng cần có sự giám sát, kiểm soát từ cơ quan nhà nước như UBND phường, xã.

Mỗi chung cư cũng như một khu dân cư, họ mua nhà đã nộp thuế, phí đầy đủ. Vì thế cư dân rất cần vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc giám sát quản lý phí bảo trì để bảo vệ quyền lợi cho họ." - TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam