Tranh chấp ở chung cư tăng, vì đâu?

Chung cư gia tăng nhanh ở các đô thị kèm theo đó là không ít những kiểu tranh chấp. Những khoảng trống pháp lý trong việc quản lý nhà chung cư, văn hóa ứng xử của cư dân... là 'đầu dây mối nhợ'.

Mới đây, một số cư dân tại chung cư H. (P.Tân Hưng, Q.7, TP.HCM) vô cùng bức xúc khi căn hộ của họ bị cắt nước, khóa đồng hồ do họ không đóng theo mức phí quản lý mới.

Xung đột lợi ích

Được biết, hội nghị nhà chung cư cuối năm 2018 tại đây, cư dân đã đồng ý với phương án ban quản lý đưa ra là tăng phí quản lý từ 3.015 đồng/m²/tháng lên 6.000 đồng/m²/tháng. Lý do họ phản đối không phải vì chuyện tăng phí mà do cách sử dụng kinh phí thiếu minh bạch từ phía ban quản trị, ban quản lý.

Cụ thể: an ninh trật tự không đảm bảo, người lạ thoải mái ra vào, nhiều vụ mất cắp xảy ra do hệ thống thẻ từ hỏng hóc, camera an ninh không hoạt động nhưng không sửa chữa, lại bỏ ra hàng trăm triệu đồng chỉ để... trồng cỏ tạo cảnh quan (?).

Ngược lại, phía ban quản lý cho rằng cư dân cần chấp hành những gì mà họ đã thỏa thuận, mức phí cũ sẽ không đủ kinh phí để duy trì, vận hành hệ thống báo cháy, phục hồi thang máy, thẻ từ, trồng lại cây xanh, lắp đèn chiếu sáng trong khuôn viên...

Để có nước sử dụng, các hộ phải chấp nhận đóng theo mức phí mới để rồi những mâu thuẫn, tranh chấp vẫn còn nguyên đó do chưa được giải quyết, thu xếp một cách thỏa đáng.

Trước đó ít lâu, tại một chung cư ở Q.Thanh Xuân, Hà Nội, những hộ dân bị cắt nước sinh hoạt đã mang xô, chậu xuống sảnh tòa nhà để gội đầu, sinh hoạt cá nhân. Nguyên do sự việc cũng vì bất đồng giữa cư dân và chủ đầu tư về cách tính giá phí dịch vụ, đo diện tích căn hộ dẫn đến một số hộ không chịu đóng phí dịch vụ thời gian dài.

Cũng từng xảy ra vụ hàng trăm cư dân ở một chung cư tại Q.7, TP.HCM tụ tập, căng băngrôn phản đối chủ đầu tư do chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị nên chủ đầu tư chưa bàn giao khoản phí bảo trì gần 50 tỉ đồng.

Đã có những mâu thuẫn tranh chấp gay gắt đến đổ máu do xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân. Có nơi, để phản đối với mức phí giữ xe, có người cho cả xe máy vào thang máy để mang lên căn hộ.

Đầu tháng 4-2019, cư dân một chung cư ở Q.5, TP.HCM phản đối kịch liệt về việc chủ đầu tư chào bán chỗ đậu xe ôtô.

Những khoảng trống quản lý

Chỉ riêng TP.HCM hiện có 1.367 nhà chung cư với hơn 140.000 căn hộ (tăng gấp 2 lần so với năm 2009). Tỉ lệ căn hộ chung cư chiếm 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và sẽ tiếp tục tăng. 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2018 tình hình tranh chấp tại các chung cư có xu hướng tăng cao. Có khoảng 1/10 chung cư ở TP.HCM có phát sinh tranh chấp, 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét giải quyết.

Mới đây, khi Sở Xây dựng TP.HCM vừa đề xuất bỏ 2% phí bảo trì để tránh tranh chấp sau những xung đột xảy ra tại nhiều chung cư trên địa bàn trong thời gian qua, lập tức dấy lên tranh cãi có nên hay không duy trì quỹ bảo trì, "quản" như thế nào thay vì buông lỏng khoản tiền quá lớn này.

Tranh chấp còn do sự thiếu ý thức của không ít cư dân, những khoảng trống trong quản lý lẫn ứng xử văn hóa chung cư. Chung cư với hàng nghìn con người trong không gian chung đòi hỏi ý thức rất cao về văn minh cộng đồng và sự tuân thủ các quy định an toàn. Sự đa dạng trong thành phần, quốc tịch luôn tiềm ẩn những va chạm, rắc rối.

Có nơi xuất hiện dấu hiệu nhóm lợi ích gây lộn xộn ở các chung cư. Có những người tìm cách để được bầu vào ban quản trị và sau đó là thao túng và trục lợi các quỹ ở chung cư. Trong đó, quỹ lớn nhất là quỹ bảo trì.

Nguyên nhân xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân và chủ đầu tư có phần liên quan đến văn bản pháp luật chưa quy định rõ ràng. Ngoài ra, quy định các chế tài, xử phạt chưa phù hợp, chưa đầy đủ, chưa đủ mạnh với thực tế.

Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, vi phạm các quy định pháp luật về xây dựng, chuyển nhượng... Trong khi đó, từ thực tế nhiều nơi, chính quyền địa phương chỉ có thể hòa giải khi có sự vụ chứ chưa thể sâu sát tình hình rất đông cư dân sinh sống trong các chung cư.

Những tranh chấp ở chung cư thường xoay quanh các vấn đề: quỹ bảo trì, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, việc bầu ban quản trị, về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, sở hữu chung - riêng, về quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cộng đồng, công trình phòng cháy chữa cháy...

Bên cạnh đó, còn do chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ; chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý; hay một số chủ đầu tư đã đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn, chất lượng công trình thấp, phí gửi xe quá cao, chậm bàn giao sổ hồng...